目次
＋Ｃの賃貸シリーズの特徴
(1) 退去後の圧倒的な入居速度が、築7年の物件で値上げを多数実現！
本物件における、2021年の値上げ実現住戸をまとめると、5回の入退去のうち4回で値上げをしており、その幅は2,000円～3,000円。2020年にも3/4件で2,000円～3,000円。
(2) 長期間のレントロール公開という姿勢が証明する、ずっと満室である事の証明（大手管理会社の証明書付き）
当社プロデュースの＋Ｃの賃貸シリーズではレントロールはこの様に、全住戸、全期間に渡って公開しています。本物件の場合には2016年以降の全てを公開していますが、その各々に(株)タウンハウジングから当社宛の毎年、毎月の送金明細を明示することが可能です。
5年を超える事業期間の全年全月のレントロールを公開するなどということは、全国初のことであろうと思いますが、そんなことができる理由は、当月とか先月だけをターゲットに、強引な満室戦略などをしていないということの証明にもなります。売却一棟アパートの売値をつり上げるために、売主が募集業者に広告料を過大に支払ったり、自社の職員や関係者を一時的に住まわせて、販売期間だけを満室に見せかけるというのは良くある話ですが、5年もの賃料売上詳細を公開し、大手業者の証明書も添付するとなるとごまかしは一切利きません。当サイトの公開データは簡単には信じられないほどのものだろうとは思いますが、どうぞご安心下さい。
(3) アース・デザインによる管理統括指示と現地の大手管理会社の役割分担
当社プロデュースの＋Ｃの賃貸シリーズは基本的に例外なく全ての物件で、現地の対応や報告が大手の賃貸アパート管理会社によって実施されており、オーナーの目ざす運営意図を反映するための指示が当社が出ています。具体的には、共用部清掃の手配、植栽計画や手入れ、敷金精算のチェックと承認、工事業者の手配と見積チェック、ルームクリーニングの手配、募集賃料の調査設定、管理費の設定、その募集賃料での募集期間の設定、警備会社やインターネット、ガス事業者の契約形態の管理や変更などの一切を当社から指示します。
管理会社の業務を厳しくコントロールすることで、これらのコストカットや適正発注額への調整による支出の削減を実現していることは言うまでもありませんが、管理会社の間違いチェックも当社の重要な作業です。当社のオーナーズ倶楽部メールに、ほとんど週一回は管理会社への業務に対する是正の指示が出ていますが、集金代行業務の受領手数料（特に募集手数料）や鍵交換費用の過剰請求は日常茶飯事です。こうした計算間違いのの全てを毎月、毎回、是正することで経営の健全化、効率化を実現しています。
(4) 管理会社以外の全ての不動産業者とのネットワークの確立
空室募集を管理会社に一任しているという状況は議論の時間が無駄なほど論外です。
しかし仮に複数社に依頼したからといって、その状況が改善されることはありません。まさに五十歩百歩程度の違いでしょうか。本質的な問題に全く対応できておりません。当社プロデュースの＋Ｃの賃貸シリーズでは全国全ての不動産業者を一斉に動かして、空室が発生したと同時に激しい競争が生じるような仕組みを竣工時から意図的に構築してゆきます。
前段の対応をされている賃貸アパートオーナーの方に限れば、「全国全ての不動産業者」と「地元業者数社」の違いが、なんとなくの総数の大きさ程度にしかイメージできていないから、そういう発注を長年平気で改善もせず、しているのだろうとも思いますが、「あなたの物件で経年と共に退去後の入居が早まったり、値上げ住戸の割合が増えたりしていますか？」と、聞かれれば、＋Ｃの賃貸シリーズとの埋めようも無いほどの資産運営能力の大きな違いが実感できるのでじゃないでしょうか。
また、この入退去のスピード感はツイッターにも公開し、＋Ｃの賃貸シリーズの、他の優良入居者からの友人知人の紹介という形の構築につなげていきます。
