費用対効果の検証
・ほとんどの一棟賃貸アパートの外構は、10年も経たずに白砂利が黒ずみ清潔感を失う。
・本件は約27万円の工事見積を、15万円強に縮減。約10万円の節約を実現した。
・当然、空室時の内見者の印象は悪いが、その入れ替えは業者任せになるため高額に費用が掛かる。工夫次第でたった一回の工事で10万円もの差が出る。
・本件は弊社コンサル案件、埼玉01物件の事例である。
工程管理
・事業を組み立てる場合、詳細検討は「計画」「設計」「施工」の段階に分けて考えるのが一般的です。
・ここまでの工程をまとめてイニシャルと言いますが、実は各々に餅屋が居ます。
・「設計施工」を一括で請け負うのは日本の住宅メーカーやゼネコンに代表される受注スタイルではありますが、本サイトに繰り返し書いているとおり、施主の手間が軽減すれば利益の減少にまともに跳ね返ります。楽すれば損すると覚えていただくのが良いでしょう。
・また、あまり知られていませんが「設計」と「計画」にも各々の専門家が居り、出来もしない都市計画に手を出したり、資産運用や相続対策の相談にも乗っている設計者もいるようですが、あまり信用しない方がよいと思います。
・ここではイニシャルの中の「施工」に関していかに管理をしたのかを進捗レポートとしてまとめたいと思います。
・全体工程表の確認打合せから担当設計者に【現場を見るべきタイミング、工程】を指示いただき、それを「施主：鎌倉」「設計者：横浜」「撮影者：藤沢」「現地協力会社：札幌ニセコを常時移動」で分担しました。
・なお「：」以降は各人の居住地で、各人がソコからニセコまで行くことになります。
4／23 基礎工事
・担当は施主です。
・今回の工程は既に開業している富良野の民泊の、ハイシーズン以降の補修箇所確認から始めました。旭川空港から南下して「+C Furano」に宿泊、更に南下して札幌で打合せ。
・所属しているテニススクール（横浜在住でも可能）に立ち寄り、4／23にニセコの日帰りをしました。
・現地に到着すると既に杭工事は始まっていて、工事業者の方が「非常に良い地盤である」との説明をしてくれました。この程度の広さの現場なら、朝から一日あれば全て完了できるとの説明でした。
設計コメント 杭穴、杭頭の位置と高さ確認（中に見える四角い杭頭）
・杭は埋まっているがここから土を除却するので頭が出てきます。
・当然、位置ごとに岩盤までの深さは違うから杭頭が不揃いで、それをレベルに切りそろえて強固な基礎が完成していきます。
設計コメント 杭の深さを決めるため現場でのレベル出し、遣方で確認
設計コメント 杭がしっかりと指示地盤まで打ち込まれていることを確認（計測のほか打ち込んでいる重機が浮き上がっている）
設計コメント 杭の位置を確認しながら所定の深さまでドリルにて穴あけ、穴が垂直であることの確認など
・1ＬＤＫ二部屋と1Ｒ二部屋の小さな現場だから、そこまで大きな重機でも無いが、それでも人間のスケール感からしたら大きさもパワーも巨大なものです。
・現地を見学すれば、きちんとした作業をしている職人さんは説明もしっかりしてくれるので、施主としては安心して工事を進めることができます。
5／8 根切り
＜写真＞
・地盤面に関しては砂利を入れ、しっかりと締め固めてあります。
・杭頭がきちんと揃っているかは、杭業者の報告書でも確認できます。
※杭工事の報告書は通常提出されます。
5／16 アンカー・ボルト
・アンカー・ボルトの施工に間違いがありました。
・珍しいことですが、そのままコンクリートで固めてしまっていたら、建物の強度に問題が出た可能性があります。
・アンカー・ボルトは工事の進捗と共にコンクリートで隠れてしまうので、施工ミスが露見するの何十年先の大地震時、その箇所に偶然大きな力がかかり、被害が出た時点となる可能性もありました。
・設計者による現場管理の重要性を、お伝えしておきたいと思います。
2025年10月11日 芝桜手配しました。
造園担当Ｋ様 お世話になります。
・さて、芝桜の件、留守電メッセージありがとうございました。
・先ほどネットで
・芝桜 苗 品種：オーキントンブルーアイ 株数セット：☆株セット
・芝桜 苗 品種：モンブランホワイト 株数セット：☆株セット
・計☆株、Ｋさん宅宛てで注文しました。
・ショップが連休中はお休みなので、発送予定が最短で10/15予定です。
・配送番号など連絡がきましたらまた転送させていただきます。
お手数おかけしますがよろしくお願いいたします。 アース・デザイン 担当齊藤
