賃貸物件マネジメントシリーズ
中島タイトル変更案）賃貸物件マネジメント事件簿シリーズ1（神奈川01）
このページの趣旨
・このページは賃貸アパートの管理業務に関する関係者の意識共有のためのページです。
・オーナー代理として管理コンサル業務に携わる当社が、各物件を各地で担当する大手管理会社に対し、日々どのようなマネジメントをしているかをまとめました。
・管理会社や各事業者様からの意見や提案も別途メールで受け付けた上で、このページに反映します。
管理業務 ／何も保証しない、管理会社の保証審査
2025年1月15日 ＡＤ社の信用保証審査が細かすぎてお客様が逃げます。
アース・デザイン代表 齊藤様
・問題点は、日本セーフティー等保証会社の審査が出ており、滞納賃料も保証されているにも拘わらず、そこからＡＤ社が独自の審査をやりたがり、時間がかかる上に必要書類が異様に多いことだと思います。
・大学の合格証書は分かりますが、女性に現時点の高校の学生証まで要求し、キャンセルになりかねませんでした。お父様に在勤証明を提出させたまではまあ良いとして、4月から転勤と聞くと、転勤証明も出せとのこと。
・にも関わらず、この審査を通した後、ＡＤ社は一切の保証をしないと聞きます。なんのためにやっているのか。
・しかもこの審査が出ないと契約関連書面の作成はやらないとのことで、保証審査の担当者と契約書面作成の担当者は打合せや調整無しに各々好きに正月休みになるので、最終的には折角入居者が合意した1月頭の賃料発生日が遅れることになった。
・当然、賃料発生も数日、遅延せざるを得ず、オーナーに実害も出ています【オーナーへの支払い賃料が減ると言うこと】。
・アース・デザインにてどうにか出来ないか。 入居者紹介Ｍ社 安藤店長
2025年1月16日 ＡＤ社の信用保証審査が細かすぎ。
管理会社AＤ 担当様 上記の通り、本物件の客付けで多大なご協力を頂いています、Ｍ社の安藤店長から厳しく指摘を受けています。
・御社の都合がオーナーに対する賃料発生よりも優先するなど、あってはならない感覚ですから、もっともだと思います。
・今回は現時点で御社の保証審査を中止して、契約を進めて下さい。オーナーとも保証審査などいらないので、賃料発生をこれ以上、遅れさせることがないようにとのご指示です。 アース・デザイン代表 齊藤
2025年1月24日 家賃保証会社の審査承認が降りました。
管理会社AＤ 担当様
・昨日、入居者紹介Ｈ社から申し込みをいただき、早速に家賃保証会社日本セーフティーの審査承認が出ました。契約手続きを進めていただければと思います。
・これで12月から空き始めた計5部屋はすでに3部屋契約、1部屋申し込みという状況となりました。 アース・デザイン代表 齊藤
2025年1月26日 不動産客付けＨ社からもクレームになっています。
管理会社AＤ 担当Ｉ様
・要求書類が多数である上に、なかなか審査が降りないので契約手続きが進められないとの苦情になっています。御社の審査は現時点で打ち切り、契約手続きを進めて下さい。
・確実に入居が実現するように、なによりも【賃料発生】を優先するようにして下さい。
・この短期間に入居者紹介Ｍ社と入居者紹介Ｈ社の両社から全く同じクレームを頂戴しています。
・入居者が申し込みをやめようかと思うほどだったとのことですが、ＡＤ社の信用保証審査が理由でキャンセルになったら身も蓋もないですよね。
・前回は保証審査に時間が係りすぎて契約が進まなくなり、それを放置して御社の担当が正月休みを取ったので賃料発生まで遅れました。
・オーナーとも相談しましたが、本マンションでは正式に、御社の保証審査は不要との結論となりました。御社の審査は今後、お断りいたします。 アース・デザイン代表 齊藤様
管理業務 ／管理会社の身分審査は何も保証しない？
2025年02月18日 保証審査で遅くなりました。
