木造改修 -床重量補強編-

木造改修 -床重量補強編-

構造の自由度が、間取り変更の自由度にもつながります。

 

 部分的補強

住宅を設計する際、ピアノや書棚の重量物は熟考しないと、後から大変なことになる。これは多くの方が経験上ご存じのことでしょう。

 

しかし長い生活の中で、そうも言っていられない事情が生じる場合があると言うことも、多くの方がご存じのことでしょう。

 

子供の成長や独立にあわせて、大がかりな間取りの変更や重量物の移動に関しても、木造建築は非常に自由度が高いです。

まず、根太をよけて、古い床材を適切な長さでカットしてゆきます。壊して撤去の方が勿論、速いのですが、なぜこんなに手間の掛かることをやっているかと言えば、施主のリクエストが、この古材を再利用する…「建物の風合いを損ないたくない」であり、この床材、なんと後で使います。

 

写真を見ていただくと、古い根太の取り付け後が新鮮に見えますね。この間隔を狭めてゆくことで根太の本数を増やして、重量物に対応できる床にしてゆきます。

 勾配床の解消と風合いの継承

この床には実は大きな特徴があり、左写真の奥と手前の、異なる床高さの建物の接合部でした。床高さの異なる建物を繋ぐため、この建物では「勾配床」という手法が選択されていたのですが、昭和の初め頃まではもしかするとオシャレだったのかも知れませんが、使いやすさを考えれば段差を出してしまった方が無難です。

 

あえて一段、段差を付けて、その部分を台所の間仕切りとして区分します。

 

厳重に水平を出し、ピッチを詰めた根太が並べられます。

 

仕上がりの床には、いかにも「リフォームをやりました」という安っぽさや味気なさも無く、古いながらも美しい清潔感があり、しかし構造的にはピアノも置けるという、すばらしい仕上がりになりました。

 

写真奥に見えているのが「引き込み」という半屋外の機能であり、右側に見えているのは普通の床面を大胆にくりぬいて風呂場を作っているところです。

 

旧来、このなんでもない広いリビングという機能だった場所を、「重量物対応の書庫」「台所」「書斎」「脱衣所」「風呂場」という機能に変更しています。それらの経緯はまた別な記事に書きたいと思います。

 

大がかりな間取りや機能の変更に対して、木造建築は他の構造よりも非常に自由度が高いです。

 

 コロナが賃貸アパート経営に及ぼした影響

2020年6月に、賃貸ポータルサイトであるSUUMOがサンプル約450件のうち30%程度でコロナ関連の賃料滞納や減額交渉が発生していると言ったアンケート調査を公開しました。コロナウィルスが既に変異を始めた以上、今後、確信的に有効な対策が打ち出されない限り、この傾向は拡大することはあっても収まることはないでしょう。

全体で10件程度の入退居がありました。

しかしその全てが、値上げを実現しています。

● また、その入退居の間の空室期間はほとんどの物件で一ヶ月ありませんでした。

● つまり「+Cの賃貸シリーズ」は、まさに空けば埋まり、値上がりする状態でした。

● このため一部物件では清掃と補修がバッティングするほど、準備時間が不足しました。

ことに賃貸事業は店舗や事務所を含めれば、コロナに対応できる社会システムが構築されるだけではなく、その先の景気回復が進まなければ好転は難しいと考えて、備えておくのが安全と言えるのではないでしょうか。

 

しかしながら2020年は勿論、21年を明けても「+Cの賃貸」は収益面で全くコロナの影響を受けて折らず、きちんと作った物件はこの社会環境ですら値上げも出来るという事を証明しています。

 

これまでの給与報酬が一般的には減少している社会環境です。

 

にも関わらず、そんな状況下で、これほど堅実に、まるで年金のように一定額以上の賃料を稼ぎ出す不労所得が、いかに有益なものであるか、+Cの賃貸の実績をご覧いただければ、深くご納得いただけることでしょう。

 きめ細かな運用体制

+Cの賃貸の人気の秘密は実はとても簡単なことによるのだろうと考えています。

ご自身が入居者であれば、その方が良いであろう事を逐次積み重ねる。

 

入居者の立場に立って考えれば、どちらがいいかは明白ですから、オーナーが費用さえ掛ければ簡単に解決できることです。問題はそうした体制を、いかに低コストで実現するかなのです。

居住空間に潤いをもたらす植栽計画と管理

共用部の定期清掃と入退居時の徹底ルームクリーニング

● 希望者のみのセコムの住戸ごと任意加入

● ネット環境の定期的見直しと追加投資

 当社コンサルティング物件以外の物件との比較方法

とはいえ、いくら手間暇掛けようと、結果がついてこなければ、実業においてのその努力にはなんの意味もありません。

 

当社のコンサルする+Cシリーズの賃貸アパートと、その他の全てのアパートは、利回りを比較することによって優劣を明確に出来ます。

 

一棟当たりの投資額は物件の規模が2階建てなのか10階建てなのかによります。立地によっても地方都市なのか23区内なのかによって土地代に大きな差が出てしまいます。でも、投資額が年間どれだけの割合でリターンするかという、利回り・・・いかに効率的に利益を上げているかの比較であれば、これらの差異に関わらず、更にその他の株や投資信託とも横断的に優劣を数字で比較することが可能です。

 

是非、皆様の保有物件と+Cシリーズの成績を、賃料売上の効率という観点で厳しく比較してみて下さい。

計算式は  年間賃料売上 / 新築時の総投資額 = 年間の利回り  となります。

計算の手順として、まず最初に分母となる総投資額を定義しなければなりません。言うまでも無いことですが、総投資額の中には、土地購入費用、土地の不動産取得税、設計料、コンサル料等々、主立った経費は全て含みます。ここに建築費だけを入れる大手ハウスメーカーやアパートメーカーがありますが、建物の敷地は以前から所有していようと、アパート用地として使っていますから、その事業を成立させる総事業費に含めなければなりません。土地の算定方法は路線価などではなく、実際の売却見込み価格が、その土地の価値を適切に反映する数値と言えるでしょう。

 

ご希望の方は下段のリンクボタンから簡易計算シートをダウンロード下さい。ご自身が保有する賃貸物件のみならず、株式、投資信託、債権、各国国債などとの投資優位性の比較にも、お役に立てると考えております。

 まとめ

賃貸アパートオーナーが、もしも仮になにもしないのであれば、賃料は老朽化と共に下がるのが自然です。物件の価値が失われていくわけですから、当然という以外に言葉もありません。

 

あるいは、オーナーは必要なことをする準備があるのに、管理会社に適切な技術やノウハウがなく、結果的に何をすれば分からない状況になっている場合もあるかもしれません。

 

残念ながら、それらは入居者の立場からジャッジすれば、何ら変わらない状況なのです。

単に、魅力の無い物件という結論で片付けられてしまいます。

 

 

しかし適切な投資を、総投資額と賃料売上のバランスをコントロールしながら、むしろ積極的に実施することで事業の利回りを好転させていくと言うことは、当社が具現化しているとおり、実現出来ることなのです。

 

 

もっとも回避すべき事は、ただただ賃料が下がり続けている物件に対して、何もしなかったり、不動産業者に言われるままに、投資金額だけを検討し、結果的にさして効果もない投資を些少額積み重ねていくことでしょう。