賃貸物件マネジメントシリーズ
中島タイトル変更案）賃貸物件マネジメント事件簿シリーズ1（神奈川01）
このページの趣旨
・このページは賃貸アパートの管理業務に関する関係者の意識共有のためのページです。
・オーナー代理として管理コンサル業務に携わる当社が、各物件を各地で担当する大手管理会社に対し、日々どのようなマネジメントをしているかをまとめました。
・管理会社や各事業者様からの意見や提案も別途メールで受け付けた上で、このページに反映します。
割と良くある管理会社からの送金漏れ
2024年01月20日 補修費用が送金されてきていません。
■入居者から受領したルークリ代5万円とリフォーム代12万円が送金されていません。
管理会社M 斉藤様（山下店長）
・23年9月に退居した※号室、ルームクリーニング代55,000円とリフォーム代が1月現在で未入金です。行き違いなら申し訳ございませんが、ご確認下さい。 アース・デザイン 担当
2024年01月22日 システム処理されておりませんでした。
■済みませんでした。
アース・デザイン ご担当様
・修理費 70,440円がシステム処理されておりませんでした。
・改めて本社に返金指示ををしたので、次月送金予定です。
・申し訳ありませんでした。 管理会社M 斉藤
2024年01月22日 ようするに送金漏れということですか。
■「システム処理」の言葉の意味を説明して下さい。
管理会社M 斉藤様
＞７０，４００円がシステム処理されておりませんでした。
・「システム処理」と言う言葉を使われると、何のことだか社外の人間にとっては分からないのですが、ようするに送金漏れということでしょうか。
・今回の7万円は弊社が気づかないと（あるいはチェックしないオーナーだと）、御社の売上になって終わりだったと言うことでしょうか。
・藤沢店では類似エラーで消費税が20円少ないの40円漏れているのとやっていて（2023年にもなって、未だに衝撃の8％計算）、「どっちでも良いだろう」くらいの返事が来ていますが、御社もきちんと電卓チェック等しないと、万単位の金額でも同じシステムのエラーが起きていますよね。
・この部屋の敷金精算は、御社が「退居立ち会いの後もしばらく住まわせろ」と、言いがかりを付けられて（これは入居者が悪質）、弊社全物件の特約書き換えのきっかけになった、齊藤も加わってあれこれ調整した部屋ですよね？
→そのこと自体は、ありがたい、悪いサンプルを各オーナーで共有できるきっかけではありましたが。ｗ
・そうやって折角積み上げて一緒に解決した請求額をまるまる送金忘れですか。ちょっと管理会社M の神奈川県内の店舗は、エラーが多すぎませんか。
・7万円は小銭とは言いにくい金額ですよね。
・で、入居者からの支払いを送金忘れても、御社の修理費用は先に引き落としているわけですよね？ｗ
常々思うのですが、ハッキリ言ってノーチェックの家主はどうせ問題にならないから放っておいてでも、弊社の様に、うるさい客くらいは、出す前に書類のチェックを担当がしませんか。
そうしてくれると弊社ももっと修繕計画とか清掃のクオリティの検討とか、他のことができるのですが。
よろしくお願いします。 齊藤
※仕組みの確認で済みませんが、これってもしかして、普通のアパートオーナーは、「旧入居者への請求額7万円」は御社がそのまま受領して、「新入居者募集のための補修を3万円」くらいで御社が下請けに発注していて、差額の4万円がそのまま管理会社の利益になって終わりだから、それを適切にオーナーに払い戻させている弊社の仕組みに本社のシステムが付いてこられないと言うことでしょうか？
2024年02月07日 都合悪い返信をしないなら藤沢店と同じ。
■もっともまずいのは未回答。
管理会社M 斉藤様
・こういうの、何がもっともまずいかと言えば、回答しないことでは無いでしょうか。
〇「システム処理･･･」とは要するに、送金漏れ、送金忘れのことかのか
〇普通のアパートオーナーは、「旧入居者への補修請求額7万円」は御社が受領して、御社が補修している
・以上、よろしくご回答下さい。 齊藤
2024年02月08日 私のチェック漏れでした。
■チェック漏れでした。
アース・デザイン 齊藤代表
・システム処理につきましては、最初の時点での私のチェック漏れから、お店内部でのチェックも漏れてしまい、本社でも気が付かない状態でした。私のミスで大変ご迷惑おかけして申し訳ありませんでした。
・また、通常は弊社にて「入居者への補修費用請求 →リフォーム」というケースが8割以上で、家主様に送金をするケースはほとんどあまりありません。私が担当している管理戸数750戸のうち、本件含めて２件だけです。
・今回にようなミスが起こらないよう、本社でもカバーしてもらえないかを確認します。
管理会社M 斉藤
2024年02月10日 まとめ
■ミスの報告はただちにお願いします。
管理会社M 斉藤様
＞・システム処理につきましては、最初の時点での私のチェック漏れ
- 原因をきちんと報告いただければ、弊社も妥当な対応、判断ができると思いますので、その点が何より良かったと思います。
＞＞こういうの、何がもっともまずいかと言えば、回答しないことでは無いでしょうか。
- ただし、言うまでも無いことですが、ミスほど報告はただちにです。
＞・今回にようなミスが起こらないよう、本社でもカバー
- 弊社が要望する前に、店舗内で改善策を考えて、しかも実施しているところが、上大岡店の他店舗に対する優位性かと思います。ありがとうございます。
- ※以下、弊社オーナーズ倶楽部の顧客を除く、一般消費者への教材として重要なので、記事を分けますね。
- ※また、責めているように見えたら誤解で、この管理会社Mが、これほど厳しい弊社の知る限り、圧倒的に国内一番手のレベルにある管理会社だと思います（藤沢店は除きます）。GWに全員で休まないし。休みでも担当は電話に出るし。
アース・デザイン代表 齊藤
とても良くある、法人契約各社マイルールへの対応
2023年08月20日 法人契約の場合の交渉バリエーション。
■短期解約違約解除 →礼金増額交渉。
オーナー様
- 法人の申し込みとなりました。
- 短期違約を解除する代わりに、礼金＋1ヶ月の交渉をしています。
経過報告です。 齊藤
2023年08月23日 法人契約の別紙覚書検討。
■一代限り条項。
オーナー様
＞・法人の申し込み
- 法人から別紙覚書の締結要望が出ています。
- 記載内容は弊社にて協議してきましたので、オーナー様の最終承認が得られれば、管理会社Ｍに、この先の契約手続きをお願いしようと思います。
- ※手書き部分は先方が二転三転していますが、無許可の入れ替わりをいずれにしても封じますから、私たちとしては、どちらでも良い内容だと考えています。
急ぎ、覚書の内容にお目通し頂ければと思います。 齊藤
2023年08月23日 礼金＋1ヶ月の最終確認。
■礼金＋1ヶ月。
齊藤様
- ざっと見た限り、気になるところはないかと。
- 内容は基本、齊藤さんが、大丈夫ならば、OKです。
- 御社が進めている、礼金＋1ヶ月の交渉がまとまると良いと思います。
オーナー
2023年08月26日 管理会社Ｍへの入居手続き引継ぎ。
- 短期解約違約を除外条項にする代わりに、礼金を1ヶ月増額、2ヶ月としていただくことで社宅代行会社との協議をまとめました。
- 早速ですが代行会社より、鍵渡し時に御社にて、ご入居者様へ重要事項説明をして頂くよう、法人様よりご指示頂いているとのことです。
- 通常、管理会社が他業者紹介顧客に対して、重要事項説明を行わない場合が多いことをご存じの様子でした。鍵渡し時の必要書類もご教示ください。
