＋Ｃシリーズ賃貸アパートは、詳細売上を公開しています
建築家監修の＋Ｃシリーズ賃貸アパート。でも投資なのですから格好良いだけではなんの意味もありません。デザイン性に併せて事業としての優位性をご確認下さい。
コロナが賃貸アパート経営に及ぼした影響
2020年6月に、賃貸ポータルサイトであるSUUMOがアンケート調査を公開しました。この調査によれば、約450件の回答のうち、30％程度でコロナ関連の滞納や賃料に関わる交渉が発生しており、その多くが賃料減額や支払い猶予の交渉であったと言うことです。
コロナウィルスが既に変異を始めた以上、今後、確信的に有効な対策が打ち出されない限り、この傾向は拡大することはあっても収まることはないでしょう。ことに賃貸事業は店舗や事務所を含めれば、コロナに対応できる社会システムが構築されるだけではなく、その先の景気回復が進まなければ好転は難しいと考えて、備えておくのが安全と言えるのではないでしょうか。
こうした社会状況の2020年、
当社がコンサルティングしている「＋Ｃの賃貸」は、
いずれの物件も、コロナの影響を全く受けておりません
以下、「＋Ｃの賃貸」の売上詳細を、2020年分まで集計いたしました
（詳細ＰＤＦが閲覧可能です）。
これまでの給与報酬が一般的には減少している社会環境です。
にも関わらず、そんな状況下で、これほど堅実に、まるで年金のように一定額以上の賃料を稼ぎ出す不労所得が、いかに有益なものであるか、＋Ｃの賃貸の実績をご覧いただければ、深くご納得いただけることでしょう。
世間一般のレントロールと当社の売上詳細の大きな違い
一般的にレントロールは、一棟もの賃貸アパートの取引時に提示される資料ですが、「当月」や「先月」といった期間限定の情報提供スタイルがほとんどです。
期間を限定すれば、情報提供者であるアパートメーカーや、アパートの一棟売却をしている売主に、都合の良い時期だけを、選び出して開示することが可能になるからです。
当社の情報開示姿勢に、そうしたスタンスはありません。基本的に直近三年間程度は各物件、各住戸毎の詳細な売上状況を、転勤や入退学と言った一般的な転居理由による空室を含めて、全て公開しています。この空室の概念には入退居に係るルームクリーニングやクロス等の補修期間、新入居者の募集や案内、契約の期間等々、やむを得ない、必ず掛かってしまう空室期間も全て含みます。
空室はあくまでも空室であるという考え方によります。
売上詳細 解析
まず、どこの地区を見ていただいても、どの年次を見ていただいても、利回りが概ね6％前後から、それ以上の成果を上げていることがお分かりいただけると思います。例えば約2億円の土地建物の場合、毎年の賃料売上が安定して概ね1,200万円にも上ると言うことを意味します（事実、当社のコンサル実績はそれ以上になっています）。
これらは全て、土地を含めた総投資額に対する年間賃料の割合であり、ほとんどの住宅メーカーやアパートメーカーが提供する、所有土地の価値を「無料」と見なす計算方法とは明確に異なります。理由はともかく、事業の総投資額から現に利用している土地費を抹消して計算しているのであれば、利回りが出ない方が異常です。
また、当社コンサル物件は2020年のコロナの状況下において、影響を受けていないどころか、2019年の売上よりも成績を伸ばしている地区まであります。社会環境が大きく変わろうとも、しっかりした建築家が工夫を凝らした物件が如何に強いか、むしろそんな環境下だからこそ、その差異が明確になっていると言うことが、ご理解いただけると思います。
紹介事例の中に賃料保証型のデータもあります。これは大手デベロッパーがオーナーに対して一定額の賃料を保証している事業です。ちなみに紹介している千葉県の事業の場合には、その補償額は年間約1,300万円。この金額を契約時からむこう8年間、確定保証するという契約内容を取り付けています。良くある、（契約書に小さな文字で書かれた）二年おきの賃料見直しや交渉は、本件契約には一切ございません。この8年間の賃料は、この大手デベが破綻しない限り、完全に確定保証です。
当社提供の＋Ｃの賃貸アパートは、プロの建築家による優れたデザイン性と次項にある様な、きめ細かな運用コンサルティングとの両輪により、これらの実績を達成しています。
きめ細かな運用体制
＋Ｃの賃貸の人気の秘密は実はとても簡単なことによるのだろうと考えています。
ご自身が入居者であれば、その方が良いであろう事を逐次積み重ねる。
入居者の立場に立って考えれば、どちらがいいかは明白ですから、オーナーが費用さえ掛ければ簡単に解決できることです。問題はそうした体制を、いかに低コストで実現するかなのです。
- 居住空間に潤いをもたらす植栽計画と管理
- 共用部の定期清掃と入退居時の徹底ルームクリーニング
- 希望者のみのセコムの住戸ごと任意加入
●ネット環境の定期的見直しと追加投資
オーナーズ倶楽部
当社が提案するオーナーズ倶楽部は、単なる事業者の営業リストとは一線を画します。
＋Ｃの賃貸に採用されている、細かな工夫の数々や、逆に失敗事例のオーナー同士の共有など、賃貸アパート経営に実効性のある情報交流会なのです。賃貸アパートのオーナー同士が主体性を持って意見交換できるこの仕組みがあるため、各物件の用地選定から取得の経緯や設計コンセプト、建設時の業者選定や推移、管理会社の実態なども、個別のご相談の段階でオーナーズ倶楽部を通じ、各オーナーとの直接の意見交換や実際の現地見学が可能です。