管理会社A 担当様
＞2025年02月10日 保証会社の承認通知をつけてお送りさせていただきます。
・保証会社の審査に一週間はかかりすぎかと思います。
・御社の審査に時間が係っているかなと思いますが、その審査に合格した場合、何がどこまで保証されますか？
・当初契約時の説明にはなかったように思いますが、どこの部分でしょうか？
・ちなみにこれは他社で問題となっていますが、なにも保証しないのに、あれやこれや「公的な証明書」を明らかに度を超えて集めようとします。
・言うまでも無く、客付け業者は、「二度とシリウス清瀬は紹介しない」とか、入居者も「申し込みを取り下げようか」という反応になります。 アース・デザイン 齊藤
管理業務 ／管理会社からの20万円弱の送金漏れ
2024年01月20日 補修費用が送金されてきていません。
管理会社M 担当Ｓ様（Ｙ店長）
・御社が入居者から受領したルークリ代5万円とリフォーム代12万円、合計20万円弱が送金されていません。
・23年9月に退居した※号室、ルームクリーニング代55,000円とリフォーム代が1月現在で未入金です。行き違いなら申し訳ございませんが、ご確認下さい。 アース・デザイン 担当
2024年01月22日 【システム処理】 されておりませんでした。
アース・デザイン ご担当様
・修理費 70,440円がシステム処理されておりませんでした。
・改めて本社に返金指示をしたので、次月送金予定です。
・申し訳ありませんでした。 管理会社M 担当Ｓ
2024年01月22日 適当な言葉で誤魔化すのは良くないと思います。
管理会社M 担当Ｓ様
・要するに送金漏れということですか。「システム処理」の言葉の意味を説明して下さい。
＞７０，４００円がシステム処理されておりませんでした。
・「システム処理」と言う言葉を使われると、何のことだか社外の人間にとっては分かりません。
・今回の7万円は弊社が気づかないと（あるいはチェックしないオーナーだと）、御社の売上になって終わりだったと言うことでしょうか。
・御社の藤沢店では類似エラーで消費税が20円少ないの40円漏れているのとやっていて（2023年にもなって、未だに衝撃の8％計算）。それを指摘すると、「（小さな金額だから）どっちでも良いだろう」くらいの返事が来ていますが、結局は御社自身できちんと電卓チェック等しないから、20万近くの間違いも起こしていますよね。
・基本的な仕事の進め方に問題があるとしか思えませんが。
・この部屋の敷金精算は、御社が「退居立ち会いの後もしばらく住まわせろ」と、言いがかりを付けられて（これは入居者が悪質）、弊社全物件の特約書き換えのきっかけになった、齊藤も加わってあれこれ調整した部屋ですよね？
→そのこと自体は、ありがたい、悪いサンプルを各オーナーで共有できるきっかけではありましたが。ｗ
・そうやって折角積み上げて一緒に解決した請求額をまるまる送金忘れですか。ちょっと管理会社M の神奈川県内の店舗は、エラーが多すぎませんか。
・7万円は小銭とは言いにくい金額ですよね。
・で、オーナーへの送金は忘れても、入居者からはきっちり引き落としはしているわけですよね。なんと現金な。ｗ
常々思うのですが、ハッキリ言ってノーチェックの家主はどうせ問題にならないから放っておいてでも、弊社の様に、うるさい客くらいは、書類を提出する前に担当がチェックをしてはどうですか。毎回、怒られていますよね。
そうしてくれると弊社ももっと修繕計画とか清掃のクオリティの検討とか、他のことができるのですが。
こちらも疲れるので、よろしくお願いします。 アース・デザイン 齊藤
※仕組みの確認で済みませんが、これってもしかして、普通のアパートオーナーは、「旧入居者への請求額7万円」は御社がそのまま受領して、「新入居者募集のための補修を3万円」くらいで御社が下請けに発注していて、差額の4万円がそのまま管理会社の利益になって終わりだから、それを適切にオーナーに払い戻させている弊社の仕組みに本社のシステムが付いてこられないと言うことでしょうか？
