＋Ｃシリーズ賃貸アパートは、詳細売上を公開しています
建築家監修の＋Ｃシリーズ賃貸アパート。でも投資なのですから格好良いだけではなんの意味もありません。デザイン性に併せて事業としての優位性をご確認下さい。
詳細売上
一般的にレントロールは、一棟もの賃貸アパートの取引時に提示される資料ですが、「当月」や「過去一年間」といった、期間限定の情報提供スタイルがほとんどです。期間限定であれば、情報提供者であるアパートメーカーや、アパートの一棟売却をしている売主に、都合の良い部分だけを開示することが可能になるからです。
当社の情報開示姿勢に、そうしたスタンスはありません。
当社コンサルティング物件の実際の運用状況を、是非、ご覧下さい。
またここではお知らせできない個別の物件名称や立地、各用地の取得の経緯や設計コンセプト、建築の推移、更には実際の現地見学や各オーナーとの面談なども、個別のご相談の段階で、オーナーズ倶楽部を通じ、ご案内させていただくことが可能です。
当社では賃貸アパートのオーナー同士が主体性を持って意見交換できる仕組みがあるため、以下に紹介する全ての物件のオーナーと、率直に意見交換をしたり、苦労話を聞いていただくことが出来るのです。
詳細売上の概要
まず、どこの地区を見ていただいても、どこの地区のどの年次を見ていただいても、利回りが概ね6％前後からそれ以上の成果を上げていることがお分かりいただけると思います。これは土地を含めた総投資額が、例えば約2億円の場合、毎年の賃料売上が安定して概ね1,200万円にも上ると言うことを意味します（事実、当社のコンサル実績はその様になっています）。
紹介事例の中に賃料保証型のデータもありますが、これは大手デベロッパーがオーナーに対して一定額の賃料を保証している事業です。ちなみに紹介している千葉県の事業の場合には、その補償額は年間約1,300万円。この金額を契約時からむこう8年間、確定的に保証するという契約内容を取り付けています。
良くある二年おきの賃料見直しや交渉は、本件の契約にはございません。
当社提供の＋Ｃシリーズの賃貸アパートは、こうしたきめ細かな運用コンサルティングと、プロの建築家による優れたデザイン性との両輪により、これらの実績を達成しています。
利回りの上昇
老朽化と共に賃料を値上げすると言うことは、常識的にはあり得ません。しかし、しっかりデザインされた＋Ｃシリーズの物件は、きちんと管理補修をすることで、各地で客付け不動産業者の評価を得られるため、健全な競争状態の中で契約賃料が上昇する事例が多数発生しています。
募集窓口を管理会社に限定しないことも、＋Ｃシリーズの大きな特徴です。
いくつかの地区を注意深く見ていただくと、経年と共に利回りが上昇しているのがお分かりになると思います。主立ったものは表中に色表示していますが、入居者が入れ替わる毎に値上げを実現しています。
更に入居者の入れ替わりを待つまでもなく、無料wifi等、オーナー側が入居者に対して付加価値を提供し、その分の管理費を増額するという事例もございます。すべき事に適正なコストを掛けて、それを改訂賃料に反映させる。
やっていることはかつて今まで、一つの業者もやってこなかっただけで、よく考えれば当たり前のことなのではないでしょうか。
きめ細かな運用体制
● セコムの住戸ごと、希望者のみの任意加入
● 共用部の定期清掃
● 居住空間に潤いをもたらす植栽の管理
● 入退居時の徹底ルームクリーニング
ご自身が入居者であれば、以上全て、希望する事項なのではないでしょうか。
一例としてアース・デザインの徹底ルームクリーニングの様子を動画でご確認下さい。滅多にやらないレベルまで踏み込んだ清掃だろうと思いますが、逆に言えばここで目の当たりにする食材カスや油汚れと、一緒に新しい入居者は生活しているのです。
セコムに関しても是非加入したい女性もあれば、全く必要性を感じない若い男性もあるでしょう。一律に契約を強いるのは、管理会社側の都合でしかなく、それを野放しにしている責任はオーナーにもあるのです。
そんな当たり前のことが出来ていない賃貸アパートが人気になるわけがないのです。＋Ｃシリーズは言い方を変えれば、そんな当然のことを、当然に実施しているだけの賃貸アパートなのかも知れませんが、そんな簡単なことが賃料売上に跳ね返ってくることもまた、事実なのです。
当社コンサルティング物件以外の物件との比較方法
とはいえ、いくら手間暇掛けようと、結果がついてこなければ、実業においてのその努力にはなんの意味もありません。
当社のコンサルする＋Ｃシリーズの賃貸アパートと、その他の全てのアパートは、利回りを比較することによって優劣を明確に出来ます。
一棟当たりの投資額は物件の規模が2階建てなのか10階建てなのかによります。立地によっても地方都市なのか23区内なのかによって土地代に大きな差が出てしまいます。でも、投資額が年間どれだけの割合でリターンするかという、利回り･･･いかに効率的に利益を上げているかの比較であれば、これらの差異に関わらず、更にその他の株や投資信託とも横断的に優劣を数字で比較することが可能です。
是非、皆様の保有物件と＋Ｃシリーズの成績を、賃料売上の効率という観点で厳しく比較してみて下さい。
計算式は 年間賃料売上 ／ 新築時の総投資額 ＝ 年間の利回り となります。
計算の手順として、まず最初に分母となる総投資額を定義しなければなりません。言うまでも無いことですが、総投資額の中には、土地購入費用、土地の不動産取得税、設計料、コンサル料等々、主立った経費は全て含みます。ここに建築費だけを入れる大手ハウスメーカーやアパートメーカーがありますが、建物の敷地は以前から所有していようと、アパート用地として使っていますから、その事業を成立させる総事業費に含めなければなりません。土地の算定方法は路線価などではなく、実際の売却見込み価格が、その土地の価値を適切に反映する数値と言えるでしょう。
ご希望の方は下段のリンクボタンから簡易計算シートをダウンロード下さい。ご自身が保有する賃貸物件のみならず、株式、投資信託、債権、各国国債などとの投資優位性の比較にも、お役に立てると考えております。
まとめ
賃貸アパートオーナーが、もしも仮になにもしないのであれば、賃料は老朽化と共に下がるのが自然です。物件の価値が失われていくわけですから、当然という以外に言葉もありません。
あるいは、オーナーは必要なことをする準備があるのに、管理会社に適切な技術やノウハウがなく、結果的に何をすれば分からない状況になっている場合もあるかもしれません。
残念ながら、それらは入居者の立場からジャッジすれば、何ら変わらない状況なのです。
単に、魅力の無い物件という結論で片付けられてしまいます。
しかし適切な投資を、総投資額と賃料売上のバランスをコントロールしながら、むしろ積極的に実施することで事業の利回りを好転させていくと言うことは、当社が具現化しているとおり、実現出来ることなのです。
もっとも回避すべき事は、ただただ賃料が下がり続けている物件に対して、何もしなかったり、不動産業者に言われるままに、投資金額だけを検討し、結果的にさして効果もない投資を些少額積み重ねていくことでしょう。
