目次
物件概要
- 最寄り駅：所在地：横浜市内K駅 徒歩7分
- 築年月 : 2016年9月
- 構造階数： 6階建てマンション／重量鉄骨造
- 間取り : 1R・1LDK+S 22世帯 (1階店舗)
- 専有面積 : 1LDK+S 48.72㎡ 1R 31.0㎡
事業概要
・本事業は地域屈指の地主家系のオーナーが、親族から長年にわたり借地していた土地で実施しました。借地の所有権化という権利の整理に併せて重量鉄骨6階建て22世帯の賃貸マンション事業を構築しました。
・一般的に借地は他人同士の買取でも税務上の難易度が高いです。これが親族間となれば更に課税リスクは高まります。税務対応は物件周辺の土地取引を過去10年遡り、500件以上の実勢取り引きを弊社が取りまとめ、顧問税理士が担当しました。
・建築計画はイタリア留学経歴のあるデザイナーに依頼しました。この方は我が国の3大女流建築家の一人、山田初江氏のお弟子さんにあたります。
・1LDKのプランは木下工務店のプランによらずゼロから起案してもらいました。また同時に1Rも水回りと収納に監修という形で木下工務店のプランを大幅変更、安価にアドバイスをいただきました。
・監修業務は500万弱と、3億円の建築工事費の1.5％程度に抑えています。初期費用の縮減は事業効率に比較的大きな影響を及ぼします。
・ファミリータイプの1LDKは完全なデザイナーズです。全戸で医師が入れ替わっているため平均賃料を引き上げています。単身タイプは1Ｋの間取りに拘らず、収納増加を優先したハイセンスな1Ｒとしました。このデザインは近隣の不動産業者に評判にすることが出来ていて、築10年を経てもなお空室の折はほぼ取り合いになる状況が継続できています。
特別な工夫
(1)簡単な高級仕様
・「+Cの賃貸」では物件ごとにアパートメーカーの提案や設計に対して以下のような工夫を行います。
・物件の魅力や利便性を改善しますが、特徴は「費用を掛けない」か「大きな費用を掛けない」工夫も同時に行うことです。
・繰り返しますが、どんなによく出来たとしても、無闇にお金が掛かれば事業としては意味がありません（必要な投資を惜しむのは勿論、論外ですが）。
(2)水回りの段差解消
水回りに段差が出来てしまうのは、排水勾配を簡単に取れるからという非常に安易な理由によるものです。でも鉄骨も工場生産ですから、その段階で「ステイ」を溶接してくれば、ユニットバス程度の過重、そこに引っかけて簡単に段差解消が実現できます。
例えばたったこの一点だけの工夫が、段差のない、非常に高級感を醸し出す浴室を実現します。追加費用はほとんど係りません。
大手事業者の査定賃料
バスタブに設置されている吐水口が、一気にチープなビジネスホテルのイメージを演出します。当時、この吐水口を壁付けすることは、なんとユニットバスメーカーの規定、仕様で出来ませんでした。現場施工での穴開けに、防水の責任が終えないという「言い訳」に終始するメーカー。日本のメーカーには責任の話を超えて、「良い物を作ろう」という気持ちがあまりにも欠落していると感じることが多いです。
上記説明に対して、「穴の場所が変わるだけで一箇所の穴開けと防水には何ら変わりが無いはず」だから、手間賃だけ（一箇所1万円程度）で対応できるはずだという交渉が非常に難航したのを覚えています。ここは当時、かなり木下工務店の力も借りて特注を実現したと記憶しています。
その数年後、2022年には結果的に、当社指示の形態がこのユニットバスメーカーの標準仕様になりました。盗作と言われても仕方の無いお粗末ではないでしょうか。本来、コンサル料を請求したいくらいです。
・一般的な賃貸マンション（アパート）事業では、新築時に賃料査定をいくつかの事業者から取得します。
・本事業では大手賃貸アパートメーカーのK工務店や大手賃貸管理会社H、同Tに査定を依頼しました。
・その年額は概ね20,000万円～2,500万円となりました。
・ところが2024年の弊社の管理コンサルティングによる本物件の売上は3,400万円を超えています。大手各社の査定賃料を、毎年1,000万円も上回っていることになります。
・以下、エビデンスをご確認下さい。
年間売上の詳細
・本事業では毎年の売上が大手各社の査定賃料を1,000万も上回っています。
・エビデンスとして毎年の住戸毎の売上詳細を公開します。
・また「+Cの賃貸」は全地区に概ね共通で以下のような賃料売上の特徴があります。
〇大手の査定賃料を大きく上回る売上を実現しています
〇築10年目くらいまで、毎年、売上が増加する物件がほとんどです
〇新築時の大手の査定賃料が、築10年目の弊社の売上に大きく劣ります
〇入退去時の値上げが最大要因ですが、最近の「物価高」を要因としておりません
〇値上げはコロナ禍も、コロナ以前からも一貫して継続しています
〇入退去時の値上げは、「空室情報の公開」「全不動産業者を利用した募集」でほぼ決まります
〇退去前に入居申し込みとなるケースが非常に多いです
〇「先行申し込み」は必須であり、「先行契約」のAD社は本項に査定を提供しています
・お読みいただいて、皆様簡単にお分かりの通り、何一つ難しいことはありません。
・あまりにも、多くの賃貸事業オーナーの皆様が、すべきチェックをしてこなかったために、事業者だけに利益が偏る仕組みが出来上がってきただけの話です。これは何をされているのかが分かりさえすれば、いつからでも変えられることです。
・本事業から参考になる箇所のみ、採用いただくだけで、概ね1,000万前後の売上増が実現できること、しっかりご理解いただけたと思います。
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