費用対効果の検証
・ほとんどの一棟賃貸アパートの外構は、10年も経たずに白砂利が黒ずみ清潔感を失う。
・本件は約27万円の工事見積を、15万円強に縮減。約10万円の節約を実現した。
・当然、空室時の内見者の印象は悪いが、その入れ替えは業者任せになるため高額に費用が掛かる。工夫次第でたった一回の工事で10万円もの差が出る。
・本件は弊社コンサル案件、埼玉01物件の事例である。
工程管理
・事業を組み立てる場合、詳細検討は「計画」「設計」「施工」の段階に分けて考えるのが一般的です。
・ここまでの工程をまとめてイニシャルと言いますが、実は各々に餅屋が居ます。
・「設計施工」を一括で請け負うのは日本の住宅メーカーやゼネコンに代表される受注スタイルではありますが、本サイトに繰り返し書いているとおり、施主の手間が軽減すれば利益の減少にまともに跳ね返ります。楽すれば損すると覚えていただくのが良いでしょう。
・また、あまり知られていませんが「設計」と「計画」にも各々の専門家が居り、出来もしない都市計画に手を出したり、資産運用や相続対策の相談にも乗っている設計者もいるようですが、あまり信用しない方がよいと思います。
・ここではイニシャルの中の「施工」に関していかに管理をしたのかを進捗レポートとしてまとめたいと思います。
・全体工程表の確認打合せから担当設計者に【現場を見るべきタイミング、工程】を指示いただき、それを「施主：鎌倉」「設計者：横浜」「撮影者：藤沢」「現地協力会社：札幌ニセコを常時移動」で分担しました。
・なお「：」以降は各人の居住地で、各人がソコからニセコまで行くことになります。
04／23 基礎工事
・担当は施主です。
・今回の工程は既に開業している富良野の民泊の、ハイシーズン以降の補修箇所確認から始めました。旭川空港から南下して「+C Furano」に宿泊、更に南下して札幌で打合せ。
・所属しているテニススクール（横浜在住でも可能）に立ち寄り、4／23にニセコの日帰りをしました。
・現地に到着すると既に杭工事は始まっていて、工事業者の方が「非常に良い地盤である」との説明をしてくれました。この程度の広さの現場なら、朝から一日あれば全て完了できるとの説明でした。
設計コメント 敷地全体の杭配置を確認、本数、位置など図面と適合しているか
・説明の通り、打設の折も杭が岩盤（支持層）に到達したために重機の圧力とぶつかり、「ゴリゴリ」と大きな音を立てていました。
設計コメント 杭穴、杭頭の位置と高さ確認（中に見える四角い杭頭）
・杭は埋まっているがここから土を除却するので頭が出てきます。
・当然、位置ごとに岩盤までの深さは違うから杭頭が不揃いで、それをレベルに切りそろえて強固な基礎が完成していきます。
設計コメント 杭の深さを決めるため現場でのレベル出し、遣方で確認
設計コメント 杭がしっかりと指示地盤まで打ち込まれていることを確認（計測のほか打ち込んでいる重機が浮き上がっていることが写真から確認できるため地盤は硬く支持層まで届いていると思われる）
設計コメント 杭の位置を確認しながら所定の深さまでドリルにて穴あけ、穴が垂直であることの確認など
設計コメント 杭工事施工報告書の提出お願いと報告書の確認を行い、設計図書の内容の施工を確認した
・1ＬＤＫ二部屋と1Ｒ二部屋の小さな現場だから、そこまで大きな重機でも無いが、それでも人間のスケール感からしたら大きさもパワーも巨大なものです。
・現地を見学すれば、きちんとした作業をしている職人さんは説明もしっかりしてくれるので、施主としては安心して工事を進めることができます。
05／08 根切り
設計コメント
・杭があっても杭間の梁や土間コンは直接地盤で支えることになるので根伐り底の地盤の状態を確認することは必要となります。
・地盤の状態が極端に悪いことがないことを確認の上、砂利を敷いて突き固めます。
・地盤面に関しては砂利を入れ、しっかりと締め固めてあります。
・杭頭がきちんと揃っているかは、杭業者の報告書でも確認できます。
※杭工事の報告書は通常提出されます。
05／16 アンカー・ボルト
設計コメント
・構造図の書き方が普段見慣れているものとは違い、間違えやすそうであったので、施工者に構造設計者と下請けの基礎屋さんは今までに何回か仕事をしたことがあるのかを確認しました。
・普段のチームなので「問題ないだろう」との施工者の説明であったので、大きな間違えはないと確信して現場に向かい検査をした。
・いつものチームで問題が無いはずが、現場では見落としを1箇所発見した。ミスはいつもの作業手順の中でも起きるときは起きるものである。
