・埼玉、神奈川と事なり、千葉県の投資で難しいのは、東京から見た場合の奥行きではないだろうか。
・幕張駅や千葉駅に一定のポテンシャルがある事は間違いない一方で、千葉駅の乗降客数20万人は船橋駅の38万人の半分弱という現実もある。
・一棟20世帯程度の投資案件で、こんなことをどこまで気にするかという話にはなるが、船橋で効率投資が出来るならそれに越したことは無いだろう。
・船橋駅徒歩15分圏内の本物件は、竣工から5年ほど関西のオーナーがアパート事業者に借り上げで、家賃空室保証をさせていた。それを中古で購入した当社顧客のオーナーが直ちに「借り上げ保証契約」を解除。
・たったそれだけで家賃売上はこの2～3年の間（築7～8年経過時点）に約180万ほど上昇している。
・これを再転売時の売却価値に換算すると、3,000万円の増額評価ということになる。当社のコンサルならばこの間、たった2～3年である。
・前オーナーからの転売購入時に、200万ほどの予算でデザイナーも起用して植栽や夜間照明、駐輪場の屋根等々の修景も行ったが、結果的に短期回収も実現している。
※結果的にと言うのは考え方の話であり、修景すべきかどうかの判断がまず最初にあって、後に、結果的に、200万を何年で回収できるかという考え方をしないと、金勘定を先にしているといつまでたっても住環境の向上提案など出来なくて、結果、家賃もいつまで経っても上がらないということを言っている。
・自分が魅力を感じないものに、入居者には家賃を払えというのは、いかにも虫のいい話である。
このページの趣旨
・賃貸アパート管理作業の関係者意識共有ページです。オーナーや当社の物件チェック後の改善依頼や提案の意見交換です。
・管理会社からは勿論、各種作業事業者様からのご意見、ご提案も伺いますので、別途メールをお願いします。
2024年02月03日 実費のみと言うのが良心的ですね。
■管理会社には、質に大差がありますね。
管理会社M 加藤様
＞次月の賃料と相殺。
・それでお願いします。
・御社には今度も、人件費請求無しで対応していただきました。しかも管理会社側からの散布提案ということで、非常にクオリティの高い管理業務だと思います。ありがとうございます。
・「写真報告は一般的ではない」 などと主張する、どこかの管理会社の藤沢のお店とは、サービス・気遣いが段違いですね。Ｗ
・これで同じ会社、同じ管理費用とは信じられません。 齊藤
2024年02月02日 第二回、肥料散布しました。
■肥料は実費、1,078円で対応します。
アース・デザイン齊藤様
ご依頼いただいておりました植栽肥料散布（2回目）の実施写真を提出します。
肥料の費用は実費のみにて、次月の賃料と相殺。使い切りました。
管理会社M 加藤
2024年01月05日 作業実施後の写真報告は必ずして下さい。
■今後は必ず、お願いします。
管理会社M 加藤様
・散布完了とのことですので、作業前、作業後の写真報告をお願いします。
＞申し訳ございません。今回の散布時の写真はありません。
＞１～２月に実施予定の２回目散布時は写真撮り、送ります。
・了解です。
・今後はなにか作業依頼の折は、発注業者も含めて、使用前、使用後の写真提出を徹底して下さい。よろしくお願いします。 齊藤
2024年12月25日 機械清掃完了報告。
■作業完了の写真報告です。
アース・デザイン齊藤様
・ご確認いただければと思います。 管理会社M 加藤
・建物北西側の特に1階は、どうしてもコケなどで「老朽化」を必要以上にアピールしますね。
・言うまでも無く、入居者の建物評価に直結しますし、自分の家なら嫌ですよね。
・逆に塗装鉄骨は相当長期間放置しない限り、清掃効果がアピールしやすい材料です。
・上下で輝きに差が出ているのが分かると思います。
・排水口周りが作業効果が分かりやすいですね。
・階段部分は高圧洗浄が汚れをぐいぐい落としていくのがよく分かります。
※次回から報告写真は、できるだけ同じ方向から撮るようにして下さい。ご覧の通り、上下や左右が反転すると、見る人に分かりにくくて、折角の丁寧な作業が伝わらないので、清掃業者さんの受注拡大にも繋がらないので残念です。
2023年12月04日 機械清掃はそろそろですね。
■種々、管理会社の見解をお伝えします。
アース・デザイン代表 齊藤様
