このページの趣旨
・相続対策、資産活用では王道のアパートやマンションの賃貸事業。
・ネット上には色々なリスクが指摘されています。しかしそれらは、まったく実務的ではありません。
・アパートやマンションの賃貸事業における最大のリスクは、管理会社によるヒューマンエラーです。
・それがどれ程のもので、どういう頻度なのか、管理会社にお任せの、「無責任」なオーナーには想像も付かないでしょう。
・少し観察してみましょう。管理会社がオーナーから受注している業務の90％以上は、外注丸投げなだけなのだとすぐに分かります。単に、「弊社は全て外注で片付けています」という説明をしない会社が多いだけなのです。
・家賃集金、家賃集計、家賃保証、共用部清掃、入退居時室内清掃、補修、鍵交換、退居立ち会いから敷金精算の査定まで、一般的にほぼ全てに外注業者が入っているのが普通です。言うまでもありませんが、これらの作業費用にはいちいち管理会社のマージンが乗りますから、それだけでもオーナーは知らない間にとんでもない金額を無駄遣いさせられていることになります。
・更に加えて、これらの他にもまだインターネット業者や警備会社、宅配ボックスや防犯カメラの業者の費用にも勿論差額は乗っています。
・アース・デザインの管理コンサル物件ではこうした中間マージンを大幅にカットしています。
・またコストダウンだけではなく、業務内容を大きく改善指示することで、管理クオリティを圧倒的なレベルに引き上げます。ここではアース・デザインからの業務改善提案を無料公開します。
※お名前や連絡先を明記いただいた上でのご意見、ご質問には可能な範囲で無償回答いたしますので、別途メールにておよせ下さい。ただし、ご覧の通りの状況ですので、少々お時間をいただきます。
管理業務 ／何も保証しない、管理会社の保証審査
2025年1月15日 ＡＤ社の信用保証審査が細かすぎてお客様が逃げます。
アース・デザイン代表 齊藤様
・問題点は、日本セーフティー等保証会社の審査が出ており、滞納賃料も保証されているにも拘わらず、そこからＡＤ社が独自の審査をやりたがり、時間がかかる上に必要書類が異様に多いことだと思います。
・大学の合格証書は分かりますが、女性に現時点の高校の学生証まで要求し、キャンセルになりかねませんでした。お父様に在勤証明を提出させたまではまあ良いとして、4月から転勤と聞くと、転勤証明も出せとのこと。
・にも関わらず、この審査を通した後、ＡＤ社は一切の保証をしないと聞きます。なんのためにやっているのか。
・しかもこの審査が出ないと契約関連書面の作成はやらないとのことで、保証審査の担当者と契約書面作成の担当者は打合せや調整無しに各々好きに正月休みになるので、最終的には折角入居者が合意した1月頭の賃料発生日が遅れることになった。
・当然、賃料発生も数日、遅延せざるを得ず、オーナーに実害も出ています【オーナーへの支払い賃料が減ると言うこと】。
・アース・デザインにてどうにか出来ないか。 入居者紹介Ｍ社 安藤店長
2025年1月16日 ＡＤ社の信用保証審査が細かすぎ。
管理会社AＤ 担当様 上記の通り、本物件の客付けで多大なご協力を頂いています、Ｍ社の安藤店長から厳しく指摘を受けています。
・御社の都合がオーナーに対する賃料発生よりも優先するなど、あってはならない感覚ですから、もっともだと思います。
・今回は現時点で御社の保証審査を中止して、契約を進めて下さい。オーナーとも保証審査などいらないので、賃料発生をこれ以上、遅れさせることがないようにとのご指示です。 アース・デザイン代表 齊藤
2025年1月24日 家賃保証会社の審査承認が降りました。
管理会社AＤ 担当様
・昨日、入居者紹介Ｈ社から申し込みをいただき、早速に家賃保証会社日本セーフティーの審査承認が出ました。契約手続きを進めていただければと思います。
・これで12月から空き始めた計5部屋はすでに3部屋契約、1部屋申し込みという状況となりました。 アース・デザイン代表 齊藤
2025年1月26日 不動産客付けＨ社からもクレームになっています。
管理会社AＤ 担当Ｉ様
・要求書類が多数である上に、なかなか審査が降りないので契約手続きが進められないとの苦情になっています。御社の審査は現時点で打ち切り、契約手続きを進めて下さい。