・配筋の状態、アンカーボルトの飲み込み深さなど確認したが、良好であった。
・上記の通り、この現場でアンカー・ボルトの施工に間違いがありました。
・珍しいことですが、この段階で設計者が入っていなければ、多分、アンカー・ボルトが足らないままコンクリートで固めてしまっていたと思います。
・その場合は途中で気づくとのことですが、新築であるにも関わらず途中で補修、補強の工事をすることになるとのことでした。
・結局は打ち継ぎのようなことになるのでしょうから、厳密には建物の強度にも問題が出たのかもしれません。
・設計者による現場管理の重要性を、お伝えしておきたいと思います。
・費用を掛けても起用を検討すべきでしょう。
・一点、建築関係以外の施主は理解しておくべき事があると思います。建築業界の慣習めいた話です。
・設計の間違いは、ほとんどの場合、現場（施工者）に責任が押しつけられます。
・例えば今回、構造設計者の書いた分かりにくい構造図面の指摘を意匠設計者がしていますが、図面はどんな先生であっても、誰にでも分かるように書くのが「基本」です。
・それはどんな設計事務所でもイロハとして教えるべきことでしょうが、どうやらそこがそうなっていないような力関係があるようです。
・それが好結果を生む場合もあるからそのまま放置されている部分もありますが、弊害もあります。
・そこをきちんと判断できる能力を、施主は身につける必要が本当はあるのです。
設計コメント
・間違いのあったアンカーボルトですが、是正後の写真が送られてきましたので転送いたします。
・職人さんが多分、自前の携帯で撮ってくれたのでしょう。ちょっと小さいのはご愛敬です。
・でもこれで、アンカー・ボルトは大丈夫！
05／22 基礎コンクリート打設状態の検査
設計コメント
・コンクリート打設は型枠の上部から粘度の高いコンクリートを流し込みますので、しばしば窓などの開口部下の腰壁部分などに脇からコンクリートが十分に流れ込まず鉄筋が完全に隠れない状態で固まってしまうことがあります。
・その他、打設時に流れやすくするために使用するバイブレーターを適正にかけないとコンクリートと砂利が分離して「雷おこし」のような表面になってしまうこともあります。
・コンクリートの状態によってモルタル補修で付け足し、コンクリートを斫り取り打ち直しなど状況に応じて設計強度が出るように補修をします。「雷おこし」状になっている箇所は強度が全般的に足りない状態になっていますので、斫り取って打ち直しになるのですが、型枠を外した後すぐにモルタルなどで表面を補修されてしまうと内部の状態が分かりませんので型枠撤去後。すぐに確認するのが最善です。
・今回基礎の型枠を外してみたところ、そのような箇所はありませんでしたので、良好な打設であったことが確認できました。
・本件は誰もチェックに行けなかったので、現地アドバイザーの方に撮影をお願いしました。
設計コメント
・写真にない箇所で、コンクリートが回っていなかったところがないか、一応確認したいと思います。
05／23 飛行機が予約できません。
・工期のずれは当然のこととしてやむを得ません。
・とはいえ、施主や設計者の立場からすれば、全体工程の中で写真撮影によって工事工程を抑えておきたいポイントがいくつかあります。
・これらの期日と飛行機の手配を折り合わせるのは、仕方の無いこととは言え、なかなか難易度の高いやりとりがあります。
・基本、日程調整だけの応酬となりますので、ご興味ない方は読み飛ばしていただくようにお願いします。
5／23 設計Ｍ様、Ｎ工務店担当Ｔ様
・これは広報担当Ｙ様との相談になりますね。
>22日には下地ながら完全に箱状
・経過も詳細に書いていただいてありがとうございます。
・広報担当Ｙ様からは12-13がNGと聞いていますので、そうなると、(1)6／6-11までの期間と、(2)6／15-21の期間のいずれが良いかという話になると思います。お二人の意見はいかがでしょうか？
・また、工事がずれるのは大雨等の天候が影響すれば（これ以前の工程も含めて）遅れると思いますがそういうのはあまり考えられませんよね？
・むしろアンカー・ボルトが終わった現状から建て込みのところで早まるものなのかが考慮すべき所かなと思いますがいかがでしょうか。 アース・デザイン齊藤
アース・デザイン齊藤様
・ニセコの天気ですが、1日の週に3回ほど雨が降る予想になっていますので建て方が少々遅れる可能性はあります。2週間先の話ですのでもう少し時間が経ってから予定を決めてはいかがでしょうか？
