(1) 賃貸アパート事業の問題点
ポイント
●任されている預かり物件を、勘違いして私物化
●1物件に誠実に労力をかけて管理 ＜＜ 適当にたくさんの管理獲得
賃貸マンションは黙っていれば勝手に毎月相当額が送金されてくると言う性質の事業です。
ついつい、管理会社に多くを任せがちになるのも無理は無いでしょう。しかしこうしたオーナーの、いわば中庸な姿勢こそが、管理会社に 「物件の私物化」 という勘違いをさせる原因なのです。
○オーナーに無断でフリーレントの乱発は当たり前（申込日をずらせば完璧で、負担はオーナー）。
○補修費用を退去者に請求できる破汚損でも、しない方がもめずに簡単（これはオーナーの財布）。
○昨年の事例ではクロス張り替え12万円の見積もりが弊社査定で2万円（これは自分の売上）。
○敷金精算はオーナーに事前報告なし（これは自分の作業効率･･･無駄な議論も説明も不要）
○独断で敷金精算完了（オーナー負担が増えても管理会社には負担無し）
本来、得られるべき利益が勝手な値引きによって引き下げられてしまっています。一方、本来支払う必要の無いコストが無駄にかかっています。多くのオーナーはこうした実態をチェックされていないのではないでしょうか。
弊社プロデュースの「＋Ｃの賃貸」シリーズは、こうした日々の管理業務に、オーナーに代わってきちんと取り組みます。
ここをやるかやらないかが、築10年でもまだ家賃が恒常的に伸びる程の評価が得られる物件に出来るかかどうかの分岐点です。
(2) 問題点への対応
ポイント
●コストのカットや適正化 ＝収益性や事業効率の向上 ＞
●物件クオリティの維持 ＝賃料の維持上昇、入退去期間の圧倒的短縮
※ＬＩＮＥ登録で弊社の空室募集開始～入居決定までの作業速度を情報共有可能
いい加減な業務を野放しにする事無く小姑のように無駄なコストのカットや適正発注額への調整を行い、管理会社の間違いを修正します。弊社のオーナーズ倶楽部には、各物件の担当管理会社の業務に対する是正指示のメールも情報共有されています。各オーナーが他地区での失敗や成功に学び、まるで自身の体験や知識のように情報を共有しつつ蓄積しているのです。
+Cの賃貸では、経営の健全化、効率化を実現することで、一般の管理会社の追随を許さない、高額な家賃売り上げを実現しています。以下、業務種別ごとに各々の対応のコツのような部分をお伝えしたいと思います。
余談ですが「資産運用コンサルティング」に限らず、「高額売却コンサルティング」でも「購入コンサルティング」、相続対策や洋館・古民家保存活用事業提案等々、「どうしてアース・デザインはノウハウと言われる部分を隠そうとしないのか」とのご質問をよく頂戴します。答えは簡単で、まねするとなると、家族行事も犠牲になる程度には手間暇がかかりますから、まねは出来ないと考えているのです。
※改善提案記事の公開（一部有料）に併せて、オーナーズ倶楽部メールによる情報配信は終了しました。このため新規参加オーナーの、「サンプルメールお試し配信登録」も2025年末を持って廃止となりました。
A) 一般公開させることが難しい募集業務
賃貸アパートの管理を管理会社に「お任せ」した場合、最初に支障を来すのは募集業務です。多くの場合空室の募集情報は管理会社のところで自社独占となり、公には流通しないのが一般的です。その方が管理会社も得られる利益が大きい報酬構造になっていることは、流石にご存じない方はいないことと思います。
不動産の売却も同じですが、情報を完全に公開するという、そんな単純なことが意外と出来ないのです。
空室情報が流通しなければ、理論的に考えて入退去の間隔は遅くなります、家賃は下ります。
「客付けに自信があるから」という説明で自社独占募集体制をオーナーに認めさせている大手業者もありますが、論外と言って良いでしょう。
一方、勝手に自社商品の購入を入居条件にしているケースも複数の大手管理会社で常態化しています。
害虫駆除や消臭で計3万円くらいかかりますが、あたかも「オーナーが入居者に義務づけている」かのように誤認させるような説明のマニュアルがあるようです。何度注意しても担当が変わったり時間がたつと何度でもやります。これが各店舗の売り上げのひとつの柱になっています。
