社会的問題としての背景
・ほとんどの賃貸アパートや賃貸マンショでは、長期修繕計画が策定されていません。
・それは分譲マンションですら事実上、ほとんど建替えが不可能な状況なのだから無理も無いかもしれません。
・高速道路や橋、トンネル、鉄道、最近では埼玉の下水管などなど、我が国は建設時に将来を想像することが非常に苦手な国であると考えておいた方が良いでしょう。
・もう一点、これはよく指摘されることですが、分譲マンションの長期修繕積立金は課税控除されますが、賃貸アパートで修繕費用の積立をしても税務上のメリットが何一つありません。
折角オーナーが「+Ｃの賃貸」のような長期修繕計画を、借家人の皆様の住環境維持のために試みようとしても、所得税納税後の資産からの積み立てを強いられます。
・ソコまで他人のためにやろうと思わないオーナーが続出しても全く不思議は無いと思います。
「+Ｃの賃貸」の考え方
・「+Ｃの賃貸」では今回の長期修繕工事の実施に先駆け、連携する各オーナーとの意見交換を行いました。
・ソコで容認された考え方は、「エアコンが故障する前に順次交換していこう」というものでした。
・確かにエアコンは保つものは10年でも15年でも試用すること自体は可能な製品もあります。ただしこれはいわゆる当たり外れの部分もあって、ある部屋が15年保ったのだから、この部屋も12年くらいは保たないと、たった8年で壊れるのはなにかおかしい、などとかんがえるのはナンセンスです。
・昨今の異常気象を考慮すれば、エアコンを止めてはいけない。
・トランプのペルシャ湾問題で資材流通も滞り、エルニーニョも通常と異なる予測を専門家が発信しています。2026年はこうしたリスクが春先の時点で予見されている年なのです。
・従来の、エアコンが壊れてから故障箇所を確認し、直せなければようやく新品交換という対応ではどれ程の時間がかかるかわかりません。その間、入居者の方にはおそらく夜間でも30度を優に超える生活を強いることになります。
・私たちは優先順位として、これらのリスクに対処することを選択しました。
・エアコンに加えて賃貸アパートの泣き所とも言える台所の水洗の水のにじみ出しと、切れないはずのLEDも「築8年」を目処に、入居者様のご要望がある場合、同日工事の住戸も含めて全て、交換していくことにしました。
各管理会社の工事と「+Ｃの賃貸」の違い
・こうした工事を実施しようとした場合、次にオーナーの障壁になるのは管理会社の工事に対する考え方でしょう。まずそもそも、こうした工事を実施したい住戸の日程調整をまとめられる管理会社がほとんど存在しません。
・そのせいもあるでしょうが、管理会社の見積もりは概ね、「エアコンはエアコン*1」、同じ電気屋が来るにも拘わらず「洗面のLEDは洗面のLED*2」、「トイレのLEDはトイレのLED*3」それが一日に3部屋あっても経費はきっちり3回分（3倍の費用請求）となっています。
・上記*1～*3の工事種別を各々まったく異なる日に、9回に分けて実施しても、全てを1日にまとめて実施しても、工事業者がオーナーに請求する金額は全く変わりません。たった1日にまとめて朝から晩まで工事が出来るのに、割引は一切ありません。
・これらの工事をまとめて、材料は材料、工事費は工事費、経費は経費（技術料含む）という形にして工事費を節減したのが弊社の提案する工事方式です。
・工事を実施した数十戸の住戸の日程は、全て弊社が調整しました。
長期修繕工事の進め方、メニュー
・ここには色々な考え方があるでしょうが、弊社では第一回目の長期修繕工事を構造体を除く部分と定義しています。
(1) 外装 ／外壁、ベランダ、（屋根）
(2) 内装 ／設備、備品
・外装としては外壁のシーリングや貼り替え、再塗装などがあり、二階以上の建物で屋根に手を出すのであれば「足場」の検討が必要となります。
・足場は一定のコストになるため、その場合には屋根を先行して補修するかどうかの検討をしなければなりません。
・また、ベランダは通常の賃貸であればシート防水はコスト的に難しいでしょうから、塗膜を階層ごとに一気に施工できるような段取りを、工事業者と一緒に検討すると良いと思います。
・ここも多分、全く管理会社（施工が出来ない）にはできないところだと思います。
・内装の設備、備品にはエアコン、台所水栓、LED、ゴム栓のような項目を想定しています。給湯器や各種配管は第一回目の長期修繕工事時点では通常はメニューに上がらない項目かと思います。
・となると大所はエアコンですから、エアコンの交換を中心に実施住戸を調整すると効率的に進めることが出来ると思います。
・以下、各工事の実施の状況とコスト削減状況をまとめます（途中から一部は有料サイトでの実例公開となります）。