(5) デザインの優位性
「賃貸アパートの差別化」という発想は、いわれて久しいところもありますが、一点、非常に重要な確信を最初に書きます。それがどんなに優れた提案であろうと、必要以上にコストを掛ければ無意味です。
また単にコストが係らなければ良いのかと言えば、本物件には当初、デベロッパーの設計提案もあり、確かにコストはきっちりコントロールされてはいたものの、そのプランのまま建設を進めた場合には、現在の植栽部分は駐車場や駐輪場であり、生活感丸出しのチープなアパートになってしまっていたと思います。健全な事業実現のためには優れたデザインとコストが両立する必要があるのです。
その有効な解決方法の一つが「設計」と「施工」の分離です。両社がなれ合うのでは無く、ましては一括発注による身内や社内でのお手盛り予算を防ぐだけでも、デザインの実現とコストダウンの大きな相乗効果を発揮する場合は珍しくありません。
＋Ｃの賃貸シリーズでは写真の通り、入居希望者の目にとまったり、ご入居いただいた方に長く安心感や癒やしを感じていただけたりという物件を目指して、プロのデザイナーである一級建築士をデザイン監修に必ず起用しています。設計者が他の立場から独立的に事業に関わることで、ローコスト、あるいは適正価格での工事が実現出来るのです。当然設計料が掛かるわけですがさて、賃貸アパートオーナーの皆様は、是非、ご自身の所有される物件と＋Ｃの賃貸シリーズ、入退去の速度等々を比較してみて下さい。＋Ｃの賃貸シリーズではデザイン優位性が先述の値上げなどを実現していますが、家賃6万円が3ヶ月空室で広告料を2ヶ月掛けてたいら、設計者の業務報酬など簡単に取り返すのでは無いでしょうか。
本物件の特徴
(1) 購入するだけで、翌日には相続税対策が完結します
ご存じの方も多いと思いますが、2億円の「現金」という資産を、2億円の「満室の賃貸アパート」に置き換えるだけで、多くの場合、概ね1億円分くらいの相続税の課税評価額が圧縮できます（当然、詳細は、ご自身で判断されずに税理士にご相談下さい）。
相続税の評価において、現預金は額面そのものが評価額となりますが、不動産の場合には実際の売買価格よりも、かけ離れて大幅に減額された評価額となります。数億円の現預金のある方の場合、現金から不動産へ、資産の種類を置き換えただけでも、大幅に相続税が減額される可能性があるのです。
手元の現金や借り入れた現金で不動産を購入し、大きく減額された評価額とのマイナスの差額を、他の資産と合算（差引）することで、相続税を下げるという方法は、昨今ではむしろ一般化しているのではないでしょうか。概算算定をすると、資産規模に応じて、概ね以下の相続税額の減額が可能となります。
資産額 5億程度の方 → 相続税を約5千万円減額可能
資産額 7億程度の方 → 相続税を約6千万円減額可能
資産額 10億程度の方 → 相続税を約8千万円減額可能
＊以上あくまでも概算ですので、詳細は別途、税理士の計算が必要です
なお表題に記載の通り、この相続税の圧縮効果は満室の賃貸アパートを購入した場合、所有権移転の直後から100％の効果が発揮できることが大きな特徴です。今まで相続対策を全くしてこなかったが、被相続人の健康上の理由から今すぐに大きな額の納税額の減額を実施したいという方に最適な物件です。
本物件の購入による相続税の節税効果に関しては、個別に皆様の資産状況に応じた計算が必要となりますので、当社連系税理士の言い分を鵜呑みにせず、是非、お知り合いの税理士にもご確認下さい。ご自身で旧知の税理士を選任いただくことで、一層当社の記載事項が事実であり実現出来るのだという実感を、お持ちいただける様になると思います。
(2) 相続税対策に失敗している相続税対策
