相続税の評価減の計算方法

賃貸アパートを購入するだけで相続税が下がるって本当!?

一般的な相続税対策に過ぎません。税理士になら誰にでも出来るのですが・・・

 

 土地と建物の、通常売買時と相続税算定時の評価方法の違い

不動産の評価は、売買などの場面で日常的に皆様が用いる評価額と、相続税の納税の時の評価額が大きく異なるのが特徴です。同じ「評価額」という言葉を使っているのに、全く違う金額が算出されるところが分かりにくいですよね。

 

皆様ご存じの通り、売買の場面での不動産の評価は、基準地価や標準地価、路線価などとはほとんど関係なく、周辺の売買事例や市場の環境次第で決定しますが、相続税の納税時の評価には多くの場合、路線価を使います。

 

ここでは税理士の監修により、土地と建物の、各々の相続時の評価を計算するための手順について解説します。

土地と建物の相続税算定時の計算方法

土地と建物は計算方法が異なるため、各々計算して合算する必要があります。

(1) 土地の相続税評価額=路線価土地価格×(1-0.6×0.3)

・路線価評価が1億円の場合、相続税評価額は以下の計算式によります。

 1億円×(1-0.6×0.3)=8,200万円

・よって税務上の評価減効果は、「1,800万円」にもなるのです。

(2) 建物の相続税評価額=新築時建物費用×50%※×(1-0.3)

・建築費用が1.2億円の場合、相続税評価額は以下の計算式によります。

 1.2億円×50%×(1-0.3)=4,200万円

・よって税務上の評価減効果は、「7,800万円」にもなるのです。

 

※構造などによってこの割合は変わります。一般的な割合で計算しています。

 税務上の評価減効果

上記計算例から土地と建物の総額を検証すると、2億2,000万円の賃貸アパートを購入した場合(ただし満室でないと、効果は目減りします)、不動産の相続税評価額は1億2,400円となり、9,600万円(7,800万円+1,800万円)の、税務評価上のマイナスを作り出すことが出来ます。

 

この税務評価上のマイナスは、相続財産の圧縮に使うことができるため、現金の2億円が、相続評価上は概ね半減すると言う、信じられないようなことが起こります。

 詳細、ロジック解説

もう多くの方はお分かりかと思いますが、念のためにロジックをまとめます。

銀行借入金-2億円 + 借入によって手元にある現金2億円 = 0

 *評価減効果が全くない状態 = 銀行で借金を作っただけ

 

銀行借入金-2億円 + 2億円の現金で購入したアパートの税務上の評価1億2,400万円

 = -9,600万円

 *当社提案の評価減効果 = 現金を満室の賃貸用不動産に置き換える

 

*「賃貸用」であることと、「満室」であることが更に効果を発揮します

 税理士による具体的な計算(仮説)

仮に3億円の賃貸アパート一棟を、相続対策のために購入した場合、各々の資産規模でどの様に相続税の軽減が可能となるのか、計算してみましょう。

 

以下の税理士の試算から明らかな通り、相続税は思った以上に軽減できるものなのです。

5億円の財産のうち、3.9億円をこの収益不動産に入れ替えした場合の相続税額は下記の通りになります。

時価3.9億円の不動産は相続税を計算する上では、7,500万円として計算されますので、差額の3.65億円分相続財産を圧縮することができます。

この圧縮に伴って、相続税額が約5,100万円減少することになります。

7億円の財産のうち、3.9億円をこの収益不動産に入れ替えした場合の相続税額は下記の通りになります。

10億円の財産のうち、3.9億円をこの収益不動産に入れ替えした場合の相続税額は下記の通りになります。