オーナーから見れば、知らない間にこの3万円を嫌がる入居者を逃し続けていることになります。
弊社案件の川崎の物件でも「消毒」「消臭」「害虫駆除」を入居の条件として販売しておりました。新築物件でも消毒させるのかと呆れましたが、勿論、オーナーに無断で、オーナー指定の義務として販売していました。
これをオーナーが毎回の募集で見つけて是正しようと思うのならば、負担は簡単に想像が付くと思います。
B) 間違いチェック必須の集金代行、集計業務
最初にお伝えしたいのは、管理会社の計算間違いや過剰請求は皆様がイメージされているよりもかなり多いという点です。年に数件なら許容という考え方もあるでしょう。しかし大きいと10万円を超えて間違いますから、放置しておいていいのかどうかは微妙なところです。
弊社案件の借り上げ保証契約で、控除費用を「月額ではなく年額」で計算してしまいました。このため送金額を10万以上も安く間違えました。こうした間違いは、こちらが気づかなければ、管理会社から訂正されることはまずありません。この間違いには悪意が無いので、相手も気づかないのです。
そこで弊社では独自のエクセルチェックシートに加えて、毎月の「電卓チェック」が恒例行事になっています。
Ｍ藤沢店はこともあろうに大手管理会社でありながら駐輪場に掛かる消費税を間違えました。管理業務が三年目くらいになった頃、時間経過と供に、同一物件の駐輪場に徐々に以下の3パターンの価格設定が出来てきました。これを堂々と同じ明細書に記載してきます。
●300円税別 ＝税込330円
●330円税なし ＝税込363円
●300円税なし ＝税込300円
笑い話のようですが、これが首都圏最大手の一つである管理会社で実際に発生した事案です。30円やら60円など、どうでも良いとお考えの方もいらっしゃるかもしれません。以下を飛ばして次項にお進みいただくのが良いと思います。弊社ではこれは、消費税に関する理解と、自分の間違いに対する取り組む姿勢の問題と捉えます。
ともかく。大きな間違いでなくても訂正はされるべきです。しかし管理会社Ｍ藤沢店は3ヶ月経っても4ヶ月経っても修正することができません。毎回間違った集計シートが送られてきます。そのやりとりの後、「そんなにうるさい客なら契約を解除する」ということで、なんと管理会社側からの管理契約期間途中の契約解除を申し入れてきました。最後に「自分たちには客を選ぶ権利がある」という説明がありました。
おかしな税務処理は余計な税務調査の引き金になり得ます。細かいと言われても、「明らかな間違い」である以上、放置すべきではないと思います。
ところで新たに情報提供ですが、集金代行業務で管理会社は業務をしておりません。
家賃保証会社が全入居者から集金をして集計をして未納があれば補填して、耳を揃えて一ヶ月の一棟分の家賃を現金一本にして管理会社に送金してきます。当然、収支リストも全て家賃保証会社が作成して管理会社に提出します。要するに完全丸投げ状態なのです。
そこまでやってもらっていて、なぜ、これほど間違うのでしょうか？ とても不思議です。
C) オーナーの売上にすべき「補修、清掃、鍵交換等」の費用差額
もはや説明の必要は無いかもしれませんが、ほとんどの管理会社ではこれらの業務もほぼ全てが外注丸投げです。ところが、ほぼ全ての発注に中間マージンは乗っています。プロパンガス会社に始まりインターネット業者も警備会社も、最近では公共料金の自由化関連の会社に対してまで、まあまあな金額が乗っています。
弊社ではこれは本来、オーナーも得るべき利益であると考えています。よって多くの項目に最大で50％の「還元額＝毎月の弊社コンサル料からの割引で計算」を設けています（弊社でも一部手数料は受領しています）。
また補修業務の調整にはかなり技術が求められます。例えば退去者に対して見切り範囲で20㎡のクロス貼り替え作業を単価2,000円で請求できたとします。でも実際の補修は8㎡だけで隣戸とまとめて発注、施工単価を1,300円まで落とせれば、30,000円程度の利益が出せます。