相続税対策だけなら「満室の賃貸アパート」を買えばよいということは、ご存じの方の方が多いくらいかと思います。しかし多くの場合、それらの賃貸アパートは入退去の度に入居者募集に苦労したり、広告料を支払わなければならないようなレベルの物件であり、そのほとんどは10年程度で空室対策に悩むことになるのが目に見えています。これは賃貸アパート事業に例外なく訪れる宿命のように認識されていますが、はたして本当にそうでしょうか。
税理士に勧められたハウスメーカー等の建物の場合が非常に注意が必要だろうと思いますが、相続税は0になり、相続税対策には成功したものの、15年後に次世代がアパートの空室で大損害を出していたら、相続対策としてはただの失敗です。
(3) 開放感という大きな優位性
本物件は都市計画法上の市街化調整区域内に建築されています。「市街化調整区域」というのは、原則として新たな開発・建築行為を禁止し、市街地の無秩序な拡散を抑制する区域と定められており、本物件のように従前の建物の再建等、特別な救済等の条件を満たさない限り、原則として建物の新築が出来ません。本物件の土地はその条件を満たした上で建築許可を受けていますが、西側の空き地等は建物の建設が法的に難しくなっています。
このため西側の空き地のまま、本物件の開放感が維持される可能性が極めて高い法令指定になっているといえます。
本物件の詳細情報
所在
さいたま市桜区田島4丁目23-2交通
JR埼京線「中浦和」より徒歩約12分、JR武蔵野線「西浦和」より徒歩約10分築年月
2015年8月築土地面積
482.14㎡（約145.84坪）公簿延床面積
642.42㎡（約194.33坪）公簿間取り
1K 21世帯 鉄骨造 3階建て駐車場
車3台 バイク2台 自転車21台本物件の周辺環境
(1) 住みたい街ランキング4位「大宮」まで中浦和駅から10分！
新幹線駅でもあるＪＲ大宮駅は、SUUMOの住みたい街ランキング関東版でも常に上位人気を維持しています。特に202年以降はベスト5に食い込む等、近接の浦和駅の10位前後も併せて、このエリアの人気が伺えます。2015年の本事業検討段階で、正直ここまで狙っては居ませんでしたが、結果的に本物件の中浦和駅の立地は今、まさに絶妙と言って良いロケーションになっているのではないでしょうか。
そもそも大宮や浦和は何度もタモリ倶楽部等々の情報番組でも特集されるほどの、旧来からの交通結節点であり、東京、新宿、渋谷、池袋などにも約30～40分で通うことができる、極めて利便性の高いエリアなのです。大規模商業施設や飲食店も非常に充実しており、二つの年が県都を争ったことにも全く納得がいくポテンシャルです。
(2) 生活に不便のない最寄り駅や大型店も充実の隣接ターミナル駅
本物件には徒歩15分以内に二つの最寄り駅があります。その両方がJRであることも本物件の優位性でしょう。JR埼京線「中浦和駅」とJR武蔵野線「西浦和駅」はどちらも大きな駅ではないものの、スーパーやコンビニ、ドラックストア、ファミリーレストラン等の生活施設は整っています。単身者の日常生活では、ほとんど不便を感じないということも、本物件の人気の根拠となっているでしょう。また、隣接の武蔵浦和駅は本物件周辺の大規模ターミナル駅ですが、2014年12月に「駅ナカ」が開業し非常に活気づいています。年齢層の若い入居者の人気も納得のいくところです。大型スーパーやホームセンター、家具の量販店、電気店など、店舗も多数。生活必需品は何でもそろうでしょう。
(3) 豊かな自然の周辺環境
建物の周りは北が桜並木のある遊歩道。西は広い空き地（市街化調整区域の空き地ですので、基本的に建物建設は出来ません）。東は広い道路で、近接する大きな建物がありません。そのため風通しはよく、閉塞感がありません。見通しも良く、南は消防署に接しているため、防犯面も入居女性から好評価を得ています。