・建て方までの作業は基礎部分の配管などであまり雨には影響がなさそうですが、建て方の日に雨は作業をするかどうか？
・15、16日で行けるようでしたら今の予定でも壁下地張りは始まっていないのでこの両日が良さそうに思います。
設計Ｍ様、Ｎ工務店担当Ｔ様
・6／25～7／7あたりの施主と設計者の行程の確認です。
・今、ほとんど工事工程はずれていないという認識ですが、施主が見るべき工程がなんで、設計Ｍさんのチェックが必要なのはどの工程なのか、再度教えて下さい。ここはまだ飛行機等々は手配はしませんが、現地の打合せなどはある程度入れておきたいと思います。 アース・デザイン齊藤
アース・デザイン齊藤
・現在出されている長期工程では7月の初め頃、金物取り付け終了時になります。 設計Ｍ
5／25 設計Ｍ様、アース・デザイン齊藤様
・工程表送付致します。ご確認宜しくお願い致します。 Ｎ工務店担当Ｔ
5／26 Ｎ工務店担当Ｔ様、設計Ｍ様
・6月の大工が一週間（実効4日くらい？）ずれるとのことで、ずらしてみましたが7月の所が分かりません、教えて下さい。取り返したりもあるかな。
・アドバイザーＫさんにお願いする時期とポイントを、設計Ｍさんからお願いします。
・広報担当Ｙさんの飛行機は6／17と19で確定しました。
・現場空撮と周辺観光地をまた撮っていただきます。
・Ｎ工務店担当Ｔさんから現場に、ドローンが入る旨、事前に案内をして置いてください。 アース・デザイン齊藤
5／29 アース・デザイン齊藤様
・現状まだ大工入っていないので7月はまだ未定です。
・取り急ぎは工程を1週ずつ後ろ倒しにしていただければと思います。 Ｎ工務店担当Ｔ
アドバイザーＫ様
・Ｎ工務店担当Ｔさんからのメールの通り、とりあえず1週間後倒しで予定しておいてください。 設計Ｍ
5／31 設計Ｍ様 お世話になります。
・工事がずれていますから変更になるのは致し方ありません。
・でもその前提で、都度、「○月○日頃」的なご指示を各人宛にお願いします。
・近くなって見えてきたら、変更していただければ、皆様が対応していただけるなら対応してくれるでしょうし、無理ならそれも仕方ないことです。 アース・デザイン齊藤
6／1 設計Ｍ様、アース・デザイン齊藤様
・工程表送付致します。ご確認宜しくお願い致します。 Ｎ工務店担当Ｔ
6／1 アース・デザイン齊藤様
・今日出てきた工程表に基づき撮影日を推測すると、(仮)屋根板金6/17水スタートですので17日午後、または18日午前がベスト。18日午後がその次で、19-20と後になればその分タイミングがずれてきます。17-18でご検討ください。 設計Ｍ
6／8 設計Ｍ様、アース・デザイン齊藤様
・工程表送付致します。ご確認宜しくお願い致します。 Ｎ工務店担当Ｔ
6／8 Ｎ工務店担当Ｔ様
・工程表ありがとうございました。大工程で、床工事(4日)ーフロア工事(3日)ー金物工事(3日)と進んでいますが、週間工程では床工事（2日）ー金物工事（1日）ーフロア工事（2日）となっており29日の週からは内部下地が始まっています。
・金物が隠れる前にチェックするタイミングとしては25日(施工中)または26日と考えてよろしいでしょうか？
・できれば26日でお願いしたいと思っておりますが、ご都合はよろしいでしょうか。
・内部下地工事が月曜日29日でもみられるようでしたら29日でも結構です。
・27日は1日都合がつかないためそれを考慮して、金物チェックのできる日をお知らせください。 設計Ｍ
6／9 設計Ｍ様
・現在の工程ですが雨天により遅れており、予定が変更となることが想定され現段階で日にちの確定が難しいです。
・飛行機の兼ね合いなど事情は承知しておりますが、もう少し現場が進んでから出ないとご回答が出来ません。何卒宜しくお願い致します。 Ｎ工務店担当Ｔ
6／10 設計Ｍ様
・我々が一緒に行くのをやめて、ずらした行程を組んではどうでしょう。
・それでも「はずれ」た場合、アドバイザーＫさんにお願いできるなら、撮影（チェック）だけしていただくとか。
・そう考えると、今の遅れた工程が「金物」の時点でどのくらい早まるものなのでしょうか。そこをうちが対応する予定にしましょうか。 アース・デザイン齊藤
6／15 設計Ｍ様、アース・デザイン齊藤様
・工程表送付致します。ご確認宜しくお願い致します。 Ｎ工務店担当Ｔ
6／17 アース・デザイン齊藤様
・ 6月16日現場撮影致しましたので、以下のURLよりダウンロードにてご確認下さいます。