・確実に入居が実現するように、なによりも【賃料発生】を優先するようにして下さい。
・この短期間に入居者紹介Ｍ社と入居者紹介Ｈ社の両社から全く同じクレームを頂戴しています。
・入居者が申し込みをやめようかと思うほどだったとのことですが、ＡＤ社の信用保証審査が理由でキャンセルになったら身も蓋もないですよね。
・前回は保証審査に時間が係りすぎて契約が進まなくなり、それを放置して御社の担当が正月休みを取ったので賃料発生まで遅れました。
・オーナーとも相談しましたが、本マンションでは正式に、御社の保証審査は不要との結論となりました。御社の審査は今後、お断りいたします。 アース・デザイン代表 齊藤様
顧問設計者制度 ／中古マンションの適切な補修
2023年03月25日 賃貸マンションの定期チェック。
Ｍ設計者様
・3/22にアビタＫに物件チェックに行ってきました。最初に顧問設計者の皆様にお願いですが、担当されている＋Ｃの賃貸物件に対しては年二回ほどで良いので、添付の様な現況調査と補修箇所、改善箇所、適正投資の提案を写真付きでして下さい。
・当然、設計者が現地を見れば、かなり専門的な改善提案や計画的な修繕計画の立案が可能になるはずです。
・以下、あくまでも弊社の見解ですから、まずは「補修工事」なのか「清掃」なのか「外構造園」なのか等々の分類から、相談に乗っていただければと思います。
・写真番号は全て、左冒頭に振った数字のみとさせていただきます。
・当然、このあと、可及的速やかに現地確認もお願いします。
□補修工事だと考えられるもの
・とはいえ、施工時期は設計者側で差配、整理をしていただく必要があります。
・3-1、3-2は少し前に施工業者たるMDIに補修依頼をしたものだと記憶しています。
・当時の仕上がりに問題はなかったですか？
・完成後、きちんと施工されていることはご確認いただきましたでしょうか。
・それが出来ていることを前提として、一部、防水が切れていると思いますが、どうしましょうか。
・ここはご指示をいただければと思います。
・4-1は玄関周りに多数見つけましたが、塗装が跳ねています。
・スポットの色合わせで済ませて良いものかどうか。
・ご判断下さい。
・5は屋外灯ですが、清掃は丁寧に全てを取り外して中まで洗っていました。
・これはまだ、交換しなくて良いですよね？
・そんな共用部清掃は多分、他では無いだろうと思います。
・ここで宣伝ですが清掃業者さんが今年から若返ります。よって今までは新規受注お断りでしたが仕事を増やすことが可能です。あくまでも弊社管理コンサルとセットですが、ご希望のアパートオーナー様は「このクオリティ」の清掃をご提供できることとなりました。
・ちなみに大御所は引退とのことですが、まあそうはさせないようにしようと思っています。
・6排気口のシール、他シールは、6年目になりますから、一旦、「手の届く範囲」でやっておいてはどうでしょう。
・「手の届く範囲」などと書くと雑な印象かも知れませんが、足場は非常にお金がかかります。
・6年目の補修が深刻な事態を招くことは希ですから、脚立で届く範囲（でも相当できます）をまずは対象にするのが良いと思います。
・7キャノピのところも4と一緒ですかね。
・8、9はサビです。
・対処の方法をご指示下さい。
□外構造園だと考えられるもの
・館名盤回りが非常に汚らしくなってきています。
・今までは清掃のついでで対応してもらいましたが、ここは一度、しっかり造園を入れましょう。
・場合によっては樹木の植え替えも含めて見積が欲しいところです。
・廊下側の足下は、今すぐではないですが、来年以降の作業計画を立てておきましょう。
□清掃業務だと考えられるもの
・13は黒カビですよね？
・これは清掃に区分して良いですか？
・工事で何かやりますか？
・14はなんでしょうね？
・シールの後のようですが、次回の共用部清掃で掃除屋さんが見ておいて下さい。
・報告して下さい。
・11と12を飛ばして書いたのは報告だからです。
・このサビ、なんと薬剤調合でその場で掃除屋さんが落としました。
・しかも多分、アルミのコーティングの下地は保護状態のままでうまくやっていたと思います。
・具体的には当然、溶剤はなにかは言えませんが、二つ混ぜて、一つが非常に高額な薬品とのことです。そこで今度はオーナーにお願いですが、このサビ落としは、通常の共用部の清掃予算とは別に予算を取っていただければと思います。見積は別途掃除屋さんに依頼します。
