まずは年間売上シートにて詳細な賃料売上の状況をご覧下さい。

(1) 各地区の年間売上詳細

実績をご覧いただければ、当社コンサルティングの投資案件が首都圏と地方の別、木造と鉄骨等の構造の別も問わず、どこでも成果を上げていることはご理解いただけると思いますが、これらの事業には、実は以下のような共通の傾向や工夫があるのです。

2020年 千葉県主要都市

当社コンサルティング賃貸事業の、2026年までの賃料確定保証の詳細内容を厳密にチェックする。
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2019年 神奈川県主要都市

当社コンサルティング賃貸事業の年間賃料売上が3,000万円を超えている事例の、詳細内容を厳密にチェックする。
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2019年 埼玉県主要都市

入退居の空室は平均通りなのに、年間賃料売上も利回りも、前年よりも上昇している事例の、詳細内容を厳密にチェックする。
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2018年 神奈川県主要都市

当社コンサルティング賃貸事業の、毎月、住戸毎、詳細売上一覧表を厳密にチェックする。
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2017年 埼玉県主要都市

当社コンサルティング賃貸事業の、通常、新築物件では達成できない年間利回りの、詳細内容を厳密にチェックする。
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(2) 当社コンサルティング案件の特徴

1) ランニング部分 =資産運用の場

■入居者が入れ替わる度に、賃料を値上げ

これはどの物件と言うことでは無く、きちんとデザインが入り、他物件と差別化されている当社プロデュースの物件では、入退居時の値上げは珍しいことではないのです。

賃貸アパート経営は、時間の経過と共に「賃料が下落するのは仕方がないものである」という旧来の常識を大きく覆す事例多数です。

また、入退居のタイミングに関わらず、各入居者の条件、賃貸借契約の始期、隣接住戸との条件乖離状況など、全て詳細に当社にて把握しています。このため、契約期間継続中であっても、例えば無料Wi-Fiを全館導入した場合等、付加価値分の対価として管理費の値上げなども実施してきました。

当社ではこうした募集賃料の細かい見直しのために、一部屋の賃料を千円値上げすることを目指して、各地区で過去10年程度に及ぶ、1,000件単位の賃貸取引実例を常時把握、調査しているのです。

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■賃料が周辺相場よりも明確に高額になる

横浜中心都市の事例です。住戸タイプ毎にホームズの「相場」と比較すれば差は一目瞭然でしょう。こうした毎月毎月、一部屋一部屋の運用差により、当社コンサルティングのこの案件は、一般相場程度の賃料売上の、その他アパートに比べると、毎年750万円くらい、過大に賃料売上を出していると言うことになります。

当社案件 ホームズ相場 年間増加売上
1ルーム
概ね9.0万円程度
約5~6万円
約550万円
1LDK
概ね13.5万円程度
約10万円
約200万円
約750万円

*ホームズサイトを参照

■退去後の募集期間=空室の期間が短い

大宮駅勢圏都市の事例ですが、最寄り駅である「中浦和」をご存じの方は多くは無いと思います。しかも当アパートの立地は駅徒歩12分と、決して多くの消費者の方が、「投資適格地である」と判断されるようなプロフィールでも無いと思います。

しかしながらご覧の通り、前居住者の退去後、新入居者が決まるまでの期間は1~2ヶ月程度。ルームクリーニングや必要な場合の補修、新規入居者の物件見学などという一定の手続きをしている間に、次の入居者が決まってしまうことがお分かりいただけると思います。

大きな要因は、新規入居者の申し込みの時期が、物件清掃前とか、補修完了前であるにもかかわらず、写真やネットだけで決定する等、早いことにあります。

内装や外構の、ちょっとした差別化と、その状況を数年掛けて周辺の協力業者に周知し、管理会社単独での募集体制を許さなかったことが、今の好循環に繋がっていると思います。

 

ここまでお読みいただいただけでも、他の不動産業者やアパートメーカーの運用状況とはかなり違いがあると、ご理解いただけるのでは無いかと思いますが、これは言ってみれば利回りに係る分子の部分だけのお話です。

 利回り = 売上 ÷ 「総」投資額

言うまでもなく、事業を実施、採用することの目的は、分子の拡大だけではなく、利回りの上昇ですから、分母をいかに減らせるかも重要な観点となります。主には事業のランニング(運用)に関わる分子が増えて、イニシャル(初期投資)に関わる分母が減らせれば、利回りは大幅に上昇することになります。

