木造改修 -内壁塗装編-

木造改修 -内壁塗装編-

クロスの方が安いですが、塗装の魅力は無限の選択肢です。

 補修の理由

多くの木造建築物の改修、補修の理由は木材の腐食でしょう。

 

本件の場合、これに10年間の喫煙によるたばこのヤニも加わり、室内は構造的ダメージ以上の痛みというか、目も当てられないほどの汚さでした。

 

中古住宅の購入を検討している方が、この建物を見れば、多分、購入してから直そうとは思わない(思えない)のでは無いでしょうか。

この部屋の木材の腐食は完全に根太を落としてしまい、このため床と壁の間には写真の通り、10cm程の大きな隙間が出来てしまっていました。冬の隙間風は言うまでも無いし、まして壁面最下部ですから、暖気の上昇効果もあって、機械換気のような勢いで冷気が吹き込んでいました。

 

床の傾きによって物置となっているパソコンデスクも傾いています。もっと質が悪いのは書棚で、なまじ多くの書籍が詰め込まれていたため、大きな荷重が痛んだ床に更にダメージを与えていました。

腐食で完全に切断された根太というのは、私たちでもあまり見る事がありません。

 

しかし。

 

でも、水の浸入が無い部分が、実はそのまま利用できたりするのが木造の凄いところです。書棚撤去後(一旦、仮撤去)の写真ではヤニの様子が分かりやすくなっています。

 壁補修の工程

木造の壁補修の場合、小舞壁等々の特殊なものを除き、昨今は多くの場合はボードを使い、ここまでの工程はほぼ共通と考えて良いと思います。小舞壁ですら、竹の造作ごとボードで押さえ込んでしまうと言う、ローコスト対応の工事も可能です。

 

ここからの仕上げを、もっとも安価に抑えるならば、多分クロス仕上という事になるでしょう。

下地を調えた後に一気に大きな面積にクロスを貼ってゆきます。もっとも無難で清潔感も出しやすく、部屋の用途も選ばずに採用することが出来るので、建物全体の統一感も簡単に出せると思います。

 

塗装を正しく施工するためには、ボードの上に更に丁寧に下地材を貼る必要があると思います。このあたりの処理が、ペンキ仕上げの場合のコストをどうしても上げてしまいます。

 ペンキ仕上げのすすめ ・・検討の材料

しかしコストダウンを優先する場合、本件のようにボードに直接塗装しても十分に綺麗に仕上がります(個人の感覚に寄りますが)。

 

そしてペンキ仕上げの魅力は、以下のように、実は数え上げればきりがない程なのでは無いかと思います。

調合によってありもしない色彩を好きに、自由に、無限に作れる →完全に無限です

汚れてもぼろく見えにくく、味が出る

● 色彩変更だけで、部屋の個性を180度、変えてしまうような演出も可能

● 部分的な差し色のアクセントが、微細部分にも出しやすい

正直に申し上げて、今時はペンキは敬遠されている材料でしょう。

 

でも、新築の仕上がりで建物を考えてしまうからそうなるという一面もあり、10年、20年、ちょっとメンテナンスをサボってしまった時の、よれてひび割れたクロスの部屋と、ところどころにシミが出てきたペンキの部屋、どちらに味が出ているかも想像してみてはいかがでしょうか。

 

なによりも、全室同じ仕上げにしなければならないと言うことはありません。ばりっと一部屋、多少コストは係っても、世界に一つしか無いあなたの家族だけの色を、塗装のプロと一緒に調合してみるのも、建築の楽しみ方の一つだろうと思います。

 仕上がりと費用

施工前と施工後を、同じ角度から比較してみましょう。

建具は薄いグレーで統一しています。緑の差し色は、グレーを徐々に調合して決めました。

ちょっと同じ部屋だと言うことに、無理があるほどの仕上がりになっていませんか。この一部屋の改修費用は約60万円。

 

しつこい様ですがクロス仕上げで良いならば、更にコストは下がりますが。

 コロナが賃貸アパート経営に及ぼした影響

2020年6月に、賃貸ポータルサイトであるSUUMOがサンプル約450件のうち30%程度でコロナ関連の賃料滞納や減額交渉が発生していると言ったアンケート調査を公開しました。コロナウィルスが既に変異を始めた以上、今後、確信的に有効な対策が打ち出されない限り、この傾向は拡大することはあっても収まることはないでしょう。

