入退去／退居立ち会いの写真報告東京01

・物件チェック後の改善箇所依頼です。
・管理会社、清掃会社、補修工事会社からの提案や意見があれば伺いますので、別途メールをお願いします。

26年02月03日退居立ち会いが終わりました。

アース・デザイン齊藤様
・メンテナンス担当より★8号室の退去時写真と修繕見積もりが来ました。
・なおオーナー様負担は弊社の「安心サポート」にて「無料対応」となっています。
・ご確認くださいませ。　　管理会社Ｔ店長Ｍ

26年02月03日敷金精算書は以下のように書いてください。

管理会社Ｔ店長Ｍ様
(1) ルークリ38,000円とエアコンクリーニング12,000円という書き方はやめて、一本でルークリ（エアコン含む）50,000円としてください。
(2) クロスの補修費用の単価は2,000円です。
(3) 玄関と脱衣所、クロス洗浄を入れるなら退去者に請求できそうですが汚損の程度と責任の所在をご確認下さい。
(4) うろこ落としやパネル洗浄の項目を丁寧に査定を頂いているのはありがたいです。

・以上踏まえると、退去者請求額は今の約85,000円から90,000円くらいになりますか？

＞なおオーナー様負担は弊社の「安心サポート」にて「無料対応」

・なお、オーナー負担は上記にて0という理解で良いでしょうか。洗浄の扱い次第で請求額はまだ増えますね。
・本項にも絡みますが、写真の撮影方法は少し修正していただきたいです。

これは別途まとめます。　　アース・デザイン齊藤

26年02月04日写真撮影は以下のようにお願いします。

管理会社Ｔ店長Ｍ様
■撮影の方法
・まず全体通しての話です。

○写真は室内の電気を全て点灯した状態で撮影してください。暗いと報告写真になりません。
○また小さくして送付してくれたのはありがたいのですが、100kbとか40kbだとちょっと小さすぎるので、200～500kbくらいにして下さい。

・「小さいままでもピンボケ：何が映っているのか全く分からないものも含まれる」、「小さくて分からないので150％くらいにしてみようとするとピンボケだと分かるもの」「設備のタグ」など、除くと撮影枚数は60枚ですが25枚になります。
・枚数が多くても見られない写真では仕方が無いので、次回はひとつひとつを丁寧に、「ここを伝える」という意識を持って撮影するようにしてください。

・以下、写真としては見られますから、撮影をどうやって欲しいのかを書きます。

■玄関
・玄関は6枚ありますが、1枚目、2枚目と撮ったら3枚目はもう少し後から「玄関全体の雰囲気」が伝わるようにして下さい。その中でおかしなところがあればアップで寄って下さい。後段のクロスの時のような「工夫」が良いと思います。
・4枚目はドアノブに問題がある場合のみで大丈夫です。全体の雰囲気は上記3枚目で伝えてください。周りの植栽の様子はどうですか？
・5枚目で伝えようとしたのはなんでしょう？　メールの返信で教えて下さい。
・6枚目は省略できると思いますがどうですか？
・逆に内部も全体が入るような写真を工夫してください。特にクロスは敷金精算で洗浄を計上していますよね。
・計上して頂いたこと自体は悪くないですから、どこを洗浄と判定したのかをオーナーにも伝わるようにしてください。

■リビング
・12枚についてコメントします。
・1、2枚目、流しは1枚に入れて下さい。3枚目水栓はシンクが映っていません。4、5枚目はOKです。6枚目は荷物をどかして撮影して、傷の有無をきちんと確認して下さい。ちなみに見落としは、万一しっかり現状確認をしていないというようなことがある場合には、オーナーから管理会社に請求になる場合があります。
・7～10枚目OKです。ここにも傷や汚れは見つからなかったという理解でいいですね？
・11、12枚目は非常に分かりやすいです。写真報告はこういう風にしていただきたいです。ただし、他社の場合、11枚目に「►」などの印を入れたりしているようです。赤の「○」がこみもよく見ます。また、11枚目がどちら方向の壁なのかも誤認を生じないように、もっと遠くから目印になるものを入れるなどしてください。
・繰り返しますが、写真を数出すことが目的ではありません。状況をきちんと伝えることが大切です。
・その点は貴支店としても工夫をして下さい。

■設備外構
・ここは6枚です。
・1枚目は洗面台はしっかりシンクも入れて写すようにして下さい。
・2、3枚目の小窓と点検口は問題が無ければ撮影不要です。ただしここも出来るだけ全体が映るような写真を入れて下さい。
・外構は庭部分、問題が無いのなら2枚は不要で全体を撮って、1枚で問題が無いと言うことを伝えてはどうでしょう。
・6枚目給湯器も問題がある場合のみ撮影して問題部分を書き込みで指摘してください。なにもないなら掃き出しと周囲の壁を撮影して、全体の感じが分かるようにして下さい。

■まとめ
・以上が改善提案の部分です。この他、写真に問題のあるものがあるのですが、ここまでが長くなったので改めてにすることにします。
・なお当該住戸に関する管理会社としての退居立会上の問題箇所は、本ページを引用しつつ、文書でしっかり報告してください（勿論、問題がある場合の話です）。　　アース・デザイン齊藤

26年02月08日報告写真について確認させて下さい。

管理会社Ｔ店長Ｍ様
・当初、「写真の撮り方」だけで記事を分けようかと思いました。でも記事を書いてみると続けた方が流れが分かりやすそうです。そこで以下の通り、弊社がお願いしたい撮影のポイントをまとめます。
・ダメ出しではありません。
・「次回からこのようにお願いします」というようにご理解ください。

■退居後の通電
＞写真は室内の電気を全て点灯した状態で撮影してください。
＞今回退去のタイミングで入居者が通電を切ってしまっており電気がつかなかったとのお話でした。
弊社で通電をして写真を撮るように対応します。

・良い指摘をいただいたので取りあげます。退去者は電気料金の関係で電気を止めます。
・でも必ずすぐに、管理会社が通電手続きをして下さい。
・特に「+Cの賃貸シリーズ」の場合、新入居者の申し込みや契約が早いことが多いです。退居者の退室前ということも全物件で珍しくありません。よって、退居後は「清掃前でも構わないので見学したい」という意向もあります。
・通電は退居後、直ちに行うようにして下さい。

・人気物件だと見学は深夜でもあり得ます。電気が点かないとそういう需要を逃します。
・また退居達指示にも電気が点かないと敷金精算項目の見落としの原因となります。
・通電は直ちにお願いします。基本料金など、いくらかかろうと、退居入居の回転を上げた方が絶対に良いです。

■撮影の方法(1)
・施主に提出前に、一旦、撮影した写真を撮影者が確認して下さい。以下(2)以降も全てそうです。
・分かりやすかったので最初に取りあげました。
・比較すれば、この2枚はきちんと映っている1枚だけ提出しようと思うはずです。

■撮影の方法(2)暗いです
・暗くて見えないシリーズです。
・それ以前に、何を撮影したのかすら判別できない写真もあります。
・ここから公正に、退去者に適切な補修請求額を確定することは出来ません。
・折角撮ったのに、全て無駄になってしまいますから、最悪通電が間に合わなくてもストロボをたけば良かったかもしれません。

■撮影の方法(3)ぼけています
・ピンボケの一つの原因に、撮影が完了する前にカメラを動かすことがあるでしょう。
・管理会社の仕事に時間を掛けられない業態構造なのはよく知っています。
・でも、逆にひとつひとつをしっかり終わらせないと、かえって時間が係ることになると思います。
・根拠の写真が曖昧なら精算交渉ももめますから、結局時間の節約になりません。