まとめ
賃貸アパート経営には、賃料は老朽化と共に下がるものという常識がありました。それは賃貸アパート経営の宿命のように片付けられてきました。
しかし一方で、＋Ｃの賃貸では入居者への通知一本で管理費を値上げ出来たり、入退居毎に賃料自体を値上げ出来ている物件が、現に多数存在します。
オーナーがきちんと、しかも有効な対応をすれば、入居者側も納得して居住費を負担する場合があるということです。＋Ｃの賃貸は、そんな当たり前のことを積み重ねることこそが、大きな賃料売上に跳ね返ってくるという現実の証明と言っても良いでしょう。
賃貸アパート経営における過去の常識は、大きく変わりつつあります。
賃料の下落に歯止めが掛からないとか、空室期間が長くなってしまっている物件は、逆に言えば、建設時点での工夫が足りなかったり、その後の運用で管理会社がオーナーに有効な手立てを提案できていない物件であると分類することが出来ると思います。当たり前のことが出来ていない賃貸アパートが人気になるわけがないのです。
管理会社に適切な技術やノウハウがないために、結果的に何をすれば分からない状況になっているオーナー様は、当社のコンサルティングを検討されてはいかがでしょうか。
まとめ
● セコムの住戸ごと、希望者のみの任意加入
● 共用部の定期清掃
● 居住空間に潤いをもたらす植栽の管理
● 入退居時の徹底ルームクリーニング
ご自身が入居者であれば、以上全て、希望する事項なのではないでしょうか。
一例としてアース・デザインの徹底ルームクリーニングの様子を動画でご確認下さい。滅多にやらないレベルまで踏み込んだ清掃だろうと思いますが、逆に言えばここで目の当たりにする食材カスや油汚れと、一緒に新しい入居者は生活しているのです。
セコムに関しても是非加入したい女性もあれば、全く必要性を感じない若い男性もあるでしょう。一律に契約を強いるのは、管理会社側の都合でしかなく、それを野放しにしている責任はオーナーにもあるのです。
そんな当たり前のことが出来ていない賃貸アパートが人気になるわけがないのです。＋Ｃシリーズは言い方を変えれば、そんな当然のことを、当然に実施しているだけの賃貸アパートなのかも知れませんが、そんな簡単なことが賃料売上に跳ね返ってくることもまた、事実なのです。
当社コンサルティング物件以外の物件との比較方法
とはいえ、いくら手間暇掛けようと、結果がついてこなければ、実業においてのその努力にはなんの意味もありません。
当社のコンサルする＋Ｃシリーズの賃貸アパートと、その他の全てのアパートは、利回りを比較することによって優劣を明確に出来ます。
一棟当たりの投資額は物件の規模が2階建てなのか10階建てなのかによります。立地によっても地方都市なのか23区内なのかによって土地代に大きな差が出てしまいます。でも、投資額が年間どれだけの割合でリターンするかという、利回り･･･いかに効率的に利益を上げているかの比較であれば、これらの差異に関わらず、更にその他の株や投資信託とも横断的に優劣を数字で比較することが可能です。
是非、皆様の保有物件と＋Ｃシリーズの成績を、賃料売上の効率という観点で厳しく比較してみて下さい。
計算式は 年間賃料売上 ／ 新築時の総投資額 ＝ 年間の利回り となります。
計算の手順として、まず最初に分母となる総投資額を定義しなければなりません。言うまでも無いことですが、総投資額の中には、土地購入費用、土地の不動産取得税、設計料、コンサル料等々、主立った経費は全て含みます。ここに建築費だけを入れる大手ハウスメーカーやアパートメーカーがありますが、建物の敷地は以前から所有していようと、アパート用地として使っていますから、その事業を成立させる総事業費に含めなければなりません。土地の算定方法は路線価などではなく、実際の売却見込み価格が、その土地の価値を適切に反映する数値と言えるでしょう。
ご希望の方は下段のリンクボタンから簡易計算シートをダウンロード下さい。ご自身が保有する賃貸物件のみならず、株式、投資信託、債権、各国国債などとの投資優位性の比較にも、お役に立てると考えております。
まとめ
賃貸アパートオーナーが、もしも仮になにもしないのであれば、賃料は老朽化と共に下がるのが自然です。物件の価値が失われていくわけですから、当然という以外に言葉もありません。
あるいは、オーナーは必要なことをする準備があるのに、管理会社に適切な技術やノウハウがなく、結果的に何をすれば分からない状況になっている場合もあるかもしれません。
残念ながら、それらは入居者の立場からジャッジすれば、何ら変わらない状況なのです。
単に、魅力の無い物件という結論で片付けられてしまいます。
しかし適切な投資を、総投資額と賃料売上のバランスをコントロールしながら、むしろ積極的に実施することで事業の利回りを好転させていくと言うことは、当社が具現化しているとおり、実現出来ることなのです。
もっとも回避すべき事は、ただただ賃料が下がり続けている物件に対して、何もしなかったり、不動産業者に言われるままに、投資金額だけを検討し、結果的にさして効果もない投資を些少額積み重ねていくことでしょう。
