・収益など差ほど上がらなくとも、駅前等、資産価値の高い資産を子供に残したい。
・一瞬、何一つ間違いの無い思考に見えてしまうがどうだろうか。
・価値の高い土地は課税評価も高いから、維持する場合の固定資産税も高額なら相続時の相続税もとんでもないことになる。これが稼がなくて本当に良いのだろうか。
・人それぞれの価値観によりはするものの、稼いでさえくれれば、土地評価は安ければ安いほど良い。という考え方は真に正しい。
・家賃は非常に高額に稼ぐものの、固定資産税が安く、よって相続時の評価額も格段に落ちる。夢のような話であり、代々保有し続けるならこういう資産だと思う。
・そんな都合の良い物件が、しかも埼京線駅からほんの徒歩12分くらいの距離にあったりする。
・周辺に住居系用途地域の指定すら無いため、逆に開発が進まず、開放感と自然が未だに保全されている。
・失敗都市計画の結果オーライと言って良いだろう。
2023年11月25日 管理会社Tからの回答。
■齊藤様
・懸案事項は全て修正いたしました。
・ご指摘いただきました「契約条件（表1）」と「リフォーム安心サポート条項」のページがはCAN漏れをしておりました。
・大変申し訳御座いません。
・オーナー様にも送付させていただきます。よろしくお願いします。
管理会社T 担当H
2023年11月18日 アース・デザインからの修正打診。
■管理会社T H様
・まずＰＤＦは前回、オーナー様にもお読みいただいた（チェックを頂き）内容から、御社の加筆修正が行われているかと思いますが、修正箇所に色を付けて下さい。
・これは御社には以前にも指摘したところではありますが、修正者がどこが変わったのかを明らかにしてくれないと、受領側は都度毎回、全文をチェックしなければならなくなります。
・合理性がありませんから、修正箇所として御社から申告がなく、かつ、オーナー側に不利な変更条項は、無効とさせていただきます。
・これ、皆様も法人契約の特約や覚書でよく使う考え方ですよね？
※多分、あまりにも賃貸借契約の管理会社が、借主や貸主に断り無く、自己都合で勝手に契約条文を更新時に変えてしまうので、呆れて法人顧客から始まった対抗手段だろうと思います。
※また、書面を見てみると、前回議論したところから、「契約条件（表1）」と「リフォーム安心サポート条項」の頁がなくなっていますよね。
・他にもあるかも知れませんが、面倒なので、御社からの説明無く、「無くなっている頁」があるということだけ指摘しておきますが、ご自身でご確認下さい。
・以上が、大変長くなりましたが、仕事のやり方的な形式的なお話でした。内容を続けます。
＞他社様の保険ですと途中解約した際把握が出来無いため、【弊社が指定する家財保険】という文言はそのままにしております。
・削除して下さい。保険を御社に一本化して任せるつもりはありません。
・それはつまり、管理会社Tの各店舗が、御社の手配する保険だの消毒だの、他セットになっている商品を、あたかもオーナーが定めている入居条件であるかのように説明して入居者に、入居者が望みもしない商品を押し売りすることを承認しないという意味です。
＞家財保険に加入させるよう入居者をコントロールすることは難しいため、努力義務にとどめました。
・努力義務で結構です。が、どこにも努力をする旨の文書が書かれてないですよね？ どいうことか説明して下さい。
・この部分は努力も何も、例えば保険を継続しない入居者があった場合、弊社のオーナーは全員例外なく、賃貸借契約の継続を拒みます。
・よって御社は法定更新にならないように気をつけながら、退居手続きを進めていただければ結構です。
＞③重要事項説明書の(7)
その他2項⇒営業時間外・定休日に関しては委託する旨追記致しました。
・ここはよく分かりました。
以上、必要な修正作業が終わったら、再度、連絡を下さい。
必要があれば、スカイプ等で意見交換しましょう。よろしくお願いします。
アース・デザイン代表 齊藤
2023年11月13日 管理会社Tからの回答。
■齊藤様
・お時間かかりまして申し訳御座いませんでした。
・無保険については、ご指摘の通り、弊社が家財保険に加入させるよう入居者をコントロールすることは難しいため、努力義務とさせてください。また、他社様の保険ですと途中解約した際把握が出来無いため、【弊社が指定する家財保険】という文言はそのままにしております。