□サビの差
・31は本件建物の鉄骨部分です。32は隣接の、一緒に（同じ時期）建設された建物の同じ箇所のサビっぷりです。
・思い当たることとしてはこっちは丁寧に掃除をしていると言うことくらいですが、確かに海も近いし塩分も飛んでくるでしょうから、それを放置しただけでこんなに錆びますか？
・設計者としてのご意見下さい。
・でももしもそうだとしたら、掃除というのは本当に大事な仕事だと言うことになりますね。アース・デザイン代表 齊藤
共用部管理 ／駐輪場、シール管理
2022年10月25日 改善点：シールのない自転車。
管理会社M藤沢店 K店長
・駐輪場自体も自転車も綺麗で、以前のような無関係の人の駐輪もなさそうです。
・ただ何台か、シールの貼っていない自転車が止まっています。
・大きな問題ではないので、ついでの時で良いので確認して下さい。
・また2階に外から見えてしまう高さの洗濯物干しがあります。
・洗濯物は外干しは良いですが、バルコニの高さを超えないように指導して下さい。
・高さが必要な場合は済みませんが、ソコから見えない工夫をしていただくか、室内にしていただくように、注意喚起をして下さい。 アース・デザイン代表 齊藤
2022年10月28日 対応します。
アース・デザイン代表 齊藤様
・自転車のシールは再確認します。洗濯物は対象住戸に注意をするようにします。 管理会社M藤沢店 K店長
共用部清掃 ／機械清掃のチェックと「やり直し」指示
2022年09月20日 機械清掃しました。
アース・デザイン代表 齊藤様
・9／18に特別清掃に入らせて頂きました。共用通路・階段・エントランス・その他を高圧洗浄致しました。共用通路の汚れが目立ちましたので念入りに入らせて頂きました。
・今後とも建物美観維持に努めさせて頂きますので宜しくお願い致します。 ＡＣ社 担当
2022年09月27日 改善点：「隅」を再点検願います。
ＡＣ社 ご担当様
・齊藤が9／25に現地確認したところ、添付部分の掃除が出来ていないと感じました。
・再度の清掃実施をお願いします。
・写真上段を☆系洗剤で部分的に実施して、使用前、使用後をご報告下さい。
・その他の部分は☆☆ですから、お手数ですが今回の手順を再度実施してみて下さい。 アース・デザイン代表 齊藤
2022年09月28日 再清掃します。
アース・デザイン代表 齊藤様
・申し訳ございません。10／7前後を目処に、再度、清掃に入ります。 ＡＣ社 担当
2022年10月08日 やり直し清掃の報告。
アース・デザイン代表 齊藤様
・完了しましたので、写真にてご報告いたします。 ＡＣ社 担当
● 借入金はマイナス評価になる ・・・(1)
● 現金は不動産に置き換えると目減りする ・・・(2)
● (1)は、その他の基礎控除、小規模宅地の特例等と一緒にマイナスカウント可能 ・・・(3)
以上で話は終わりなのですが、更に話を分かりやすくするために、実際に当社のコンサルティングで相続税を4千万円近く、節約できた方々の具体的な計算例を二例ほど紹介したいと思います。
これらの対策は、被相続人がお元気であることが条件となりますが、数ヶ月で十分に組み立てることが可能です。相続税ほど、諦めてはいけない税金は、無いのです。
ご覧の通り、とても簡単に相続税を下げることが出来るので、中には税理士の提案の下、既にご経験の方も多数あると思います。本当に誰にでも出来る程度のことなので。
賃貸アパートを購入して、相続税を数千万円、『下げるだけ』のことならば。
大変な問題が発生するのは10年後、15年後です。もしかすると、次世代の話なのかもしれません。
アパートメーカーはアパートを売るのが仕事ですから、そんな長期的将来には興味はありません。また、税理士は建物や事業に特別な知識があるわけではありませんから、適正な工事費も、適正な賃料も、それらの調整方法にも専門的知識はありません。「相続税は０になったが、10年もしないで空室だらけで困っている」という賃貸アパートが世に溢れている一番の要因であるといって良いでしょう。
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