また徒歩数分の公園は、春には桜が咲き誇るとの表現が大げさではないほどの美しさなのですが、実は知る人ぞ知る、地域猫の集まる公園です。残念ながら本物件はペット不可になりますが、猫好きの方は物件見学の折、夕方くらいに公園を訪れてみて下さい。家で猫が飼えないという、同じ事情を抱えた近所の子供達と、猫の面倒をみているおじさんが、暖かい夕焼けの中、柔らかい猫と遊んでいます。
本物件購入時の融資について
(1) 難易度の高いランドセット
ランドセットというのは一部賃貸アパート事業者が使い始めた言葉だろうと思いますが、土地を購入して建物を新築することをいうようです。大規模なリフォームをリノベーションと一部の不動産業者が呼称しているくらい、ことばの根拠は希薄ですが、さて、2015年頃以降、あからさまな金融庁の引き締め政策に呼応して、事業実現の難易度が増しています。
(2) 融資希望銀行が5倍に増える築浅中古一棟物件の売買
ランドセットの難しさは一にも二にも、今融資した資金の返済が、土地購入後の設計後の建設後の概ね一年先になるというところです。しかも建設まではある程度急げばスケジュールの目処も立ちますが、融資返済に必要な賃料が売り上がるところまでは値下げをしても入居者を確保しなければなりません。
これにたいして中古一棟ものは、今月融資して売買すれば、来月から家賃が入るので返済も始まります。そういう意味で現金なものですが、当社連系のアパートメーカーのお抱えを含めても簡単に5行以上、検討してくれる銀行が整うのです。銀行の数が多いということは、当然、金利も競争まではしなくとも常識的なラインの攻防になる事が期待できて、少なくとも2％を超えるような条件はないと考えて良いだろうと思います。
本物件による相続税対策の実績
なお本物件は既に昨年、建築主としてこの事業を5年前に立案したご主人から、もう一棟の賃貸アパートと共に奥様へ実際に相続されています。この時にご主人の相続対策がしっかり整っていたため、奥様は年間賃料約1,600万円の本物件と、年間賃料約1,300万円のもう一棟の賃貸アパート、都内のご自宅などを、一切、相続税を支払うことなく相続されています。
相続納税なく、二棟の優良な賃貸アパート事業を相続された奥様は、今回、一棟を売却することで、今後の老後のより一層安全な生活資金調達のために、現状の借り入れ金の完済を計画しています。
相続税の圧縮効果だけに着目すれば、購入物件は本物件に限る必要はありません。同程度の金額の物件を購入されるだけで、同程度の効果が期待できるとお考えいただいてよろしいかと思います。
ただし、次項以降にご説明をさせていただく、アパート建設時や管理運営における工夫や提案がなければ、将来得られる賃料収入には相当な開きが出ると思います。
以下、本物件を含めた＋Ｃシリーズの賃貸アパートが、他物件と如何に差別化されているか、ご覧いただければと思います。
周辺物件には真似できない高額賃料収入の実現
本物件の優位性は、相続対策としての即効性だけではありません。
是非、賃料収入実績も、ご確認ください。通常の投資物件としても十分に評価をいただけるだけの実績を出していると思います。
よくある、「相続税は消えたが一向に儲からない」という様な物件とは異なります。
本物件の竣工以来の総賃料収入は経過5年の実績値で約8,000万円ほどになるのですが、各住戸毎の入退居の経緯、賃料設定の経過までを含めて全てを開示しています。2016年～2020年の実績値をご確認下さい。
ご要望の場合には具体的な売買契約の際に、各年次の管理会社（タウンハウジング：首都圏100店舗、従業員数約800名）からの送金明細票も開示することが可能です。
新しい管理体制
本物件のオーナーは茨城在住で都内に通勤しています。オーナーの代理を務め、本物件の建設以来、管理運営、賃料設定等々、総合的に取り仕切る当社は神奈川県鎌倉市にございます。