・ところで現場はまだ、屋根の野地板施工が終わっていなかったので、アスファルトR（板金下地）は明日もしくは、明後日に倶知安スタッフに頼んで、現場見て撮影致します。
・また、金物は、火打ち金物は適所に確認できておりますが、土台と柱を緊結するホールダウン金物は、これから施工という状況でございました。以上です。 アドバイザーＫ
6／17 アドバイザーＫ様
・とても助かりました。ありがとうございました。
＞また、金物は、火打ち金物は適所に確認できておりますが、土台と柱を緊結する
> ホールダウン金物は、これから施工という状況でございました。
・了解です。また現地報告、お願いできればと思います。 アース・デザイン齊藤
6／17 設計Ｍ様 お世話になります。
・進捗を踏まえて（必要ならＮ工務店担当Ｔさんに確認していただいて）、アドバイザーＫさんに次回依頼の日程を伝達するようにお願いします。
・工期のズレを、お伝えするようにして下さい。
・なお施主見学の工程は、飛行機の予約がこれ以上伸ばせないので、6／25～7／2の工程で確定させて、道内の予定を流動的にしておきます。現状の見通しでは6／25に新千歳空港15時着から直行で現場の金物に間に合うかでしょうが、その前の飛行機はもう取れません。 アース・デザイン齊藤
6／17 Ｎ工務店担当Ｔ様
・屋根工事いつからスタートになりそうですか？ 設計Ｍ
6／17 設計Ｍ様
・屋根板金は18日からの予定です。 Ｎ工務店担当Ｔ
6／18 アース・デザイン齊藤様
・本日の建築現場です。
・また午後からは宿泊者向け周辺観光スポット紹介動画の素材撮影に小樽まで行って来ました。
・アドバイザーＫさんのオススメポイントはあらかた撮影して参りました。
・小樽運河はドローンは使えませんので、一応スマホで縦撮影もしておきました。 広報担当Ｙ
・防水シートは早まっていませんか？
・日程変更ならすぐにアドバイザーＫさんに伝えないと、24近辺に確保いただいているアドバイザーＫさんの時間が無駄になりますよね？
・アドバイザーＫさんは一旦、設計Ｍさんのメールを待っていただければと思います。
※工期が大分ずれています。 アース・デザイン齊藤
6／18 設計Ｍ様、アース・デザイン齊藤様
・工程表送付致します。ご確認宜しくお願い致します。 Ｎ工務店担当Ｔ
6／19 設計Ｍ様、アース・デザイン齊藤様
・工程表送付致します。ご確認宜しくお願い致します。 Ｎ工務店担当Ｔ
6／20 Ｎ工務店担当Ｔ様
・Ｔさんも大工が「休む可能性」があったなら、最初に教えて下さい。東京チームは天候だけを気にしていましたよ。
・今回の工程表の、「大工：空け」ってなんですか？ 「空け」って。ｗ
・これまでの緊迫したやりとりが、一気に脱力します。
・工程表を分かる範囲で修正したので間違いがあれば明日の打合せで教えて下さい。
・工程は皆様に撮影をお願いしている事もありますが、家具の納入タイミングの調整にもかかわります。竣工（納入の一ヶ月前）にはだいたいを決めてくれとイケアから言われますから考えておいてください。
・また洗面台のように施工を伴うものは更に先行して納品する必要がありますよね？
・この辺りも明日、一度、整理しておきましょう。
・ところでその工程だと、施主チェックは7／1になりますよね？
・今は6／25で予定を組んでいて、7／1は富良野から札幌に工事の材料を運搬する予定ですから予定を修正します。
・工程がずれるのは仕方ないとして、教えて下さいね。
・設計Ｍさんの飛行機も7／1でよいでしょうか。
・当日はＮ工務店担当Ｔさんと一緒に札幌発、昼過ぎに新千歳空港で設計Ｍさんと合流、現地見学という流れで良いでしょうか。夜はアドバイザーＫさんと一緒に、暑気払いとしましょう。
・なお、そろそろ中間金ですよね？
・支払いがいつになるか、教えて下さい。お金の準備の都合があります。 アース・デザイン 齊藤
06／19 防水シート、ご報告します。
アース・デザイン 齊藤様
・防水シートの布設状況写真、昨日撮影しました。
・現場屋根アスファルトルーフィング布設状況写真です。 アドバイザーＫ
Ｎ工務店担当Ｔ様
・笠木の奥まできちんとルーフィングが巻かれており、施工状態は良好と思いますが一点質問です。
・谷の部分はどのようにする予定でしょうか？
・一番水漏れの起こる可能性の高い部分ですので、確認したいと思っております。よろしくお願いします。 設計Ｍ
アドバイザーＫ様
・これ、登って撮影していただいていますかね。
・お手数をお掛けしました。ありがとうございます。 アース・デザイン齊藤
