・本物件は京浜急行線最寄り駅から大通りを通って徒歩15分以内の立地にありますが、周辺は閑静な住宅地です。
・このため住環境は一定のレベルにありつつ、深夜の帰宅でも物件横まで明るい通りを通ることが可能です。
・その通りの途中にはセブンイレブンもあり、またセコムに希望により、住戸別の加入が可能です。
・海が近く、遠くに花火も見えるものの、メンテナンス面では不利益もあるため、月二回の共用部清掃をほぼ欠かさない本物件と、近隣の同時期に建設されたアパートでは躯体の痛みにサビ等、一目で分かるほどのの大きな差が出ています。
管理会社独自の信用保証審査
2025年1月31日 ＡＤ社の信用保証審査は今後は止めて下さい。
管理会社AＤ 担当Ｉ様
・今月、空室客付けをしてくれたＭ社とＨ社ですが、この短期間に両方から『細かすぎる』と、全く同じクレームになりました。入居者が申し込みをやめようかと思うほどだったとのことであり、ＡＤ社の信用保証審査が理由でキャンセルになったら身も蓋もないですよね。前回は【賃料発生も遅れ】ましたよね？
・オーナーとも相談しましたが、本件では正式に、御社の保証審査は不要との結論となりました。
※なお、電話の受信確認は必ず、本人と緊急連絡先、双方に行って下さい。最近、知らない電話に出ないというケースが増えて、重要な伝達事項が伝わらないことがとても増えています。 アース・デザイン代表 齊藤様
2025年1月26日 不動産客付けＨ社からもクレームになっています。
管理会社AＤ 担当Ｉ様
・書類要求が細かい上に、なかなか審査が降りないので契約手続きが進められないとの苦情になっています。
・今回の審査は現時点で、それ以上は必要ないので、契約手続きを進めていただき、確実に入居が実現するように、なによりも【賃料発生】を優先するようにして下さい。 アース・デザイン代表 齊藤様
2025年1月24日 家賃保証会社の審査承認が降りました。
管理会社AＤ 担当Ｉ様
・昨日もう1部屋に、不動産客付けＨ社から申し込みをいただきましたが、日本セーフティーの審査承認が出ました。
・契約手続きを進めていただければと思います。 アース・デザイン代表 齊藤
2025年1月15日 ＡＤ社の信用保証審査が細かすぎ。
アース・デザイン代表 齊藤様
・問題点は、日本セーフティー等保証会社の審査が出ており、滞納賃料も保証されているにも拘わらず、そこからＡＤ社が独自の審査をやりたがり、時間がかかる上に必要書類が異様に多い。
・大学の合格証書は分かるが、女性に現時点の高校の学生証まで要求し、キャンセルになりかねなかった。
・にも関わらず、この審査を通した後、ＡＤ社は一切の保証をしない。なんのためにやっているのか。
・しかもこの審査が出ないと、契約関連書面の作成もしようとせず、保証審査の担当者と契約書面作成の担当者は打合せや調整無しに各々好きに正月休みになるので、最終的には折角入居者が合意した1月頭の賃料発生日が遅れることになった。 【オーナーへの支払い賃料が減ると言うこと】
・アース・デザインにてどうにか出来ないか。 不動産客付けＭ社 安藤店長
特約チェック
2025年1月31日 特約を毎回、間違わないように。
管理会社AＤ 担当Ｉ様
＞１点確認ですが、「退居時クリーニング費用：０円」となっていますが、「退居時にルームクリーニング代5万円（税別）を預かり敷金と清算させていただきます」ですので、ご確認お願いいたします。
・御社の転記漏れ（弊社提供の特約紙面からの）、伝達漏れのチェックは、弊社の仕事ではないと思います。
＞書類作成に進ませていただきます。お忙しい中大変恐縮ではございますが、ご確認の程宜しくお願いいたします。
・新しいこと、イレギュラーはメールに書いて下さい（添付ファイルでは無く）。それは検討もしますし、確認もします。
・いつも通りの特約を、御社が書き間違えた、消費税が違っている等々は、折角大勢居るのですから、せめて二人ばかりで確認していただければと思います。
・今回は弊社で見つけましたが、今後はそんな一言一句、チェックはしませんから、デフォルトを間違えた場合は御社にて費用負担をお願いできればと思います。
＞こちらとしては、賃料の発生日･･･ADの社内事情により遅れたということであれば（担当毎のまちまちな公休、各々の正月休みの最小公倍数等々）、ADの管理費用からの値引きで対応をいただけないか･･･