多くの場合、これが管理会社の利益になっています。一方弊社ではこれはオーナーの利益となります。
上記を弊社ではオーナーの退去者への破汚損の請求と、オーナーの入居者に対する原状回復義務工事と捉えます。よって全てオーナーが受領し、全てオーナーが支払い、その差額があれば当然にオーナーの利益になるという考え方をしています。簡単に言えばこの利益は全額100％がオーナー還元です。
ところで作業レベルがもっともひどいのはルームクリーニングだろうと思います。1Rや1Kを「業者」に一日6件とか8件、回らせて単価8,000等、合計で40,000円～50,000円の支払いとしていますが、一部屋の清掃が適当になる事は言うまでもありません。これをオーナーに10,000円で請求すると、一日あたりの儲けは2,000円×件数で、15,000円になったりします。
ちなみに弊社ではプロの清掃員が、1Kの掃除だけのために丸一日掛けて対応しています
仕上がりの違いは歴然であり、入居決定速度に跳ね返ることはいうまでもありません。
特にシンクや水洗レバーの金属部分に 「みがき傷」 が全くないのがこの画像レベルでもお分かりいただけると思います。溶剤によって水垢を化学分解していますので、傷つかない代わりに必要な時間はかかります。だから弊社手配のプロの清掃員は、たった20㎡の1Kであっても一日に1部屋しは受注をいたしません。
管理会社にお任せしている場合、多分、シンクはよく見ると傷だらけになっていると思います。一つの部屋に時間を掛けられませんから仕方ありません。
傷はカビやサビの原因となり徐々に黒ずみは取れなくなりますから、入居見学時の印象にも大きな影響が出ます。
なおここで管理会社の業者は「補修」も「清掃」も一緒にして、あえて「業者」と書いています。
理由は簡単で、大手管理会社Ｍ藤沢店の場合、補修と清掃という全く異なる職能を、一人の作業員に対応させているのです。「完全な素人」だとまでは言いませんが、専門性は極めて低いと言わざるを得ません。
清掃のいい加減さや作業員の質は、横浜の弊社案件のオーナーから防犯カメラ映像がオーナーズ倶楽部に情報提供されています。賃貸マンションの正面玄関に堂々と工事車両を止めて、作業時間中に休憩しています。勿論、当館は全面禁煙の施設なのですが、ドアを開けて喫煙し始めました。入居者が出入りしますが、お構いなしです。見かねてオーナーが藤沢店の店長（当時は上大岡店）に注意したところ、「これがうちの清掃ですから！」との回答を得たということです。
＜防犯カメラ映像は有料サイトに公開予定＞
※なお大手管理会社Ｍで問題があると弊社が認識しているのは神奈川県内の店舗のみです。
弊社と管理会社Ｍ藤沢店、年間約200万円の売上差額に目をつぶるのならば、まさにここはパンドラの箱。
そのまま放置しておいた方が楽でしょうから、それも一つの選択だとは思います。
D) 3社取っても正解がない賃料査定（募集賃料、管理費の調査と設定）
横浜市内の弊社案件で開業時に、大手各社から年間賃料査定を取得しました。
もう既に10年程前のお話しになりますが、当時の賃料査定は各社概ね2,400万円～2,500万円の間に落ち着きました。
ところが他地区同様、弊社が運用コンサルに入ると売上はこうした大手の査定賃料を簡単に超えていくケースが多いです。当館は2019年以降3,000万円を上回って売上を計上していますし、2025年は3,500万円手前まで売上を伸ばすことが出来ました。
きちんとお伝えしたいのは、築10年にして、新築時査定額を1,000万円も上回る売上を継続し、家賃が上昇し続けている物件は存在するということです（作り出せるということです）。
●Ｋ工務店 2,400万円 （月額200万円）
●管理会社Ｔ 2,520万円 （月額210万円）
●管理会社Ｈ 2,520万円 （月額210万円）
●2025年の売上 3,480万円 （月額290万円）
弊社のコンサル実績が多くの場合、大手賃貸業者の年間賃料査定額を200万程度上回るというのは前述の通りで珍しくありません。でも論点は「いくら多めに儲かったのか」ではありません。大手各社の賃料査定がほぼ同額の2,400万～2,500万に収まっているという事実の方です。
