はじめに
「コロナ禍でリモートワークが認められるようになったので、毎日通勤しなくていいから東京を脱出する人が増えている」・・・そんな話があります。
「コロナ 23区 人口減少」で検索すると、「東京都の人口 5か月連続減少 コロナ影響で23区からの移住増か（2020年12月25日NHK）」「東京23区 すべての区で人口が前の月を下回る 25年ぶり（2021年3月30日NHK）」というのが出てきます。
東京都全体では人口減少となっているようですが、一方で「首都圏マンション価格、バブル期並み コロナ禍でも人気（2021年1月25日朝日新聞）」という記事もあります。これだけみると「減少しているのは東京でも23区以外なのかな」と思う方もいるでしょう。
当社は都心部以外の首都圏（1都3県）でアパートをプロデュースしていますので、最近の郊外部の人気を感じていますが、どの程度都心部から人が流出しているのかわかりませんでした。今回は、23区における住民基本台帳の直近１年間の人口増減を年齢別に分析して、本当に人口が流失しているのか、それともマンションが好調で増えているのか、明らかにしてみました。
23区のうち18区は直近1年間で人口減少
最初に図1で総人口の増加率をみてみましょう。千代田区、中央区はさすが都心、人口が増えています。台東区、墨田区、練馬区もプラスですね。残り18区はすべてマイナス。特に港区はマイナス1.4％と大きな減少です。1％以上マイナスは新宿区、豊島区、港区ですから、大きな繁華街のある区ですね。
図1 23区の直近1年間の人口増加率
20代は17区、30代・40代は22区で人口減少
次に年齢別に分析してみましょう。図2は20代、図3は30代、図4は40代の人口増加率です。増えている区は20代で6区ありますが、30代、40代はそれぞれ1区しかありません。30代、40代は明らかに23区から流出しています。
すべての年代で増えている区はなくて、千代田区が20代と40代、台東区が20代と30代で増えていますが、そのほかはバラバラです。
また、すべての年代で減少しているのは16区あります。荒川区が20代と40代で10％以上減少、港区と目黒区が30代で10％以上減少しているのが目立ちます。おしゃれで家賃の高い港区と目黒区に住んでいた30代が「リモートだし、都心に拘らなくていいかも」と思い郊外部に流出しているのかもしれません。
また、荒川区は、総人口0.5％減少ですが年代により減少幅が大きいのが特徴的です。20代と40代にとっては魅力がないのかも。
図2 23区の直近1年間の人口増加率（20代のみ）
図3 23区の直近1年間の人口増加率（30代のみ）
図4 23区の直近1年間の人口増加率（40代のみ）
乳幼児のいる世帯はすべての区で減少
図5 23区の直近1年間の人口増加率（4歳以下人口のみ）
検証：コロナ前との比較
図6 2010年から2015年までの23区の人口増加率（年平均換算）
図7 2010年から2015年までの都道府県別人口増加率（年平均換算）
都心区は家賃や住宅価格が高いから、コロナ前でも20代～40代は減少していたんじゃないの？と思う方もいるかも。そこで、港区で2010年から2015年の5歳階級別の人口増加率を比較してみました。このグラフでは、5-9歳は2010年の0-4歳と比較しています。
結果は見てのとおり、10歳から69歳まではどの年齢も増加しています。特に25歳から29歳は年率換算で14.1％ですから、とんでもない急激な人口増だったといえるでしょう。
図8 港区の2010年から2015年までの年齢5歳階級別人口増加率（年平均換算）
50代とその子供（10代）が増えている
でも、総人口の減少率に比べて、20代から40代の人口減少率が大きすぎないか？と思われた方はいませんか。つまり、どこかの年代は増えているはずです。では各区の年齢別に増加率をみてみましょう。表1で色を塗ったところは増加です。すると50代から60代前半と、その子供である10代はほとんどの区でも増えていますね。つまり、それなりに給与の高い年代は23区に流入しているようです。これで冒頭の「マンション好調」も頷けることでしょう。
表1 23区の直近1年間の年齢5歳階級別人口増加率
まとめ：都心は急速に高齢化し、郊外部が元気になる（か？）
一方、所得の高い世帯（50代以上やパワーカップル）が23区でマンションを購入しているようです。2021年上半期の23区の新築マンションは平均価格6,595万円、平均面積58.80㎡、平均坪単価370.8万円で一貫して上昇しています。一方、国税庁の調査では2018年の給与所得者の年間の平均給与は441万円だそうです（詳しくは稿を改めて）。この平均給与から考えると、23区内でマンションを購入するには一般よりも高い所得の世帯になるはずです。
賃貸アパートを考えるなら、23区内はやめておきましょう（当社は利回りを考えるとコロナ前からお勧めしていませんが）。
