収支改善効果
・本記事を読むだけで見込める収益改善効果は約、15万円程度かと思います。
・「借り上げ保証」という仕組み自体の致命的な欠陥のひとつです。本来請求できるはずの敷金精算時の補修費用が、垂れ流しで未請求のまま積み上がります。この状態で入退去が数代繰り返されると、どの退去者に請求すべきかは分からなくなります。
・当然、管理会社が責任を取れば良いですが、「○○安心サポート」等々、オーナーから管理会社が一定額を徴収して補修費用を負担するようなタイプのサービスが絡むと、話はもっとややこしくなります。
・ちなみに弊社の経験上、こうした企業の担当者は「結局オーナー負担0だから、理屈や因果関係はどうでも良い」と考えている場合がほとんどかと思います。
○神奈川01：約1,000万円
○神奈川02：約200万円
○埼玉01：約250万円
○埼玉02：約150万円
○埼玉03：借り上げ保証型事業
○千葉01：約250万円
05月15日 弊社借り上げ保証時からの傷のご報告。
アース・デザイン S様 先日立会の報告でございます。
洋室の冷蔵庫を置くスペースや階段の床に小さな穴や欠けなどございましたが入居者様より入居時にご報告頂いたチェックリストを確認した所、入居当初からの傷でございました。
チェックリストをお送りしますのでご確認をお願いいたします。
その他廊下や洗面所クロスに剥がれなどございましたので、そちらに関しては一度業者様へ貼替でお見積を頂くよう動いていければと思います。
クリーニング業者様からの指摘などございましたでしょうか。
取り急ぎご確認頂けると幸いでございます。
よろしくお願いいたします。 管理会社T 担当S
05月16日 御社借り上げ保証時についた傷は誰が保証しますか？
■以前からの傷
＞チェックリストを確認した所、入居当初からの傷でございました。
・添付に付き、今回の入居者様（Ｂと言う）がつけた傷ではない旨、了解しました。
・ただ、そうなると本来、その前の入居者様（Ａと言う）の退居時に、安原さんとの間に入って転貸している御社がＡさんから費用を徴収して補修してからＢさんに貸すべきだったということになりませんか。
・ともかく、現状は破汚損がある状態のままになっています。
・これを安原さんが費用を支払って加入している「安心サポート」を使って御社が無償で補修するという発想は、辻褄が合いませんよね？ｗ
・以上を原則として、次に、各々の破汚損の考察になるかと思います。
・当然、「程度問題」も考慮しますから、清掃員の指摘した破汚損でも弊社の判断で不問とするものもあります。
＞クリーニング業者様からの指摘などございましたでしょうか。
・なお、写真報告をいただいているのは良いのですが、折角写真を撮ってもらうなら清掃員のつけた印をはがさずに撮影するようにして下さい。御社の写真では破汚損の位置が、「洋室穴」などと書かれていますが、場所がどこだか分かりません。
・また写真は階段は階段、リビングはリビングとまとめて下さい。
・また1枚3MBは大きすぎます。貴所以外の報告は別業者含めて全て圧縮した上で送付してきています。
・今回は「多分これだろう」を弊社の方で類推しますから、間違えていたら教えて下さい。
■今回の退去者以前の破汚損
・写真を左（上）から、「御社が今回退去者の入居時に撮影したチェックリスト」、右（下）にそれに符合すると思われる「今回退居後に弊社清掃員が撮影したもの」の順に並べてみます。
・今回もまた御社の写真はピンボケのままにしてあるものもあるので、類推にならざるを得ないので、間違いは教えて下さい。ただ、御社でもピンボケですから確証はもてないですかね？
・これは普通に考えればリペアでしょうが、多分、部品交換の方が綺麗に直って安いと思います。
・Ｋ工務店担当Ｔさんに意見をもらってはどうでしょうか。メールで同報しておきますので、連絡を取ってみて下さい。
・この辺からピンボケも混ざるので「多分これだろう」が始まりますが、この二箇所は今回の退去者には請求しないということで了解です。
・写真は縦横も出来るだけ揃えましょう。見にくいです。
・ここもピンボケやアップだけなので位置の特定は難しい報告となっており「多分これだろう」になります。
・ただ、これらは今回の退去者様には請求しないクロス補修である旨は了解しました。
■不問とする事項
・御社が「チェックリスト」にチェックしている破汚損で、弊社が「そこまで取らなくても良いだろう」と判断したものは以下の通りです。