以下、分母に関わる減らし方をご案内いたします。

2) イニシャル部分 =資産購入や建物建設の場面

■ 建築家の建物監修あるいは設計による差別化

当社コンサルティング案件は、デザインによる差別化を大きな特徴としています。これらの代表例を列挙すれば以下のとおりです。

・ 色彩のコーディネート

・ 既製品ではないカウンターテーブルの素材感

・ 同額工事費内ので間取りの工夫

・ 当初アパートメーカー提案の駐輪場と植栽の位置の入れ替え

もうお気づきの方があると思いますが、以上の提案は工夫に過ぎず、基本的に工事費の増加を招きません。

また、質感を追求する木材も、ナラの風合いをタモの合板で出したり、植栽も四方に分散していたものを一箇所に集めてボリューム感を出したり、まさに連携建築家の設計力の違いが発揮されている部分です。

ただ追加工事費を工事業者に言われるままに増額せずとも、工夫だけで建物の質を大きく向上させることは可能であり、そうすることで同額の工事費が将来の運営で大きな効果を出すのです。

なお、当社コンサルティング契約では、お客様のご希望がある場合、これらの建物を担当した設計者との、アパート完成後の顧問契約も可能となります。建物に関わるご相談であれば、アパートに限らずご自宅の維持管理に関してもご相談をいただくことが可能です。

建物の手入れや補修というのは、工事業者に相談しても客観的な意見をもらうことができず、しかし的確な判断を下すには専門知識が必須となります。かかりつけの主治医のような立場でプロの建築家がサポートするという仕組みを当社では提案しています。

総事業費のコントロール

例えば「保険は良いものを完璧に」・・・と考えてしまうと、いつの間にか毎月の支払いが大変なことになります。同じように建物も、あれもこれもと良い提案を取り入れれば、とんでもない金額になるのは簡単です。

土地以上に建物のコストは工夫が出来るのですから、ここのコントロールは事業の成否に関わります。

分かりやすい指標を出しましょう。賃貸アパート事業で、工事費が坪あたり80万円を超えていれば、それはもう、それだけで相当に投資額の回収が難しい事業になっていると言って良いでしょう。

ここであえて構造・・・鉄筋コンクリート(RC)、鉄骨、軽量鉄骨、木造の別に触れないのは、RC構造は当然に坪80万円を超えますが、RC構造で賃貸事業を行うこと自体が、投下資金の回収という観点からは簡単なことでは無いという意味です。

当社では以下の様なポイントに注視してコンサルティングを行っています。

・ 工事業者に対する無駄な(余計な)工事の削減要求

・ 工事業者に対して、不透明な経費の削減要求あるいは工事担当業者の入れ替え要求、分離発注要求

・ 設計者からの効率的施工方法の指示による工事費の削減

・ 以上を踏まえ、目標利回りの実現を目指した総事業費の可能な限りの調整

■ 少ない自己資金で実現したものが多い

これまでに説明してきた通り、同程度の予算でより魅力的な建物に仕上げたり、無駄な工事を建築家の知恵も借りながら大胆に削減したりするため、結果的に当社コンサルティングの賃貸アパートは、驚くほど少ない自己資金で実現したものが多いです。

ただしここは言うまでもありませんが、自己資金がゼロである事業が素晴らしいわけでは全くありません。自己資金がゼロに近づく程、毎月の銀行返済額は増加します(当然です)。

自己資金が少額で済むことのメリットは、普通に考えた場合にはまだ数年、賃貸アパートオーナーになる事が難しい方でも、今すぐにオーナーとなり、その後の賃料の中から返済をしていくことが出来るという部分にあります。

勿論、そうした借入金と返済額のバランスも、当社のコンサルティング項目の一つとなります。

(3) まとめ

以上の通り、多くの工夫や全く新しいシステムにより、当社コンサルティングの賃貸アパート事業では、運用段階での収入(賃料)の増進を進める一方、投資時点の支出(土地購入費用や工事費)を削減します。

このため先述の数式の分子が増えて分母が減るため、大変分かりやすく、しかも論理的に、他の賃貸アパート事業よりも、資産運用利回りが大幅に上昇するのです。