2024年02月07日 都合悪い返信をしないなら藤沢店と同じ。
管理会社M 担当Ｓ様
・こういうの、何がもっともまずいかと言えば、回答しないことでは無いでしょうか。
〇「システム処理･･･」とは要するに、送金漏れ、送金忘れのことかのか。
〇普通のアパートオーナーは、「旧入居者への補修請求額7万円」は御社が受領していて、補修費用の差額は御社の利益になっている。
・以上、よろしくご回答下さい。 アース・デザイン 齊藤
2024年02月08日 私のチェック漏れでした。
アース・デザイン 齊藤様
・システム処理につきましては、最初の時点での私のチェック漏れから、お店内部でのチェックも漏れてしまい、本社でも気が付かない状態でした。
・また、通常は弊社にて「入居者への補修費用請求 →リフォーム」というケースが8割以上で、家主様に送金をするケースはほとんどあまりありません。私が担当している管理戸数750戸のうち、本件含めて２件だけです。
・今回にようなミスが起こらないよう、本社でもカバーしてもらえないかを確認します。 管理会社M 担当Ｓ
2024年02月10日 まとめ
管理会社M 担当Ｓ様
＞・システム処理につきましては、最初の時点での私のチェック漏れ
原因をきちんと報告いただければ、弊社も妥当な対応、判断ができると思いますので、その点が何より良かったと思います。
＞＞こういうの、何がもっともまずいかと言えば、回答しないことでは無いでしょうか。
ただし、言うまでも無いことですが、ミスほど報告はただちにです。
＞・今回にようなミスが起こらないよう、本社でもカバー
弊社が要望する前に、店舗内で改善策を考えて、しかも実施しているところが、上大岡店の他店舗に対する優位性かと思います。ありがとうございます。
※この管理会社Mこそが、これほど厳しい弊社の知る限り、圧倒的に国内一番手のレベルにある管理会社だと思います（藤沢店は除きます）。GWに全員で休まないし。休みでも担当は電話に出るし。 アース・デザイン 齊藤
管理業務 ／管理業務の更新契約書面チェック
2023年10月30日 管理業務契約書修正案。
アース・デザイン 齊藤様
・前回までの大きな変更はありません。
・内容をご確認下さい。 管理会社T 担当H
2023年11月02日 無保険状態への対処、管理業務丸投げ部分の明記。
管理会社T 担当H様
・特約6項の家財保険に関して、賃貸借契約更新時に無保険になるケースは非常に多いです。
・出来る限りで良いので、店舗がノルマ達成を焦るあまり、そうならないように、更新契約だけを切り離して進めないような契約書上の記述、手続きをお願いできればと思います。
・重説7-2項の営業時間外・定休日の対応に関して、御社が社外に委託するなら委託すると、自社で休みを交代制にする等で対応するならそのように、明確に記述すべきと申し上げました。
※御社に限らず、管理会社のこうした記述には、実際には管理会社がやらずに外部に丸投げしているのに、あたかもやっているかのように見せかけているような記述が非常に多数、目立ちます。よろしくご検討下さい。 アース・デザイン 齊藤
2023年11月13日 他社委託は明記します。
アース・デザイン 齊藤様
・お時間かかりまして申し訳御座いませんでした。
・無保険については、ご指摘の通り、弊社が家財保険に加入させるよう入居者をコントロールすることは難しいため、努力義務とさせてください。また、他社様の保険ですと途中解約した際把握が出来無いため、【弊社が指定する家財保険】という文言はそのままにしております。
・営業時間外・定休日の対応に関しては委託する旨追記（明記）致しました。
内容ご査収の程何卒宜しくお願い申し上げます。 管理会社T 担当H