・まず左上の写真はどの入居者がつけた傷でも無く、Ｋ工務店の施工ミス、新築時の傷です。
・また左上の写真の階段を上がった部分の写真は、何を撮っているのかが分からないので説明して下さい。
・続けて以下が、弊社清掃員から報告があり、弊社の判断で不問とするものです。
■今回の退去者に請求すべきもの
＞クリーニング業者様からの指摘などございましたでしょうか。
・以下が弊社清掃員からの指摘になります。
・現地で付箋をご覧になっていますよね？
・今回、御社から頂いている報告は、今回の退去者様に請求しない破汚損がどこかというだけの話であり、請求すべき項目が何かは一切提案がありません。
・そもそも、ここに弊社清掃員が指摘している破汚損をきちんと取りまとめるのが、御社のすべき退居立ち会いの業務かと思いますがいかがでしょうか。
・2番のクロスは見切りで請求するとして、12番、11番、9番、2番、4番も程度は軽度ですから、5箇所をまとめてリペア費用を検討すれば良いかと思います。
＞その他廊下や洗面所クロスに剥がれなどございましたので、そちらに関しては一度業者様へ貼替でお見積
・重複であれば済みません。
・仕事のやり方の確認です。
・退居立ち会いを行った時点で、補修箇所は御社が適切にピックアップして下さい。その見積もりを同時に手配して、報告写真と見積もりを一緒に弊社に提出して下さい。
・他地区でこの手順が出来ない物件はありません。
よろしくお願いします。 齊藤
管理会社Ｔ店長Ｍ様
■撮影の方法
・まず全体通しての話です。
○写真は室内の電気を全て点灯した状態で撮影してください。暗いと報告写真になりません。
○また小さくして送付してくれたのはありがたいのですが、100kbとか40kbだとちょっと小さすぎるので、200～500kbくらいにして下さい。
・「小さいままでもピンボケ：何が映っているのか全く分からないものも含まれる」、「小さくて分からないので150％くらいにしてみようとするとピンボケだと分かるもの」「設備のタグ」など、除くと撮影枚数は60枚ですが25枚になります。
・枚数が多くても見られない写真では仕方が無いので、次回はひとつひとつを丁寧に、「ここを伝える」という意識を持って撮影するようにしてください。
・以下、写真としては見られますから、撮影をどうやって欲しいのかを書きます。
■リビング
・12枚についてコメントします。
■リビング
・12枚についてコメントします。
・1、2枚目、流しは1枚に入れて下さい。3枚目水栓はシンクが映っていません。4、5枚目はOKです。6枚目は荷物をどかして撮影して、傷の有無をきちんと確認して下さい。ちなみに見落としは、万一しっかり現状確認をしていないというようなことがある場合には、オーナーから管理会社に請求になる場合があります。
・7～10枚目OKです。ここにも傷や汚れは見つからなかったという理解でいいですね？
・11、12枚目は非常に分かりやすいです。写真報告はこういう風にしていただきたいです。ただし、他社の場合、11枚目に「►」などの印を入れたりしているようです。赤の「○」がこみもよく見ます。また、11枚目がどちら方向の壁なのかも誤認を生じないように、もっと遠くから目印になるものを入れるなどしてください。
・繰り返しますが、写真を数出すことが目的ではありません。状況をきちんと伝えることが大切です。
・その点は貴支店としても工夫をして下さい。
■玄関
・玄関は6枚ありますが、1枚目、2枚目と撮ったら3枚目はもう少し後から「玄関全体の雰囲気」が伝わるようにして下さい。その中でおかしなところがあればアップで寄って下さい。後段のクロスの時のような「工夫」が良いと思います。
・4枚目はドアノブに問題がある場合のみで大丈夫です。全体の雰囲気は上記3枚目で伝えてください。周りの植栽の様子はどうですか？
・5枚目で伝えようとしたのはなんでしょう？ メールの返信で教えて下さい。
・6枚目は省略できると思いますがどうですか？
・逆に内部も全体が入るような写真を工夫してください。特にクロスは敷金精算で洗浄を計上していますよね。
・計上して頂いたこと自体は悪くないですから、どこを洗浄と判定したのかをオーナーにも伝わるようにしてください。
・有料サイトでは上記伏せ字部分が全てお読みいただけます。
・管理会社との作業の中で問題は多発しますが、弊社がどのように対処をして 「冒頭の収支改善効果」 に記載してある金額を実際に達成したか、お伝えしています。
・有料サイトの閲覧方法は別途、ご案内致します。