オーナーと当社にて管理方針を明確化し、実際の現地の管理業務はタウンハウジング浦和店に業務委託する仕組みとなっています。
当社プロデュースの＋Ｃシリーズの賃貸のオーナーは、神奈川県横浜市と埼玉県所沢市、千葉県船橋市と神奈川県茅ヶ崎市など、分散して賃貸アパートを保有しており、大規模災害によるリスクに対応しています。
旧来の、狭いエリアに何棟もの物件を集中立地させるという運用方針こそが、昨今の想定外の大規模災害やゲリラ豪雨等の異常気象に対しては、むしろ大きなリスクになる時代であるとの考え方です。
更にオーナーの皆様はオーナーズ倶楽部というメーリングリストにより、常時情報交換や、万が一の際の互助の仕組みを構築しています。
物件管理は現地の管理会社に業務委託し、その業務を当社が指導して、多くの資産を狭いエリアに集中させないで、リスクの距離的な分散によってどこで発生するか分からない災害や異常気象に対応していくというのは、今後の管理体制の新しい形なのではないでしょうか。
現状の当社コンサル物件は、仙台、宇都宮、大宮、所沢、船橋、川崎、横浜（複数棟）、茅ヶ崎などに分布しており、今後は平塚・小田原エリアや中央線西部方面への好条件の物件の拡大を模索しております。
本物件の魅力は、ＪＲ埼京線中浦和駅徒歩12分、ＪＲ武蔵野線西浦和駅徒歩10分と通勤・通学に便利な2路線を利用できる立地というだけではなく、建築家の監修によって施された植栽やカラーコーディネートによる高級感の演出効果の影響が大きいと考えています。
当初、デベロッパーの設計提案もありましたが、そのプランのまま建設を進めた場合には、現在の植栽部分は駐輪場であり、施工は楽だったでしょうが、生活感丸出しのチープなアパートになってしまっていたと思います。
「設計」と「施工」の分離が効果を発揮した事例であると考えています。
入居者が満足し、かつ、十分な収益を生む立地
JR武蔵野線「西浦和駅」とJR埼京線「中浦和駅」はどちらも大きな駅ではないものの、スーパーやコンビニ、ドラックストア、ファミリーレストラン等の生活施設は整っており、日常生活ではあまり不便を感じないでしょう。駅前にはバスロータリーやタクシー乗り場もあります。
「大きな駅でない」駅からの、退居が発生してもすぐに入居申し込みがあるくらいの範囲が、土地代のバランスも良く、投資として賃貸アパートが成功するポイントなのです。
お問い合わせなど
ご質問・ご相談はお気軽にお問い合わせください。
＊都市計画：市街化調整区域＊用途地域：無指定 ＊建蔽率・容積率：60％・200％＊防火指定：なし ＊斜線制限：あり ＊日影規制：あり ＊法制限：景観法・敷地面積最低限度規制 ＊道路：東側公道 42条1項1号 ＊専有面積 : TypeA 26.08㎡ 15戸 / TypeB 27.32㎡ 6戸 ＊駐車場 : 車3台 バイク2台 自転車21台 ＊玄関 TVモニターフォン ＊建築確認番号 第BVJ-M14-10-0355号 ＊現況有姿 ＊ご要望の場合、駐輪場屋根は売主負担にて撤去いたします ＊取引態様 : 専属専任媒介契約（売主との直接交渉は当社以外には行えません）
この物件へのお問い合わせ
お名前、メールアドレス、電話番号、ご要望などを入力して送信してください。
担当者が順次ご返信いたします。少々お時間をいただきますこと、予めご了承ください。
確かに都内23区の主要駅、山手線の駅近接であれば、空室を心配する必要は全くないでしょう。なんの工夫も必要なく、事業提案としても非常に簡単です。でも、初期の土地投資コストが膨大になり、投資総額に対する収益性は大きく下がります。それでは投資をする意味がそもそもないのです。
また、本物件周辺の大規模ターミナル駅である隣接の武蔵浦和駅は、2014年12月に「駅ナカ」が開業し活気づいています。