・「また齊藤が無茶苦茶言っている」と、思われても困るので、鈴木オーナーから弊社に頂戴したメールの抜粋を共有します。
・これが一般の方のご意見であり、極めて常識的な見解、感覚だろうと思います。 アース・デザイン代表 齊藤
2023年03月25日 顧問設計者へのお願い 賃貸アパートのチェック。
・3/22にアビタＫに物件チェックに行ってきました。
・最初に顧問設計者の方にお願いしますが、担当される+Cシリーズの賃貸物件に対しては最低でも年一回以上、添付の様な現況調査に基づいて、物件チェックの写真報告を弊社とは別に、独自に実施して下さい。
・各オーナーにもそうした作業を管理していただくように、お願いします。
・当然、設計者が現地を見れば、かなり専門的な改善提案や計画的な修繕計画の立案が可能になるはずです。
・以下、あくまでも弊社の見解ですから、まずは「補修工事」なのか「清掃」なのか「外構造園」なのか等々の分類から、相談に乗っていただければと思います。
・写真番号は全て、左冒頭に振った数字のみとさせていただきます。
・当然、このあと、可及的速やかに現地確認もお願いします。
■補修工事だと考えられるもの
・とはいえ、施工時期は設計者側で差配、整理をしていただく必要があります。
・3-1、3-2は少し前に施工業者たるMDIに補修依頼をしたものだと記憶しています。
・当時の仕上がりに問題はなかったですか？
・完成後、きちんと施工されていることはご確認いただきましたでしょうか。
・それが出来ていることを前提として、一部、防水が切れていると思いますが、どうしましょうか。
・ここはご指示をいただければと思います。
・4-1は玄関周りに多数見つけましたが、塗装が跳ねています。
・スポットの色合わせで済ませて良いものかどうか。
・ご判断下さい。
・5は屋外灯ですが、清掃は丁寧に全てを取り外して中まで洗っていました。
・これはまだ、交換しなくて良いですよね？
・そんな共用部清掃は多分、他では無いだろうと思います。
・ここで宣伝ですが清掃業者さんが今年から若返ります。よって今までは新規受注お断りでしたが仕事を増やすことが可能です。あくまでも弊社管理コンサルとセットですが、ご希望のアパートオーナーの方には「このクオリティ」の清掃をご提供できることとなりました。
・ちなみに大御所は引退とのことですが、まあそうはさせないようにしようと思っています。
・6排気口のシール、他シールは、6年目になりますから、一旦、「手の届く範囲」でやっておいてはどうでしょう。
・「手の届く範囲」などと書くと雑な印象かも知れませんが、足場は非常にお金がかかります。
・6年目の補修が深刻な事態を招くことは希ですから、脚立で届く範囲（でも相当できます）をまずは対象にするのが良いと思います。
・7キャノピのところも4と一緒ですかね。
・8、9はサビです。
・対処の方法をご指示下さい。
■外構造園だと考えられるもの
・館名盤回りが非常に汚らしくなってきています。
・今までは清掃のついでで対応してもらいましたが、ここは一度、しっかり造園を入れましょう。
・場合によっては樹木の植え替えも含めて見積が欲しいところです。
・廊下側の足下は、今すぐではないですが、来年以降の作業計画を立てておきましょう。
■清掃業務だと考えられるもの
・13は黒カビですよね？
・これは清掃に区分して良いですか？
・工事で何かやりますか？
・14はなんでしょうね？
・シールの後のようですが、次回の共用部清掃で掃除屋さんが見ておいて下さい。
・報告して下さい。
・11と12を飛ばして書いたのは報告だからです。
・このサビ、なんと薬剤調合でその場で掃除屋さんが落としました。
・しかも多分、アルミのコーティングの下地は保護状態のままでうまくやっていたと思います。
・具体的には当然、溶剤はなにかは言えませんが、二つ混ぜて、一つが非常に高額な薬品とのことです。そこで今度はオーナーにお願いですが、このサビ落としは、通常の共用部の清掃予算とは別に予算を取っていただければと思います。見積は別途掃除屋さんに依頼します。
■サビの差
・31は本件建物の鉄骨部分です。32は隣接の、一緒に（同じ時期）建設された建物の同じ箇所のサビっぷりです。
