+Cの賃貸 年間賃料売上詳細 -中浦和-

投稿者: | 2022年11月21日
建築家監修の+Cシリーズ賃貸アパート。でも投資なのですから格好良いだけではなんの意味もありません。デザイン性に併せて事業としての優位性をご確認下さい。

目次

JR埼京線中浦和駅  徒歩12分 アビタUの事業概要

本事業は埼京線中浦和駅、徒歩12分の市街化調整区域に立地する賃貸アパート事業で、年間賃料は1,800万円弱。同一オーナーがアビタU竣工の三年後にオープンさせた二棟目のアビタKと併せると年間賃料3,000万程度の資産運用ということになります。

いきなり本事業成功の核心から書きますが、ポイントは管理会社の最大の権益部分と言っても過言ではない募集業務部分に大きくメスを入れたこと以外にないでしょう。ご存じの方は非常に少ないと思いますが、管理会社の売上は、オーナーが支払う毎月の管理費と同額かそれ以上を募集業務の仲介料や広告料で賄っているのです。ここを放置している状態で賃貸アパート経営を成功させようというのは、虫が良すぎると言っても過言ではないでしょう。

ここでは本事業がその部分にどう対応したかも含めて、売上の詳細を、住戸ごと、年次ごとに全て公開します。

やればとても簡単です。とんでもなく面倒なだけです。

(1) 入居者の公開募集

ほとんどの賃貸アパート事業において、管理会社は募集業務を自社以外に行わせません。具体的にはオーナーがA社に預けた物件に、B社やC社がA社に先んじて入居者を紹介するなどと言うことは出来ないような仕組みになっています。その証拠にsuumoやホームズといったポータルサイトには、「他の不動産業者からの入居者紹介」を受けるか断るかのチェックボックスが最初から設定されているのです。

 

「知らぬはオーナーばかりなり」ということで、そもそも賃貸アパート業界には健全な競争が実現出来ない素養が最初からあるのです。よってオーナーが都度チェックしていない物件は、賃料も伸びなければ入居も遅いということになります。査定などいくらいい数字を取ってみても、実現しなければ損害が累積するだけです。

 

アビタUではこの部分を当社が入居者を公開募集することで、管理会社の意図に拘わらず、無理矢理に競争状態に巻き込むような仕組みにしてあります。さっさと動かなければ他社がどんどん仲介料や広告料を取っていってしまいます。となれば、管理会社の成績も自然に伸びてきますよね。

(2) 管理会社の押し売りを禁止

これも自分の物件の入退去手続きを管理会社に任せきりで、都度チェックしていないオーナーはご存じないでしょうが、多くの管理会社は(ほとんどの管理会社は)、オーナーの物件への入居希望者に対して、あたかもその商品を購入しなければオーナーが入居を認めていないかのような説明をして自社商品を販売し、店舗の売り上げを伸ばしています。

 

新築の物件に、物件の消臭や消毒、ましてや害虫駆除などは常識で考えれば不要に決まっていますが、入居者紹介をしてくれる地元の他業者からのクレームによれば、それがオーナーの条件のような説明をする場合が多いです。また、タウンハウジングは最近、タウンプレミアムクラブへの加入を入居条件と公式に堂々と外部にアピールしていますが、オーナーの所有する物件への入居条件に、管理会社が自社の顧客囲い込みのための会員登録を義務として営業することを認めているオーナーが何人居るのか。これほど好き勝手にやられているとなると、ソコまで自分の所有物を放置したオーナー側にも相当な責任がある考えるべきだろうと思います。

(3) 地元周辺事業者への周知と協力体制の構築

○管理会社以外の地元他業者の入居者紹介を受け付ける(管理会社に断らせない)

○折角他業者が紹介してくれた入居者に、入居者が望みもしない商品を、管理会社に押し売りさせない

 

たったこれだけの当たり前すぎる取り組みが、アビタUのこれほどの成功の原動力を言って良いと思います。それはつまり、ちょっときちんとやれば、賃貸アパート事業など、誰がやっても成功する事業なのだと言うことだろうと思います。逆に言えば「空室」とか「賃料下落」等々で経営が傾いているような賃貸アパートは、相当いい加減にやっているというよりも、多分、本当に管理会社に任せきりでほぼ一切なにもやっていないのだろうと思います。

 

賃貸アパート事業の損害というのは、出るべくして出ていると言えるでしょう。

(4) 物件高質化

当初、アパートメーカーの設計では以下部分は駐輪場でした。

この部分はアビタU建物本体のエントランス部分であるともいえます。この部分に緑の潤いがある状態と、錆びたママチャリが並んでいる状態と、どちらの家賃が高くなりそうでしょうか。

 

これはほんの一例に過ぎませんが、賃貸アパートの高質化というのは所詮、その程度の話ですから、それはそんなに難しいことではないのです。

アビタUの年間賃料売上詳細

以下、クリックしていただくと本物件の毎年、毎月、全住戸毎の、全ての賃料売上の経緯をご覧いただくことが出来ます。

ここまでの情報を公開してしまうと、例えば退去後の補修や清掃に時間が掛かっても空室期間は増えますから、単に申し込みが引っ切りなしであることだけではなく、補修、清掃、募集という全ての作業が効率的かつ円滑に組み立てられていないと運用に支障が出ます(数ヶ月は空室になります)。

こうした仕組みが構築出来ているからこそ、本物件はここまでの高い入居率が実現出来ているのです。

年間賃料売上の上昇

賃貸アパート事業は賃料が下落する宿命にある事業であると、思い込んでいませんか?

上記で一目瞭然ですが、そうならない場合もあるのです。もっといえば、当社がコンサルティングしている+Cシリーズの賃貸では、むしろ多くの場合、物件認知度が上がると家賃は上がります。

 

以下の有料サイトでは全ての物件の賃料売上詳細を公開していますので、ご自身でご確認下さい。仮に複数棟所有のアパートオーナーの方の場合、トータルで年間100万円くらいの賃料増益は難しくないでしょうから、当社有料サイトの年間料金が格安なのは、計算をしていただければ分かると思います。

 

価格上昇の仕組みも、【明確】【簡単】【理論的】です。

 

管理会社単独の入居者捜しよりも、圧倒的多数かつ圧倒的大きなモチベーション*1を毎回の空室募集に動員しますから、自然に健全な競争状態が生じます。あとは当社が家賃設定さえ間違わなければ、単純な早い者勝ちの物件の取り合いが毎回展開されることになります。

 

この圧倒的な客付けのスピード感は、当社では一切、ツイッターにリアルタイムで公開しています。