2023年11月18日 契約書の変更箇所は色を付けて下さい。
管理会社T 担当H様
・まずＰＤＦは前回、オーナー様にもお読みいただいた（チェックを頂き）内容から、御社の加筆修正が行われているかと思いますが、修正箇所に色を付けて下さい。
・これは御社には以前にも指摘したところではありますが、修正者がどこが変わったのかを明らかにしてくれないと、受領側は都度毎回、全文をチェックしなければならなくなります。
・合理性がありませんから、修正箇所として御社から申告がなく、かつ、オーナー側に不利な変更条項は、無効とさせていただきます。
・これ、皆様も法人契約の特約や覚書でよく使う考え方ですよね？
※多分、あまりにも賃貸借契約の管理会社が、借主や貸主に断り無く、自己都合で勝手に契約条文を更新時に変えてしまうので、呆れて法人顧客から始まった対抗手段だろうと思います。
※また、書面を見てみると、前回議論したところから、「契約条件（表1）」と「リフォーム安心サポート条項」の頁がなくなっていますよね。
・他にもあるかも知れませんが、面倒なので、御社からの説明無く、「無くなっている頁」があるということだけ指摘しておきますが、ご自身でご確認下さい。
・以上が、大変長くなりましたが、仕事のやり方的な形式的なお話でした。内容を続けます。
＞他社様の保険ですと途中解約した際把握が出来無いため、【弊社が指定する家財保険】という文言はそのままにしております。
・削除して下さい。保険を御社に一本化して任せるつもりはありません。
・それはつまり、管理会社Tの各店舗が、御社の手配する保険だの消毒だの、他セットになっている商品を、あたかもオーナーが定めている入居条件であるかのように説明して入居者に、入居者が望みもしない商品を押し売りすることを承認しないという意味です。
＞家財保険に加入させるよう入居者をコントロールすることは難しいため、努力義務にとどめました。
・努力義務で結構です。が、どこにも努力をする旨の文書が書かれてないですよね？ どいうことか説明して下さい。
・この部分は努力も何も、例えば保険を継続しない入居者があった場合、弊社のオーナーは全員例外なく、賃貸借契約の継続を拒みます。
・よって御社は法定更新にならないように気をつけながら、退居手続きを進めていただければ結構です。
＞③重要事項説明書の(7)
その他2項⇒営業時間外・定休日に関しては委託する旨追記致しました。
・ここはよく分かりました。
以上、必要な修正作業が終わったら、再度、連絡を下さい。
必要があれば、スカイプ等で意見交換しましょう。よろしくお願いします。 アース・デザイン代表 齊藤
2023年11月25日 懸案事項は全て修正いたしました。
アース・デザイン 齊藤様
・ご指摘いただきました「契約条件（表1）」と「リフォーム安心サポート条項」のページがはスキャン漏れをしておりました。大変申し訳御座いません。
・オーナー様にも送付させていただきます。よろしくお願いします。 管理会社T 担当H
管理業務 ／法人契約 マイルールへの対応
2023年08月20日 短期解約違約への対応。
オーナー様
・法人の申し込みとなりました。
・短期違約を解除する代わりに、礼金増額1ヶ月の交渉をしています。
・経過報告です。 アース・デザイン 齊藤
2023年08月23日 一代限りへの対応。
オーナー様
＞・法人の申し込み
・法人から「一代限り」に関して別紙覚書の締結要望が出ています。
・記載内容は弊社にて協議してきましたので、オーナー様の最終承認が得られれば、管理会社Ｍに、この先の契約手続きをお願いしようと思います。
※手書き部分は先方が二転三転していますが、いずれにしても無許可の入れ替わりは封じますから、私たちとしては、どちらでも良い内容だと考えています。急ぎ、覚書の内容にお目通し頂ければと思います。 アース・デザイン 齊藤
