一方、弊社では大変深刻に受け止めている、初期コスト(主には工事費)の過剰投資による利回りの低減は、それでも5%程度までの話です。具体例としては仙台と所沢ですが、格好良い分、利回りが劣ります。建物を見て下さい(後段リンク参照)。
両方、チョット他より頭ひとつ、ぬけて格好良くないですか?w
でも。それでも利回りは両事業ともに、キッチリ5%あるところ、住宅メーカーは工事費が高額であるため、格好悪くても黙って4%の攻防になります。
これを上記イメージに置き換えると、同じ投資額1.8億と、同じ金利条件に対して賃料だけが下がりますから、売上60万~67万くらいに対して銀行返済が45万となりますから、それはまあ、厳しいに決まっていると言う話になりますよね。事業の検証も利回りの重要性も、具体的な数字になると、一気にわかりやすくなりますよね。初期コストの土地代と建物代をかけてしまうと、アパートに限らず賃貸事業は基本的に、多分、なにをどうやっても合わなくなると思います。
分かりやすく言い換えれば、住宅メーカーやアパートメーカー、あるいはもっとひどいのは税理士任せにする、ということこそが、事業リスクであるという風に言えるだろうと思います。面白いことに、楽したツケは必ず払います。w