賃貸アパートの採算確認方法

あなたの賃貸アパート、そのままで採算性は大丈夫?!

ほとんどの賃貸アパートが、実は相続や売却時の納税資金を賄えないことはご存じですか。

 

考え方の前提条件

賃貸アパートの採算性をチェックする前に、難しい計算をするまでもなく、当社が顧客に対して絶対にお勧めしない、NGの事例を紹介します。

●土地も含めた総投資額に対し、年間のリターンが5%未満

●年間賃料だけに着目し、数千万とか1億の家賃収入での大小比較

賃貸アパートは「土地」に「建物」を建てることで、はじめて事業に着手すると言えます。従ってこの事業に対する総投資額には、絶対に土地代を含めなければなりません。

 

仮に土地を元から所有していたのであれば、その土地を現時点の売却価格(いわゆる相場)で算定し、建物の投資額を含めた総投資額に対して、賃料収入のバランスを求めましょう。

 

このバランスこそが、その事業の優劣を決定づける、ひとつの指標となるのです。

シートの使い方の説明

皆様の不動産運用状況の簡易チェックのために、チェックシートを作成しました。PC環境の方は是非「チェックシート記入例」もご覧になりながら、以下の説明をお読み下さい。

① 土地の坪単価を記入する

・お付き合いのある不動産会社に「このエリアの坪単価はいくらくらい?」と問合せてください。

・回答が同じとは限りませんので、複数社に聞く必要があります。

・ご自身でお調べになるのであれば、ある程度オフィシャルな情報として、不動産ポータルサイトのホームズでも調べることが可能です。当該物件の所在県、市まで選択すると、左メニューで町まで絞り込むことができます。

② 坪数を記入する

・土地の面積を㎡で把握されている方は、0.3025をかけて坪数に換算して下さい。
例)100㎡x0.3025=30.25坪  

※1坪は約3.3㎡ですが、不動産業者は3.3を使って計算をしません。

③ 所有する土地の、今現在の価格(価値)を計算する

・坪単価① X 坪数② = 土地代③ です。

・このシートの計算では個別条件までは考慮できませんが、それでも、土地費がゼロの提案に比べれば、はるかに実態を反映した事業評価が可能になるでしょう。

④ 建築費を記入する

・新築時に支払った建築費(地盤改良費や外構費も含む)をご記入ください。

・概算額として100万円単位まで記入できれば十分。10万円単位まで分かるのなら十二分でしょう。

⑤ 年間賃料を記入する

・1ヵ月の収入 X 12ヵ月=年収 を計算してください。

※銀行返済した後の手残りではなく、1ヵ月に入ってくる収入が必要です。

⑥ 総投資額を記入する

・建築費④ + 土地代③ = 総投資額⑥

・大切なことなので繰り返しますが、所有している土地はタダではありません。

・事業性の良し悪しの判断は、所有している土地に建物を建てた場合でも、買った想定で計算をしなければ、間違いです。

⑦ 事業利回りを記入する

・年間賃料⑤ ÷ 総投資額⑥ X 100 = 利回り⑦

・この利回りが重要です。

・下記の「表面利回り」の数字と照らし合わせて、ご自身の資産の良し悪しをご確認ください。

実際に計算してみましょう!

・是非、ご自身の運用する賃貸アパートに、通知表を作成してみましょう。

・例えば当社顧客方の中には、複数所有される物件全てを算定。優劣比較することで改善方針を長期計画で立案したり、金融資産での運用との比較によって、計算に基づいて処分を決められたりと、使い方には非常に汎用性があります。

・意外と自分では優秀だと思っていた物件が、他の物件に劣っていると言うことも数字が明確にしてくれます。

・まずはご自身の資産の状況を、把握されてみてはいかがでしょうか。

・ご興味おありの方は、ダウンロードいただき、ご活用下さい。