・物件チェック後の改善箇所依頼です。
・管理会社、清掃会社、補修工事会社からの提案や意見があれば伺いますので、別途メールをお願いします。
ビルメンテ ／リフォームとルークリの適性施工順
2025年03月23日 退居リフォームがルークリ前になる場合があります。
アース・デザイン 齊藤様
・募集条件のご指示、ありがとうございます。早速募集を開始致します。
・クリーニング日の設定の件、承知致しましたが、退去日が4月8日となった場合、クリーニングを先行でリフォームは後日となる場合がございますので、予めご了承頂けますと幸いです。 管理会社Ｍ Ｓ店長
2025年03月23日 リフォームが先かルークリが先かの優劣は、そもそも一長一短です。
管理会社M 店長S様
・本件は今後とも了解します。
・退居後のリフォームとルームクリーニングは臨機応変にやらないと、特に退居後の申し込み、入居まで時間がほとんど取れないような人気物件ほど支障を来します。
・また、補修が後だとクリーニング後の室内を汚さないように作業時の養生が非常に大変だというデメリットがある半面、退居時の室内が激しく汚れているような場合の補修箇所の見落としは防げるメリットがあり、全くの一長一短だと思います。
・勿論、補修時の養生は結構な手間なのは承知ですから、出来る限りルークリを前に入れるようにしようとは思っていますが。 アース・デザイン 齊藤
ビルメンテ ／顧問設計者制度：中古マンションの適切な補修
2023年03月25日 賃貸マンションの定期チェック。
Ｍ設計者様
・3/22にアビタＫに物件チェックに行ってきました。最初に顧問設計者の皆様にお願いですが、担当されている＋Ｃの賃貸物件に対しては年二回ほどで良いので、添付の様な現況調査と補修箇所、改善箇所、適正投資の提案を写真付きでして下さい。
・当然、設計者が現地を見れば、かなり専門的な改善提案や計画的な修繕計画の立案が可能になるはずです。
・以下、あくまでも弊社の見解ですから、まずは「補修工事」なのか「清掃」なのか「外構造園」なのか等々の分類から、相談に乗っていただければと思います。
・写真番号は全て、左冒頭に振った数字のみとさせていただきます。
・当然、このあと、可及的速やかに現地確認もお願いします。
□補修工事だと考えられるもの
・とはいえ、施工時期は設計者側で差配、整理をしていただく必要があります。
・3-1、3-2は少し前に施工業者たるMDIに補修依頼をしたものだと記憶しています。
・当時の仕上がりに問題はなかったですか？
・完成後、きちんと施工されていることはご確認いただきましたでしょうか。
・それが出来ていることを前提として、一部、防水が切れていると思いますが、どうしましょうか。
・ここはご指示をいただければと思います。
・4-1は玄関周りに多数見つけましたが、塗装が跳ねています。
・スポットの色合わせで済ませて良いものかどうか。
・ご判断下さい。
・5は屋外灯ですが、清掃は丁寧に全てを取り外して中まで洗っていました。
・これはまだ、交換しなくて良いですよね？
・そんな共用部清掃は多分、他では無いだろうと思います。
・ここで宣伝ですが清掃業者さんが今年から若返ります。よって今までは新規受注お断りでしたが仕事を増やすことが可能です。あくまでも弊社管理コンサルとセットですが、ご希望のアパートオーナー様は「このクオリティ」の清掃をご提供できることとなりました。
・ちなみに大御所は引退とのことですが、まあそうはさせないようにしようと思っています。
・6排気口のシール、他シールは、6年目になりますから、一旦、「手の届く範囲」でやっておいてはどうでしょう。
・「手の届く範囲」などと書くと雑な印象かも知れませんが、足場は非常にお金がかかります。
・6年目の補修が深刻な事態を招くことは希ですから、脚立で届く範囲（でも相当できます）をまずは対象にするのが良いと思います。
・7キャノピのところも4と一緒ですかね。
・8、9はサビです。
・対処の方法をご指示下さい。
□外構造園だと考えられるもの
・館名盤回りが非常に汚らしくなってきています。
・今までは清掃のついでで対応してもらいましたが、ここは一度、しっかり造園を入れましょう。
・場合によっては樹木の植え替えも含めて見積が欲しいところです。
・廊下側の足下は、今すぐではないですが、来年以降の作業計画を立てておきましょう。
□清掃業務だと考えられるもの
・13は黒カビですよね？
・これは清掃に区分して良いですか？
・工事で何かやりますか？
・14はなんでしょうね？
・シールの後のようですが、次回の共用部清掃で掃除屋さんが見ておいて下さい。
・報告して下さい。
・11と12を飛ばして書いたのは報告だからです。
・このサビ、なんと薬剤調合でその場で掃除屋さんが落としました。
・しかも多分、アルミのコーティングの下地は保護状態のままでうまくやっていたと思います。