全体で10件程度の入退居がありました。

しかしその全てが、値上げを実現しています。

● また、その入退居の間の空室期間はほとんどの物件で一ヶ月ありませんでした。

● つまり「+Cの賃貸シリーズ」は、まさに空けば埋まり、値上がりする状態でした。

● このため一部物件では清掃と補修がバッティングするほど、準備時間が不足しました。

ことに賃貸事業は店舗や事務所を含めれば、コロナに対応できる社会システムが構築されるだけではなく、その先の景気回復が進まなければ好転は難しいと考えて、備えておくのが安全と言えるのではないでしょうか。

 

しかしながら2020年は勿論、21年を明けても「+Cの賃貸」は収益面で全くコロナの影響を受けて折らず、きちんと作った物件はこの社会環境ですら値上げも出来るという事を証明しています。

 

これまでの給与報酬が一般的には減少している社会環境です。

 

にも関わらず、そんな状況下で、これほど堅実に、まるで年金のように一定額以上の賃料を稼ぎ出す不労所得が、いかに有益なものであるか、+Cの賃貸の実績をご覧いただければ、深くご納得いただけることでしょう。

 きめ細かな運用体制

+Cの賃貸の人気の秘密は実はとても簡単なことによるのだろうと考えています。

ご自身が入居者であれば、その方が良いであろう事を逐次積み重ねる。

 

入居者の立場に立って考えれば、どちらがいいかは明白ですから、オーナーが費用さえ掛ければ簡単に解決できることです。問題はそうした体制を、いかに低コストで実現するかなのです。

居住空間に潤いをもたらす植栽計画と管理

共用部の定期清掃と入退居時の徹底ルームクリーニング

● 希望者のみのセコムの住戸ごと任意加入

● ネット環境の定期的見直しと追加投資

 当社コンサルティング物件以外の物件との比較方法

とはいえ、いくら手間暇掛けようと、結果がついてこなければ、実業においてのその努力にはなんの意味もありません。

 

当社のコンサルする+Cシリーズの賃貸アパートと、その他の全てのアパートは、利回りを比較することによって優劣を明確に出来ます。

 

一棟当たりの投資額は物件の規模が2階建てなのか10階建てなのかによります。立地によっても地方都市なのか23区内なのかによって土地代に大きな差が出てしまいます。でも、投資額が年間どれだけの割合でリターンするかという、利回り・・・いかに効率的に利益を上げているかの比較であれば、これらの差異に関わらず、更にその他の株や投資信託とも横断的に優劣を数字で比較することが可能です。

 

是非、皆様の保有物件と+Cシリーズの成績を、賃料売上の効率という観点で厳しく比較してみて下さい。

計算式は  年間賃料売上 / 新築時の総投資額 = 年間の利回り  となります。

計算の手順として、まず最初に分母となる総投資額を定義しなければなりません。言うまでも無いことですが、総投資額の中には、土地購入費用、土地の不動産取得税、設計料、コンサル料等々、主立った経費は全て含みます。ここに建築費だけを入れる大手ハウスメーカーやアパートメーカーがありますが、建物の敷地は以前から所有していようと、アパート用地として使っていますから、その事業を成立させる総事業費に含めなければなりません。土地の算定方法は路線価などではなく、実際の売却見込み価格が、その土地の価値を適切に反映する数値と言えるでしょう。

 

ご希望の方は下段のリンクボタンから簡易計算シートをダウンロード下さい。ご自身が保有する賃貸物件のみならず、株式、投資信託、債権、各国国債などとの投資優位性の比較にも、お役に立てると考えております。

 まとめ

賃貸アパートオーナーが、もしも仮になにもしないのであれば、賃料は老朽化と共に下がるのが自然です。物件の価値が失われていくわけですから、当然という以外に言葉もありません。

 

あるいは、オーナーは必要なことをする準備があるのに、管理会社に適切な技術やノウハウがなく、結果的に何をすれば分からない状況になっている場合もあるかもしれません。

 

残念ながら、それらは入居者の立場からジャッジすれば、何ら変わらない状況なのです。

単に、魅力の無い物件という結論で片付けられてしまいます。

 

 

しかし適切な投資を、総投資額と賃料売上のバランスをコントロールしながら、むしろ積極的に実施することで事業の利回りを好転させていくと言うことは、当社が具現化しているとおり、実現出来ることなのです。

 

 

もっとも回避すべき事は、ただただ賃料が下がり続けている物件に対して、何もしなかったり、不動産業者に言われるままに、投資金額だけを検討し、結果的にさして効果もない投資を些少額積み重ねていくことでしょう。