さいたま市桜区田島4丁目
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税務評価上の評価減が最大
満室物件は所有権移転の翌日から節税効果最大
2019年 年間賃料実績1,673万円 (利回り約4.5%)

価格:3億5,000万円

相続対策適応型 築浅1棟中古マンション Habita-U/アビタ・ユー

所在:さいたま市桜区田島4丁目23-2
交通 : JR武蔵野線「西浦和」より徒歩約10分/JR埼京線「中浦和」より徒歩約12分
築年月 : 2015年8月築

土地面積:482.14㎡(約145.84坪)公簿
延床面積:642.42㎡(194.33坪)公簿
間取り : 1K 21世帯 鉄骨造 3階建て
駐車場 : 車3台 バイク2台 自転車21台(ご要望により施主負担にて屋根撤去)

*当社にお申し込みの個人のお客様に限り、価格交渉いただけます。詳細は下段をご覧下さい。

購入するだけで、翌日には完結する相続税対策

アパートの購入によって実現する相続税の圧縮は「時価」がポイントです。

預貯金や上場株式の相続税算定上の評価額は「時価≒相続税評価額」なので、ほぼ、額面額となりますが、不動産の場合には相続税評価額と実際の売買価格とが、かけ離れていることが少なくありません。

この、購入価格(実際の市場が認める価値)と不動産評価額(相続税算定上の税務署が考える価値)の差を利用することによって相続税を下げるという方法は、昨今ではむしろ一般化しているのでは無いでしょうか。

弊社連携の税理士の計算によれば、本物件を購入した場合、以下左欄の資産規模の方の相続税額は、右欄の金額程度、減額することが可能との結果となっています。

  • 資産額  5億程度の方 → 相続税を約5千万円程度減額可能
  • 資産額  7億程度の方 → 相続税を約6千万円程度減額可能
  • 資産額 10億程度の方 → 相続税を約8千万円程度減額可能

なお表題に記載の通り、この相続税の圧縮効果は満室の賃貸アパートを購入した場合、所有権移転の翌日から100%の効果が発揮できることが大きな特徴です。

相続対策が不十分であったが、被相続人の健康上の理由から今すぐに大きな額の納税猶予を獲得したいという方に最適な物件であると考えます。

 

本物件購入後の相続税の計算は是非、お知り合いの税理士にご確認下さい。

なおご要望の場合、当社からも税理士の紹介は可能です。

周辺物件には真似できない高額賃料収入の実現

この物件の優位性は、相続対策としての即効性だけではありません。

 

是非、賃料収入実績も、ご確認ください。よくある、「相続税は消えたが一向に儲からない」というな物件とは異なります。

 

本物件の2016年~2018年の総賃料収入は実績値で4,500万円ほどになるのですが、入退居の経緯までを含めて、全てを開示できます。

2017年

2018年

2019年

本物件がこのような高額賃料を実現できているのは、JR埼京線中浦和駅徒歩12分、JR武蔵野線西浦和駅徒歩10分と通勤・通学に便利な2路線を利用できる立地というだけではなく、建築家の外構監修によって施された植栽が、周辺環境と調和した心地よい雰囲気を醸し出し、その影響が大きいと考えています。

 

このため、シンプルな大手デベロッパーの建物であるにも関わらず、周辺にあふれている一般的なアパートとは差別化を図ることができています。

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住みたい街ランキング4位「大宮」まで10分!

住みたい街ランキング2019で、昨年の9位から急上昇した大宮駅。さいたま市では浦和駅も8位にランクインするなど、さいたま市がにわかに輝きを放っております。

 

それもそのはず。大宮や浦和からは東京、新宿、渋谷、池袋など主要な駅まで約30分~40分で通うことができ、通勤通学には嬉しい距離感。また、大規模商業施設や飲食店も数多くそろっており、利便性はかなり高いことが分かります。

 

当物件の最寄りは、埼京線「中浦和」と武蔵野線「西浦和」。
どちらの駅も大宮より東京寄りに位置していますので、アクセスは申し分なしです!