つまり彼らは皆、賃貸業界の常識から見れば、適切に妥当な査定を出しているということになります。
しかし弊社が「+Cの賃貸」運用をすると、運用益に毎年200万とか1,000万の差が出ます。違いは先述の通り、入居者募集を公開で行うとか、敷金精算差額をきちんとオーナーの収益に計上する、しっかりと入居者に魅力的な環境を整える等です。つまり一般社会で皆様が、「そんなことは当然やっているだろう」と思われることを、ほとんどの管理会社はやっていないということになります。
上記賃料査定と弊社のコンサル実績についてはエビデンスを有料サイトに公開します。また「+Cの賃貸」の物件購入をいただく方には契約時に、全てのエビデンスを書面にてご確認いただけるように致します。
改めてご確認いただきたいのは賃料査定です。ここまで差のある運用結果がでてしまうと、どうやら賃料査定は「宛てに出来ない」「役に立たない」というのが結論でしょう。
でもそれは何一つおかしな話ではなくて、売買の場合でも「大手の無料査定」は全く同じです。最高値など最初から目指していないため、弊社の後塵を拝するのは当たり前になっています。
なお上記査定書には査定額の90％で借り上げ保証するという提案もあります。保証額は毎年せいぜい2,300万くらいのことです。保証してもらっても弊社コンサルの実績に比べれば毎年1,000万以上凹みます。
家賃保証を選択されている皆様の中には、このレベルの損害を知らずに出している方は少なくないと思います。
また「入居率95％」を唱う管理会社Ｍ（最大手のひとつ）の場合はどうでしょうか。査定額年間2,400万円の95％は2,280万円ですが、弊社が入居率65％ちょいになれば逆転します。
論より証拠で「入居率95％」には何の意味も無いとご理解いただけますでしょうか。子供だましも良いところです。
このように、そもそもの査定があてにならないなら、賃貸業界の多くの常識が通用しなくなってきます。という訳で冒頭の「弊社のまねをするのはご自由ですが大変だし、出来ないと思います」という部分に、ご納得いただけるのではないでしょうか。
(3) 管理会社「以外の全ての不動産業者」とのネットワークの確立
ポイント
●空室客付けを、確実に自社で実施するには、他社に情報公開しなければよい
●「+Cの賃貸」 シリーズの募集体制はこれと真逆
空室募集を管理会社に一任しているという状況は論外と言うほかありません。
何社かの不動産会社を動かす程度の事も実務的にはほぼなにも解決しません。転勤需要も考慮すれば空室情報は大げさではなく、北海道から沖縄までの全ての不動産業者に行き渡らせる必要があります。
「＋Ｃの賃貸」シリーズでは空室発生と同時に、弊社が全国全ての不動産業者に対して募集情報を一斉配信します。毎回この状況から始まりますから、こうなれば管理会社も客付けを急がざるを得ません。
全不動産業者が競争状態になるような仕組みが意図的に、竣工時から時間を掛けて構築されてきているのです。
特に地元の若くて元気な新興企業とは多少の費用を掛けてでも良い関係を積み上げますので、各物件に空室が出た途端、あるいは出なくとも、各社の方から頻繁に問合せをもらえるような関係が出来上がります。これが築10年でも値上がりできる物件のひとつのピースになっています。
(4) デザインの優位性と建設コスト
＜ポイント
●賃貸事業におけるデザインの優劣とは、費用対効果が 「全て」
●目安だが、建築費坪100万もかければ、事業としてはほぼ失敗と考えて良いだろう
●公共工事にならい、設計施工の「分離」を実現しないとコストはお手盛り
「賃貸アパートの差別化」という発想は、いわれて久しいところではありますが、先に核心を書きます。
どんなに優れた提案であろうとも、コストを掛ければ無意味です。
事業をやっているのですから。
高額な建築コストの代表は住宅メーカーでしょう。確かにかゆいところに手が届くような収まりや施工制度には感心するものの、さてそれ、家賃で到底回収できませんよねというものがほとんどです。ちなみに弊社では表面利回り4％で30年かけて回収というのは、成立している事業とは見なしません。