・ご指摘いただきました内容を本日現地確認してきました。
・栄養剤は私の方でホームセンター等で購入し散布する事は出来ます。
・栄養剤の代金だけご請求させてください。
・メインツリーの写真を添付致します。そこまで枝が広がっているイメージはありませんでした。近日、低いところの枝を剪定します。
・特別清掃（高圧洗浄）の見積書を添付します。
・私も巡回時に隣地の雑草などが越境している時は伐採したりと対応しておりましたが
今後も注意致します。 管理会社M 加藤
2023年12月02日 賃貸アパート外観の美化作業
■植栽管理と機械清掃ですかね。
管理会社M 加藤様
・茅ヶ崎のオーナーが千葉の現地を確認され、以下の課題のご相談がありました。加藤さんにご意見をいただきつつ、対応を協議したく思います。
(1) 表看板
＞下部の植木が枯れ気味
・他地区ではホームセンターの安い栄養剤をごく少量、散布してもらっています。
・御社でお願いできるようなら、オーナーにご意向を伺った上で、進めてゆきたいと思います。
(5) メインツリー（シマトネリコ）
＞どこまで大きくなったら剪定するのか。。。
・これは当初打合せ通り、伸びた枝を下の方から切るという手順で順次お願いできているでしょうか？
・もっとも、オーナーの写真を見る限り、齊藤には全然大きく見えないのでｗ、一度、加藤さんの方でも確認していただけませんか。
(6) 廊下排水溝
＞丁度隣で清掃作業をしてしており、高圧洗浄機でガシガシやってました。
・高圧洗浄を含む、共用部の機械清掃を見積付きで提案してはどうでしょうか。確かにこれは、そろそろ時期だろうと思います。
よろしくお願いします。 齊藤
2022年11月12日 施主施工で看板取り付け費用は無料。
■看板、格好良いですね。
オーナー様
・賃貸アパートメーカーAD社の看板に関しては、台座は壁面にきちんと固定されていますので、その上から強い接着剤か屋外用の両面テープなどで貼り付け可能です。
・看板周りが綺麗になったので、管理会社からは壁面やたたきの高圧洗浄の提案も来ています。 齊藤
2022年11月07日 ルームクリーニング報告。
■写真報告します。
アース・デザイン代表 齊藤様
・退去者負担の故意過失によるクロス部分張替はありますが、その他は綺麗です。
管理会社M 加藤
2022年11月03日 看板費用の概算。
■看板の切り文字業者を見つけました。
アース・デザイン代表 齊藤様
・看板の切り文字については数万円で出来ます。両面艶消し黒のアクリル板400x400mmは、数千円です。
・自分で決めても良いけどバランスやセンスはプロだと違うので、デザイン料だけ支払って、文字サイズや配置は顧問設計者に相談します。 オーナー
2022年11月01日 館名盤撤去より台座利用しましょう。
■看板には明滅機能があり、やっかいです。
アース・デザイン代表 齊藤様
・賃貸アパートメーカーAD社の看板寸法は４００×４００です。
・暗くなると内部照明が点灯し、企業ロゴが光りますので、中で配線を切っておきます。
・この状態であればカバーの上からプレートを貼っても問題ないかと思われます。
・☆号室のルームクリーニング11月６日までに完了するように手配しました。
管理会社M 加藤
2022年10月29日 賃貸アパートの借り上げ保証契約解除。
■看板サイズを教えて下さい。
管理会社M 加藤様
・看板の寸法を教えて下さい。
・上からそのままの大きさで、プレートを貼り付けることを考えています。
・あえて縁に5mmとか1cm、残しても綺麗かも知れませんね。
※賃貸アパートメーカーの看板は竣工時、取り付けるときは自社の宣伝のために無料ですが、現金なもので、借り上げ保証解除後（自分たちとの契約解除の時）の撤去や廃棄の費用はオーナー負担とのことです。W
・首都圏の借り上げ保証などは基本、人の建物を拝借していい商売を「させていただいていた」のだから、自分で後始末位してもバチは当たらないと思いますが･･･。「飛ぶ鳥後をなんとか」って言いますけどね。
よろしくお願いします。 齊藤
● 借入金はマイナス評価になる ・・・(1)
● 現金は不動産に置き換えると目減りする ・・・(2)
● (1)は、その他の基礎控除、小規模宅地の特例等と一緒にマイナスカウント可能 ・・・(3)