入居者が満足する立地

JR武蔵野線「西浦和駅」とJR埼京線「中浦和駅」はどちらも大きな駅ではないものの、スーパーやコンビニ、ドラックストア、ファミリーレストラン等の生活施設は整っており、日常生活ではあまり不便を感じないでしょう。駅前にはバスロータリーやタクシー乗り場もあります。

 

また、周辺の大規模ターミナルである隣駅の武蔵浦和駅は、2014年12月に「駅ナカ」が開業し活気づいています。

 

大型スーパーやホームセンター、家具の量販店、電気店など、店舗も多数。生活必需品は何でもそろうでしょう。

JR中浦和駅(西口) ここから徒歩12分
中浦和駅近隣 ケーキと言えばFUJIYA
中浦和駅隣接 ボウリング場・バーミヤン
JR西浦和駅 コミュニティバスも使えます
中浦和駅近隣 コスパの良いレストラン
西浦和駅前 お店が密集

便利さと快適性を追求

1K21世帯。駐車場3台。バイク置き場2台。
過去の運用では当然に先着順だったのですが、大きな問題も出ず、丁度良いキャパシティとなっている印象です。
駐輪場は全戸数分のラックが設置され、出し入れに苦労することもありません。

 

建物の周りは北が桜並木のある遊歩道、南は消防署、西は広い空き地、東は広い道路で、近接する大きな建物がありません。そのため風通しはよく、閉塞感がありません。見通しも良いので防犯面も高得点。

開放感という大きな優位性

当物件は、都市計画法上の市街化調整区域内に建築されています。「市街化調整区域」というのは、原則として新たな開発・建築行為を禁止し、市街地の無秩序な拡散を抑制する区域と定められています。この区域内では、ある一定の条件を満たせた場合には建築が可能となり、当物件の土地はその条件に適っているため、建築行為の許可を受けて建っています。

なお、西側の空き地は近接しているにも関わらず、一定の条件を満たすことができないため、建物を建てることができません。
そのため、西側の空き地は現状が維持され、当物件の開放感が阻害されることはないと言えるでしょう。

 
 
確認済証
検査済証
外観(東側)
玄関
外観(西側)
駐輪場
外観(南側)
遊歩道
正面
現状維持される西側空き地

入居者アピール度高めの間取りと設備

間取りは2つのタイプがあり、北側住戸が8.8畳、南側住戸が7.5畳の1Kです。

 

バス・トイレは別で独立洗面台もあります。キッチンは2くちコンロで洗濯機置き場も冷蔵庫もきちんと収まります。
浴室はカラーパネル付きでデザイン性がよく、トイレは温水洗浄便座で設備も十分です。

 

カーテンは外観に統一感を持たせるために設置済みで、照明器具も既設ですので、入居者様にも便利です。

収納たっぷり Aタイプ
お部屋広め Bタイプ
ダウンライト照明・カーテン付き
扉は引き戸
温水洗浄便座
壁紙 ベージュ(1F)
キッチン コンロは2口
収納
壁紙 青(2F)
浴室にカラーパネル
シューズクローゼット
壁紙 木目調(3F)
独立洗面台
独立洗面台
モニターホン

オーナー様も住みたくなるような周辺環境の良さ

特筆すべきは中浦和駅から物件までの道のりにあたる秋ヶ瀬緑道。県が管理する秋ヶ瀬公園まで続いており、春は桜並木が見事なことです。
ちなみに、物件から秋ヶ瀬公園までは約1Km。100haもあるこの公園には、軟式野球場11面、ソフトボール場6面、サッカー場2面、ラグビー場1面、テニスコート22面、炊飯場50区画、駐車場977台があります(埼玉県 秋ヶ瀬公園)

 

目の前の幹線道路にはバス停があり、徒歩1分。重い荷物を持っているときなどはバスに乗っても便利。

満開の桜
徒歩2分で市役所の 支所があって便利!
約1Km先に秋ヶ瀬公園
最寄りのコンビニ
バス停は北へ徒歩1分
最寄りのスーパー 徒歩5分程度
ご質問・ご相談はお気軽にお問い合わせください。

*都市計画:市街化調整区域*用途地域:無指定 *建蔽率・容積率:60%・200%*防火指定:なし *斜線制限:あり *日影規制:あり *法制限:景観法・敷地面積最低限度規制 *道路:東側公道 42条1項1号 *専有面積 : TypeA 26.08㎡ 15戸 / TypeB 27.32㎡ 6戸 *駐車場 : 車3台 バイク2台 自転車21台 *玄関 TVモニターフォン *建築確認番号 第BVJ-M14-10-0355号 *現況有姿 *ご要望の場合、駐輪場屋根は売主負担にて撤去いたします *取引態様 : 専属専任媒介契約(売主との直接交渉は弊社以外には行えません)

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