木造改修 -土台編-

木造改修 -土台編-

京都千年の寺社建築の根拠がここにあります。

 

 劣化部分の交換

木構造最大の利点のひとつが、劣化部分だけを切り離して交換できることと言って良いでしょう。

朽ちた部材の朽ちた部分だけを、新しい材料に置き換えて、それを繰り返すことによりやがて建物全体をよみがえらせる。

それが出来るからこそ、木材のような腐食しやすい材料が、我が国のような湿度の高い国で千年もの長きにわたり、維持・承継できているのだろうし、それを可能にする加工技術があるからこそ、成立する考え方なのでしょう。勿論、ここまで使い倒す必要も無いですが、築百年、建物を支えた柱は十分に仕事をしたと言って良いでしょう。

 

鉄骨造や鉄筋コンクリートに比べれば、建物重量が圧倒的に軽いので、簡易ジャッキで支えながら、柱の一部を交換することも出来てしまいます。

 大工の重要性

でも「木造は簡単に直るんだ」とは、思わないで下さい。注意深く見ていただくと、例えば建売住宅の現場に入っている大工では到底出来ないような、細かい細工がそこかしこに見られます。これらのディテールの寸法が、親方の感覚に支えられているという事実にも非常に驚きます。

 

日本にはまだまだ、素晴らしい技術を持った大工がいます。ちなみに弊社で良い大工を選定する際の一つの基準は、「かんな」がきちんと使えるか。

 

親方に聞かれれば、「そんな当たり前のこと!」と怒鳴られそうですが、「かんな」の使えない大工は思っている以上に増えているのも事実です。

 

また、古材に拘るだけではなく、一般住宅であれば防水シートや金物、オスモやキシラデコールなどの新しい技術も積極的に導入するのが良いであろう事は言うまでもありません。

 

でも、それを支えるのは、あくまでも基本的な大工の力量なのです。

この現場を担当した彼はまだ30代。その素晴らしい技術に、自分は無関係なのですが、同じ日本人として、なんとなく誇らしい気持ちがします。

 

くれぐれも、腕の無い大工にマネをさせようとしないで下さい。そういうのが施主の責任です。

 コロナが賃貸アパート経営に及ぼした影響

2020年6月に、賃貸ポータルサイトであるSUUMOがサンプル約450件のうち30%程度でコロナ関連の賃料滞納や減額交渉が発生していると言ったアンケート調査を公開しました。コロナウィルスが既に変異を始めた以上、今後、確信的に有効な対策が打ち出されない限り、この傾向は拡大することはあっても収まることはないでしょう。

全体で10件程度の入退居がありました。

しかしその全てが、値上げを実現しています。

● また、その入退居の間の空室期間はほとんどの物件で一ヶ月ありませんでした。

● つまり「+Cの賃貸シリーズ」は、まさに空けば埋まり、値上がりする状態でした。

● このため一部物件では清掃と補修がバッティングするほど、準備時間が不足しました。

ことに賃貸事業は店舗や事務所を含めれば、コロナに対応できる社会システムが構築されるだけではなく、その先の景気回復が進まなければ好転は難しいと考えて、備えておくのが安全と言えるのではないでしょうか。

 

しかしながら2020年は勿論、21年を明けても「+Cの賃貸」は収益面で全くコロナの影響を受けて折らず、きちんと作った物件はこの社会環境ですら値上げも出来るという事を証明しています。

 

これまでの給与報酬が一般的には減少している社会環境です。

 

にも関わらず、そんな状況下で、これほど堅実に、まるで年金のように一定額以上の賃料を稼ぎ出す不労所得が、いかに有益なものであるか、+Cの賃貸の実績をご覧いただければ、深くご納得いただけることでしょう。

 きめ細かな運用体制

+Cの賃貸の人気の秘密は実はとても簡単なことによるのだろうと考えています。

ご自身が入居者であれば、その方が良いであろう事を逐次積み重ねる。

 

入居者の立場に立って考えれば、どちらがいいかは明白ですから、オーナーが費用さえ掛ければ簡単に解決できることです。問題はそうした体制を、いかに低コストで実現するかなのです。

居住空間に潤いをもたらす植栽計画と管理

共用部の定期清掃と入退居時の徹底ルームクリーニング

● 希望者のみのセコムの住戸ごと任意加入

● ネット環境の定期的見直しと追加投資

 当社コンサルティング物件以外の物件との比較方法

とはいえ、いくら手間暇掛けようと、結果がついてこなければ、実業においてのその努力にはなんの意味もありません。

 

当社のコンサルする+Cシリーズの賃貸アパートと、その他の全てのアパートは、利回りを比較することによって優劣を明確に出来ます。

 

一棟当たりの投資額は物件の規模が2階建てなのか10階建てなのかによります。立地によっても地方都市なのか23区内なのかによって土地代に大きな差が出てしまいます。でも、投資額が年間どれだけの割合でリターンするかという、利回り・・・いかに効率的に利益を上げているかの比較であれば、これらの差異に関わらず、更にその他の株や投資信託とも横断的に優劣を数字で比較することが可能です。

 

是非、皆様の保有物件と+Cシリーズの成績を、賃料売上の効率という観点で厳しく比較してみて下さい。

計算式は  年間賃料売上 / 新築時の総投資額 = 年間の利回り  となります。

計算の手順として、まず最初に分母となる総投資額を定義しなければなりません。言うまでも無いことですが、総投資額の中には、土地購入費用、土地の不動産取得税、設計料、コンサル料等々、主立った経費は全て含みます。ここに建築費だけを入れる大手ハウスメーカーやアパートメーカーがありますが、建物の敷地は以前から所有していようと、アパート用地として使っていますから、その事業を成立させる総事業費に含めなければなりません。土地の算定方法は路線価などではなく、実際の売却見込み価格が、その土地の価値を適切に反映する数値と言えるでしょう。

 

ご希望の方は下段のリンクボタンから簡易計算シートをダウンロード下さい。ご自身が保有する賃貸物件のみならず、株式、投資信託、債権、各国国債などとの投資優位性の比較にも、お役に立てると考えております。

 まとめ

賃貸アパートオーナーが、もしも仮になにもしないのであれば、賃料は老朽化と共に下がるのが自然です。物件の価値が失われていくわけですから、当然という以外に言葉もありません。

 

あるいは、オーナーは必要なことをする準備があるのに、管理会社に適切な技術やノウハウがなく、結果的に何をすれば分からない状況になっている場合もあるかもしれません。

 

残念ながら、それらは入居者の立場からジャッジすれば、何ら変わらない状況なのです。

単に、魅力の無い物件という結論で片付けられてしまいます。

 

 

しかし適切な投資を、総投資額と賃料売上のバランスをコントロールしながら、むしろ積極的に実施することで事業の利回りを好転させていくと言うことは、当社が具現化しているとおり、実現出来ることなのです。

 

 

もっとも回避すべき事は、ただただ賃料が下がり続けている物件に対して、何もしなかったり、不動産業者に言われるままに、投資金額だけを検討し、結果的にさして効果もない投資を些少額積み重ねていくことでしょう。