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居住者退去後の補修工事（リフォーム工事）
＞また、通常は弊社にてリフォームをさせていただいているケースが８割
入退居時の室内補修工事は、ほぼ100％のオーナーが管理会社に発注していると思います。アパート経営をしたことの無い方は、「なぜ相見積もりを取らないのか」と思われるかも知れませんが、人気の物件では一ヶ月前の退去通告後、実際の退居までに物件の中を見ずに次の申し込みが入ります。
当然ですが退去者が部屋を空けてくれないと、工事見積すら取れませんから、ソコからさらにもう数社の見積など、取っている時間はありません。もっと分かりやすく言えば、ソコで数千円うかせるために、工事遅延による入居遅延を引き起こし、引っ越し代10万円と工事完了までのホテル代5万円、更に入るはずだった日割り家賃を棒に振るというのは愚かとしか言いようがありません。
よって、普通にしていれば居住者退去後の補修工事は、目をつむっていても管理会社に落ちることになります。
ところが、この補修工事を、自社でキッチリ責任を持って施工するという管理会社は、探していただければすぐに分かりますが、ほぼ存在しません。
そこでキックバックと下請けタタキが盛大に繰り広げられることになるのです。
相当、信じられないような単価で、補修工事が実施されていると言うことも少なくありません。
退去者に対する、補修費用の請求
最近では国交省が敷金精算にガイドラインを設ける等、以前よりは無理な請求は減ってはいますが、それでも退去者過失の破損汚損は当然に補修費用を請求できるものです。
＞家主様に送金をするケースはあまりありません。
＞管理戸数が750戸ぐらい･･･家主様送金は２件のみです。
これ、別に悪質でも何でも無くて、普通のことです。
つまり退去者から徴収した補修費用は、事実上、管理会社の売上になっていて（勿論、御社がと言うことでは無く一般的にそういう場合が多くて）、実際の補修費用はオーナーに請求していると言うことになりますか。
管理会社Mの場合、補修実費と請求額に上乗せ分がほとんど無いから、非常に良心的ですが。
この記事を読んではじめて、自分には補修費用の請求ばかりが来ていて、回収した金額の送金がないと気づき、怒り狂っている方。自業自得です。
補修費用がプラス決算の当社コンサル案件
記事を読まれれば賢い方はすぐに気づくと思いますが、補修費用の請求額と補修工事の発注額に差があると言うことは、補修の費目をプラスで回すことも不可能ではありません。
実際、23年の当社の管理コンサル案件には、退去者への補修費用の請求額合計が約50万円であるところ、実際の補修発注額は30万円弱という運用実績がありました。つまりその年にその賃貸アパートではオーナーは補修費用を支払っていないどころか20万円の売上増になっているのです。
これが管理会社任せにして、両方取られていると事実上はマイナス80万になります。
対弊社比では毎年100万円の±だから相当キツイですよね。ｗ