・営業時間外・定休日の対応に関しては委託する旨追記（明記）致しました。
・内容ご査収の程何卒宜しくお願い申し上げます。
管理会社T 担当H
2023年11月02日 アース・デザインからの修正打診。
■管理会社T H様
・特約6項の家財保険に関して、賃貸借契約更新時に無保険になるケースは非常に多いので、出来る限りで良いのでそうならないように、更新契約だけを切り離して進めないような手続きをお願いできればと思います。
・重説7-2項の営業時間外・定休日の対応に関して、御社が社外に委託するなら委託すると、自社で休みを交代制にする等で対応するならそのように、明確に記述すべきと申し上げました。
※御社に限らず、管理会社のこうした記述には、実際には管理会社がやらずに外部に丸投げしているのに、あたかもやっているかのように見せかけているような記述が非常に多数、目立ちます。よろしくご検討下さい。
アース・デザイン代表 齊藤
2023年10月30日 管理会社Tからの管理業務契約書修正提案。
■齊藤様
・前回までの大きな変更はありません。
・内容をご確認下さい。
管理会社T 担当H
2022年10月09日 廊下の私物は片付けます。
■管理会社T K様
・ビニール傘、宅配は外に出さない様注意文を投函、結束バンドは処理しました。
・郵便ボックスの番号は来週か再来週に対応させていただければと思います。
・自転車の管理シールも案内文を投函しましたので、次月の巡回時に貼っていないものは撤去予告を開始し、3ヵ月後に撤去する段取りとなります。
・フタ、「たばこポイ捨て」は巡回時には確認できませんでしたが、今後も気をつけるようにします。
以上、よろしくお願いいたします。。
管理会社T 担当K
2022年10月01日 賃貸アパートの美化。
■管理会社T K様
・1階中住戸の傘が廊下に出ています。傘立てを配布していますから、室内に入れるように注意をお願いします。
・廊下がチープになってしまいます。
・☆号室は宅配対策でしょうか。用のないときは、しまっていただくようにお願いして下さい。
・不必要な結束バンドはそのままにせず、取って下さい。ついでに周囲も拭きましょう。
・郵便ボックスの番号がなくなったりよれたりしています。綺麗に張り直しをお願いします。
・自転車の管理シールが貼っていない自転車が見受けられます。放置自転車の原因になってしまうので、徹底して下さい。
・このフタはなぜ開いていたのでしょう。また、いつからでしょう。全階点検後ですか。気にするようにして下さい。理由があれば説明願います。
・掲示の「たばこポイ捨て」の位置はどこでしょう。「ゴミ出し」も問題がありますか？
以上、よろしくお願いいたします。
アース・デザイン代表 齊藤
● 借入金はマイナス評価になる ・・・(1)
● 現金は不動産に置き換えると目減りする ・・・(2)
● (1)は、その他の基礎控除、小規模宅地の特例等と一緒にマイナスカウント可能 ・・・(3)
以上で話は終わりなのですが、更に話を分かりやすくするために、実際に当社のコンサルティングで相続税を4千万円近く、節約できた方々の具体的な計算例を二例ほど紹介したいと思います。
これらの対策は、被相続人がお元気であることが条件となりますが、数ヶ月で十分に組み立てることが可能です。相続税ほど、諦めてはいけない税金は、無いのです。
ご覧の通り、とても簡単に相続税を下げることが出来るので、中には税理士の提案の下、既にご経験の方も多数あると思います。本当に誰にでも出来る程度のことなので。
賃貸アパートを購入して、相続税を数千万円、『下げるだけ』のことならば。
大変な問題が発生するのは10年後、15年後です。もしかすると、次世代の話なのかもしれません。
アパートメーカーはアパートを売るのが仕事ですから、そんな長期的将来には興味はありません。また、税理士は建物や事業に特別な知識があるわけではありませんから、適正な工事費も、適正な賃料も、それらの調整方法にも専門的知識はありません。「相続税は０になったが、10年もしないで空室だらけで困っている」という賃貸アパートが世に溢れている一番の要因であるといって良いでしょう。