一方、アパートメーカーの設計提案は確かにコストはきっちりコントロールされていますが、相当にチープな仕上がりになる場合が多いです。生活感丸出しのアパートが、高額賃料を得られるでしょうか。
住宅メーカーが建設する賃貸アパートと、アパートメーカーが建設する賃貸アパートは、実は全くの別な製品なのだと、ご認識いただく必要があると思います。後者は確かに安かろう悪かろうになりがちですが、前者は高品質には間違いがありません。ただし妥当性を欠いて高額なので事業では使い物になりません（あくまでも弊社の経験に基づく判定です･･･ただし弊社案件には住宅メーカーが建設した賃貸アパートがひとつもありません）。ただの2階建てに重量鉄骨やらＲＣの構造を提案するのは、素人向けのただの詐欺の「ような」話かと思います（これも弊社私見です）。
なおこれとはまた別に、建築家が更に高額な工事費で（あるいは工事費などほとんど気にもせずに）設計をする場合があります。上記各メーカーとは比較すら出来ないほどに素晴らしい空間を演出、想像していますが、事業としては成立しないと思います。売り上げに対してあまりにもバランスを欠いた投資をしてしまうと、かけた費用がいつまで経っても回収できません。勿論、それを承知で趣味半分で文化財を作るつもりならそれもお手伝いしますが、弊社では設計者とは別な付き合い方をしています。
＋Ｃの賃貸シリーズでは全ての物件に設計者を起用します。担当設計者にはコスト管理を当然の前提としてデザインの優位性を提案いただきます。前出アパートメーカーの安かろう悪かろうを、優れた設計者が監修するというパターンでコストを抑えつつ優れた建物を建設しています。例示すると以下の通りです。
○高い窓は隣接高層建物に対して都心部の日照改善の魅力付けとなるが、掃除できずコストも上がるので禁止
○珪藻土クロスは質感、性能とも申し分ないが、子供の想定住戸では綺麗に使えないので禁止
○大空間の一面クロスは説得力や迫力があり視覚的優位性があるものの、貼り替えにくいので見切りを入れること
○鉄骨構造でユニットバズをフラットに設置する場合、鉄骨制作段階から設計者が鉄屋宛て指示書を作成のこと
○植栽はシマトネリコ、ソヨゴに固執せず、生態系もきちんと自分で調べて提案すること
○水勾配1／100はNG
設計業務の進行と並行して弊社が設計者に出すリクエストの一部ですが、コストの上がる指示はないと思います。
勿論デザインは単にコストが係らなければ良いというものでもありませんが、コストをかけずに建物の魅力は上げるということを設計者は考えなければならないと思います。
思考停止で全てを曇りガラスにしているアパートメーカーとはさて置き、「+Cの賃貸」ではそうした検討をしています。だから築7年目くらいまでの物件に関しては、ほぼ例外なく入退居の「入れ替えの度」に値上げ出来る住戸が多発しますし、ほとんどの物件で経年毎に年間賃料が上昇するという状況になるのです。
(5) まとめ
健全な事業実現のためには優れたデザインとコストが両立する必要があります。
これを実現するために弊社では弊社以外に外部の税理士や設計者を含めたチームで対応しています。彼らは言うまでも無くオーナーの支払う費用で活動しており、決してアパートメーカーからの紹介料等、受領しませんので中立性も確保されています（一般の税理士とは違います）。
「+Cの賃貸」シリーズではそうした創意工夫によって見学時に入居希望者の目にとまったり、ご入居いただいた後には安心感やうるおい、癒やしを感じていただけるような物件を、首都圏を中心に供給、ネットワークしています。
「+Cの賃貸」シリーズ間での引越や、入居者による友人や縁故者の紹介も割引制度を創設しました。逆にいえば問題のある借家人はオーナーズ倶楽部全体の情報共有により排除できるということになります。
プロのデザイナーである一級建築士をデザイン監修に起用し、金融税務のプロである税理士が相続税に代表される税務対策に当たります。
彼らが独立的に事業に関わることで、ローコスト、適正価格での、優れた事業が実現出来るのです。