・具体的には当然、溶剤はなにかは言えませんが、二つ混ぜて、一つが非常に高額な薬品とのことです。そこで今度はオーナーにお願いですが、このサビ落としは、通常の共用部の清掃予算とは別に予算を取っていただければと思います。見積は別途掃除屋さんに依頼します。
□サビの差
・31は本件建物の鉄骨部分です。32は隣接の、一緒に（同じ時期）建設された建物の同じ箇所のサビっぷりです。
・思い当たることとしてはこっちは丁寧に掃除をしていると言うことくらいですが、確かに海も近いし塩分も飛んでくるでしょうから、それを放置しただけでこんなに錆びますか？
・設計者としてのご意見下さい。
・でももしもそうだとしたら、掃除というのは本当に大事な仕事だと言うことになりますね。アース・デザイン代表 齊藤
ビルメンテ ／面材リペアも完璧！
2022年12月26日 退居時補修箇所はほとんどありません。
アース・デザイン 齊藤代表
・全体的には綺麗でしたが、必要と思われる箇所をお知らせします。
・ルーム・クリーニング
・クロス部分張替え 約５㎡・・・赤色に変色しております
・洋室入口引き戸補修or交換・・・置いていた傘が倒れて、つっかえ棒みたいになり、ドアを無理やり開け表面部材破損
・退去者の方には既に上記、いずれも費用負担の承認を取得しています。
・カーテン・間仕切りカーテンはクリーニング出した方が良いと思います。 管理会社Ｍ Ｓ店長
2022年12月27日 補修の方針をお伝えします。
管理会社M 齋藤様
・クロスは部分貼り替えではなく、見切りまで貼り替えをお願いします。
・建具のはがれは、まずは補修しますが、仕上がり次第で再度判断。
・カーテンはパネルカーテンも含めて、全てクリーニングに出して下さい。
・各々の費用を報告して下さい。 齊藤
2023年01月16日 完成写真をお送りいたします。
アース・デザイン 齊藤代表
・クロス部分張替、ドアの面材補修完了いたしました。
・ドアの面材は仕上がり良くできておりました。
・カーテン、間仕切りも設置完了いたしました。 管理会社M 齋藤
2023年01月17日 丁寧な清掃には価値があります。
管理会社M 齋藤様
・清算ありがとうございます。弊社手配の清掃会社は、じっくりまる一日がかりの徹底清掃ですが、これならいただいた補修費用で回せます。
・部屋が綺麗だと次の方にも衛生的かつ気持ちよく使っていただけますし、入居の決定も早いですから、収益効率も非常に良いです。
＞ドアの面材は仕上がり良くできておりました。
・ですね。齊藤も文句なしです。他社にも共有します。
・きちんと直すというのはこういう事ですね。 齊藤
ビルメンテ ／借り上げ保証解除と館名盤の架け替え
2022年10月29日 看板の継続利用は禁じられるのに、片付けもしない？
管理会社M 加藤様
・看板の寸法を教えて下さい。
・上からそのままの大きさで、プレートを貼り付けることを考えています。
・あえて縁に5mmとか1cm、残しても綺麗かも知れませんね。 アース・デザイン 齊藤
※賃貸マンション事業や賃貸アパート事業では竣工時の看板取り付けは無料です。
・自社の宣伝になるから、喜んで取り付けます。
・しかし借り上げ保証を解除したり、管理契約を解約をした場合には、多くのアパートメーカーが契約条文上、登録商標等の無承諾使用等の理由により禁じています（弊社はオーナー判断の継続使用に口出ししません）。
・管理会社は自社看板を、「自分で撤去はしない」「使用は認めない」というスタンスですから、結局はオーナーが撤去することになるのが一般的です。なおその看板は、撤去時のことは全く考えないで取り付けられているので、作業はそこそこ大変になります。
2022年11月01日 台座の撤去はかなり大変です。
アース・デザイン代表 齊藤様
・賃貸アパートメーカーAD社の看板寸法は４００×４００です。
・暗くなると内部照明が点灯し、企業ロゴが光ります。
・この看板には明滅機能があり、やっかいですが、中で配線を切っておきます。
・この状態であればカバーの上からプレートを貼っても問題ないかと思われます。 管理会社Ｍ 加藤
2022年11月03日 看板費用の概算。
アース・デザイン代表 齊藤様
・看板の切り文字については数万円で出来る業者を見つけました。
・両面艶消し黒のアクリル板400x400mmは、数千円です。
・自分で決めても良いけどバランスやセンスはプロだと違うので、デザイン料だけ支払って、文字サイズや配置は顧問設計者に相談します。 オーナー
2022年11月12日 施主施工で看板取り付け費用は無料。
オーナー様
・賃貸アパートメーカーＡＤ社の看板に関しては、台座は壁面にきちんと固定されていますので、その上から強い接着剤か屋外用の両面テープなどで貼り付け可能です。
・単純に以前より格好良くなりましたね。
・看板周りが綺麗になったので、管理会社からは壁面やたたきの高圧洗浄の提案も来ています。 アース・デザイン 齊藤
● 借入金はマイナス評価になる ・・・(1)
● 現金は不動産に置き換えると目減りする ・・・(2)
● (1)は、その他の基礎控除、小規模宅地の特例等と一緒にマイナスカウント可能 ・・・(3)
