+Ｃニセコ工事

費用対効果の検証

・ほとんどの一棟賃貸アパートの外構は、10年も経たずに白砂利が黒ずみ清潔感を失う。
・本件は約27万円の工事見積を、15万円強に縮減。約10万円の節約を実現した。

・当然、空室時の内見者の印象は悪いが、その入れ替えは業者任せになるため高額に費用が掛かる。工夫次第でたった一回の工事で10万円もの差が出る。
・本件は弊社コンサル案件、埼玉01物件の事例である。

工程管理

・事業を組み立てる場合、詳細検討は「計画」「設計」「施工」の段階に分けて考えるのが一般的です。
・ここまでの工程をまとめてイニシャルと言いますが、実は各々に餅屋が居ます。
・「設計施工」を一括で請け負うのは日本の住宅メーカーやゼネコンに代表される受注スタイルではありますが、本サイトに繰り返し書いているとおり、施主の手間が軽減すれば利益の減少にまともに跳ね返ります。楽すれば損すると覚えていただくのが良いでしょう。
・また、あまり知られていませんが「設計」と「計画」にも各々の専門家が居り、出来もしない都市計画に手を出したり、資産運用や相続対策の相談にも乗っている設計者もいるようですが、あまり信用しない方がよいと思います。

・ここではイニシャルの中の「施工」に関していかに管理をしたのかを進捗レポートとしてまとめたいと思います。
・全体工程表の確認打合せから担当設計者に【現場を見るべきタイミング、工程】を指示いただき、それを「施主：鎌倉」「設計者：横浜」「撮影者：藤沢」「現地協力会社：札幌ニセコを常時移動」で分担しました。
・なお「：」以降は各人の居住地で、各人がソコからニセコまで行くことになります。

4／23 基礎工事

・担当は施主です。
・今回の工程は既に開業している富良野の民泊の、ハイシーズン以降の補修箇所確認から始めました。旭川空港から南下して「+C Furano」に宿泊、更に南下して札幌で打合せ。
・所属しているテニススクール（横浜在住でも可能）に立ち寄り、4／23にニセコの日帰りをしました。

・現地に到着すると既に杭工事は始まっていて、工事業者の方が「非常に良い地盤である」との説明をしてくれました。この程度の広さの現場なら、朝から一日あれば全て完了できるとの説明でした。

設計コメント　敷地全体の杭配置を確認、本数、位置など図面と適合しているか

・説明の通り、打設の折も杭が岩盤（支持層）に到達したために重機の圧力とぶつかり、「ゴリゴリ」と大きな音を立てていました。

設計コメント　杭穴、杭頭の位置と高さ確認（中に見える四角い杭頭）

・杭は埋まっているがここから土を除却するので頭が出てきます。
・当然、位置ごとに岩盤までの深さは違うから杭頭が不揃いで、それをレベルに切りそろえて強固な基礎が完成していきます。

設計コメント　杭の深さを決めるため現場でのレベル出し、遣方で確認

設計コメント　杭がしっかりと指示地盤まで打ち込まれていることを確認（計測のほか打ち込んでいる重機が浮き上がっていることが写真から確認できるため地盤は硬く支持層まで届いていると思われる）

設計コメント　杭の位置を確認しながら所定の深さまでドリルにて穴あけ、穴が垂直であることの確認など

設計コメント　杭工事施工報告書の提出お願いと報告書の確認を行い、設計図書の内容の施工を確認した

・1ＬＤＫ二部屋と1Ｒ二部屋の小さな現場だから、そこまで大きな重機でも無いが、それでも人間のスケール感からしたら大きさもパワーも巨大なものです。
・現地を見学すれば、きちんとした作業をしている職人さんは説明もしっかりしてくれるので、施主としては安心して工事を進めることができます。

5／8 根切り

設計コメント　
・杭があっても杭間の梁や土間コンは直接地盤で支えることになるので根伐り底の地盤の状態を確認することは必要となります。
・地盤の状態が極端に悪いことがないことを確認の上、砂利を敷いて突き固めます。

・地盤面に関しては砂利を入れ、しっかりと締め固めてあります。

・杭頭がきちんと揃っているかは、杭業者の報告書でも確認できます。
※杭工事の報告書は通常提出されます。

5／16 アンカー・ボルト

設計コメント
・構造図の書き方が普段見慣れているものとは違い、間違えやすそうであったので、施工者に構造設計者と下請けの基礎屋さんは今までに何回か仕事をしたことがあるのかを確認しました。
・普段のチームなので「問題ないだろう」との施工者の説明であったので、大きな間違えはないと確信して現場に向かい検査をした。

・いつものチームで問題が無いはずが、現場では見落としを1箇所発見した。ミスはいつもの作業手順の中でも起きるときは起きるものである。
・配筋の状態、アンカーボルトの飲み込み深さなど確認したが、良好であった。

・上記の通り、この現場でアンカー・ボルトの施工に間違いがありました。
・珍しいことですが、この段階で設計者が入っていなければ、多分、アンカー・ボルトが足らないままコンクリートで固めてしまっていたと思います。
・その場合は途中で気づくとのことですが、新築であるにも関わらず途中で補修、補強の工事をすることになるとのことでした。
・結局は打ち継ぎのようなことになるのでしょうから、厳密には建物の強度にも問題が出たのかもしれません。

・設計者による現場管理の重要性を、お伝えしておきたいと思います。
・費用を掛けても起用を検討すべきでしょう。

・一点、建築関係以外の施主は理解しておくべき事があると思います。建築業界の慣習めいた話です。
・設計の間違いは、ほとんどの場合、現場（施工者）に責任が押しつけられます。
・例えば今回、構造設計者の書いた分かりにくい構造図面の指摘を意匠設計者がしていますが、図面はどんな先生であっても、誰にでも分かるように書くのが「基本」です。
・それはどんな設計事務所でもイロハとして教えるべきことでしょうが、どうやらそこがそうなっていないような力関係があるようです。

・それが好結果を生む場合もあるからそのまま放置されている部分もありますが、弊害もあります。
・そこをきちんと判断できる能力を、施主は身につける必要が本当はあるのです。

設計コメント
・間違えのあったアンカーボルトですが、是正後の写真が送られてきましたので転送いたします。

5／22 基礎コンクリート打設状態の検査

設計コメント
・コンクリート打設は型枠の上部から粘度の高いコンクリートを流し込みますので、しばしば窓などの開口部下の腰壁部分などに脇からコンクリートが十分に流れ込まず鉄筋が完全に隠れない状態で固まってしまうことがあります。
・その他、打設時に流れやすくするために使用するバイブレーターを適正にかけないとコンクリートと砂利が分離して「雷おこし」のような表面になってしまうこともあります。
・コンクリートの状態によってモルタル補修で付け足し、コンクリートを斫り取り打ち直しなど状況に応じて設計強度が出るように補修をします。「雷おこし」状になっている箇所は強度が全般的に足りない状態になっていますので、斫り取って打ち直しになるのですが、型枠を外した後すぐにモルタルなどで表面を補修されてしまうと内部の状態が分かりませんので型枠撤去後。すぐに確認するのが最善です。
・今回基礎の型枠を外してみたところ、そのような箇所はありませんでしたので、良好な打設であったことが確認できました。

・本件は誰もチェックに行けなかったので、現地アドバイザーの方に撮影をお願いしました。

設計コメント　
・写真にない箇所で、コンクリートが回っていなかったところがないか、一応確認したいと思います。