・思い当たることとしてはこっちは丁寧に掃除をしていると言うことくらいですが、確かに海も近いし塩分も飛んでくるでしょうから、それを放置しただけでこんなに錆びますか？
・設計者としてのご意見下さい。
・でももしもそうだとしたら、掃除というのは本当に大事な仕事だと言うことになりますね。アース・デザイン代表 齊藤
2022年10月28日 K店長の回答 対応します。
■齊藤様
・自転車のシールは再確認します。
・洗濯物は対象住戸に注意をするようにします。
管理会社M藤沢店 K店長
2022年10月25日 お願い 賃貸アパートの美化。
■管理会社M藤沢店 K店長
・何台か、シールのない自転車がある様です。
・駐輪場自体はとても綺麗で、以前のような無関係の人間の駐輪も、御社がしっかり取り締まってくれたお陰でありません。
・大きな問題ではないので、ついでの時で良いので確認して下さい。
・2階に外から見えてしまう高さの洗濯物干しがあります。
・洗濯物は外干しは良いですが、バルコニの高さを超えないように。
・高さが必要な場合は済みませんが、ソコから見えない工夫をしていただくか、室内にしていただくように、注意喚起をして下さい。
アース・デザイン代表 齊藤
2022年10月10日 まとめ
■ご担当様
・完璧ですね。
・お疲れ様でした。またお願いします。
アース・デザイン代表 齊藤
2022年10月08日 清掃会社Aの報告 再清掃完了しました。
■齊藤様
・写真にてご報告いたします。
・申し訳ございませんでした。
担当 ☆☆
2022年09月28日 清掃会社Aの回答 再清掃します。
■齊藤様
・申し訳ございません。
・10/7前後を目処に、再度、清掃に入ります。
担当 ☆☆
2022年09月27日 お願い 「隅」を再点検願います。
■ご担当様
・齊藤が9/25に現地確認したところ、添付部分の掃除が出来ていないと感じました。
・再度の清掃実施をお願いします。
・写真上段を☆系洗剤で部分的に実施して、使用前、使用後をご報告下さい。
・その他の部分は☆☆ですから、お手数ですが今回の手順を再度実施してみて下さい。
アース・デザイン代表 齊藤
2022年09月20日 清掃会社Aの報告 機械清掃しました。
■齊藤様
・☆月☆日特別清掃に入らせて頂きました。
・共用通路・階段・エントランス・その他を高圧洗浄致しました。
・共用通路の汚れが目立ちましたので念入りに入らせて頂きました。
・今後とも建物美観維持に努めさせて頂きますので宜しくお願い致します。
担当 ☆☆
● 借入金はマイナス評価になる ・・・(1)
● 現金は不動産に置き換えると目減りする ・・・(2)
● (1)は、その他の基礎控除、小規模宅地の特例等と一緒にマイナスカウント可能 ・・・(3)
以上で話は終わりなのですが、更に話を分かりやすくするために、実際に当社のコンサルティングで相続税を4千万円近く、節約できた方々の具体的な計算例を二例ほど紹介したいと思います。
これらの対策は、被相続人がお元気であることが条件となりますが、数ヶ月で十分に組み立てることが可能です。相続税ほど、諦めてはいけない税金は、無いのです。
ご覧の通り、とても簡単に相続税を下げることが出来るので、中には税理士の提案の下、既にご経験の方も多数あると思います。本当に誰にでも出来る程度のことなので。
賃貸アパートを購入して、相続税を数千万円、『下げるだけ』のことならば。
大変な問題が発生するのは10年後、15年後です。もしかすると、次世代の話なのかもしれません。
アパートメーカーはアパートを売るのが仕事ですから、そんな長期的将来には興味はありません。また、税理士は建物や事業に特別な知識があるわけではありませんから、適正な工事費も、適正な賃料も、それらの調整方法にも専門的知識はありません。「相続税は０になったが、10年もしないで空室だらけで困っている」という賃貸アパートが世に溢れている一番の要因であるといって良いでしょう。
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吾輩は猫である。名前はまだない。どこで生れたか頓と見当がつかぬ。何でも薄暗いじめじめした所でニャーニャー泣いていた事だけは記憶している。