大型スーパーやホームセンター、家具の量販店、電気店など、店舗も多数。生活必需品は何でもそろうでしょう。
投資に丁度良いバランスの取れた場所を選定するところから、担当業者の技量は問われるべきだろうと思います。
駐輪場
遊歩道
市街化調整区域の西側空き地
JR中浦和駅（西口） ここから徒歩12分
中浦和駅近隣 ケーキと言えばFUJIYA
中浦和駅隣接 ボウリング場・バーミヤン
JR西浦和駅 コミュニティバスも使えます
中浦和駅近隣 コスパの良いレストラン
西浦和駅前 お店が密集
開放感という大きな優位性
本物件は都市計画法上の市街化調整区域内に建築されています。「市街化調整区域」というのは、原則として新たな開発・建築行為を禁止し、市街地の無秩序な拡散を抑制する区域と定められており、本物件のように従前の建物の再建等、特別な救済等の条件を満たさない限り、原則として建物の新築が出来ません。
本物件の土地はその条件を満たした上で建築許可を受けていますが、西側の空き地等は建物の建設が法的に難しくなっています。このため西側の空き地のまま、本物件の開放感が維持される可能性が極めて高い法令指定になっていると言えます。
なお本物件は最近話題の耐震、耐火強度や構造も、以下の各種証明書の通り、全て適法との証明を得ています（施工は本社が銀座歌舞伎座タワーにある（株）ＭＤＩで、2025年まで建物の一部に保証があります）。
便利さと快適性を追求
1K21世帯。駐車場3台。バイク置き場2台。
過去の運用では当然に先着順だったのですが、大きな問題も出ず、丁度良いキャパシティとなっている印象です。また駐車場1台分は入居者の要望に対応し、バイク2台に変更する等、臨機応変に有効な対応を機動的に実施しています。
駐輪場は全戸数分のラックが設置され、出し入れに苦労することもありません。
建物の周りは北が桜並木のある遊歩道、西は広い空き地、東は広い道路で、近接する大きな建物がありません。そのため風通しはよく、閉塞感がありません。見通しも良く、南は消防署に接しているため、防犯面も入居女性からは好評価を得ています。
周辺環境の魅力
最寄りの中浦和駅から物件までの道のりにあたる秋ヶ瀬緑道は県が管理する秋ヶ瀬公園まで続いており、春は桜並木が見事です。
ちなみに、物件から埼玉県営 秋ヶ瀬公園までは約１Km。100haもあるこの公園には、軟式野球場11面、ソフトボール場6面、サッカー場2面、ラグビー場1面、テニスコート22面、炊飯場50区画、駐車場977台があります。
目の前の幹線道路にはバス停があり、徒歩１分。重い荷物を持っているときなどはバス便も使うことが出来ます。
入居者アピール度高めの間取りや設備、工夫
間取りは2つの1Kタイプがあり、南側住戸が7.5畳、西側住戸が8.8畳です。
全戸バス・トイレ別で独立洗面台もあります。キッチンは2口コンロで洗濯機置き場も冷蔵庫も十分に収まるサイズを取っています。
浴室はカラーパネル付きでデザイン性がよく、トイレは温水洗浄便座で設備も十分です。
カーテンは外観に統一感を持たせるため、全戸に同一商品（サンゲツ）を設置済みで、入居時の契約条件で外側の既設カーテンの取り外しを禁じています（内側レールは好きなカーテンを設置可能）。このため夜景の写真の通り、外観も美しく、これも人気の一つの要因となっています。
室内照明器具もダウンライトに統一し、既設としています。
壁紙 ベージュ（1F）
ダウンライト照明・カーテン付き
収納
温水洗浄便座
壁紙 青（2F）
扉は引き戸
シューズクローゼット
浴室にカラーパネル
壁紙 木目調（3F）
モニターホン
キッチン コンロは2口
独立洗面台
満開の桜
徒歩2分で市役所の 支所があって便利！
約1Km先に秋ヶ瀬公園
最寄りのコンビニ
バス停は北へ徒歩1分
