+Cの賃貸 年間賃料売上詳細 -金沢文庫-

投稿者: | 2022年10月24日
建築家監修の+Cシリーズ賃貸アパート。でも投資なのですから格好良いだけではなんの意味もありません。デザイン性に併せて事業としての優位性をご確認下さい。

目次

京浜急行線金沢八景駅  徒歩14分 アビタKの事業概要

本事業は埼京線中浦和駅、徒歩12分のアビタUに続き、同一オーナーがたった三年の間にオープンさせた二棟目の案件です。アビタKの完成により、オーナーはアビタUの年間賃料約1,700万円にアビタKの約1,200万を加え、概ね年間賃料3,000万程度の収入を得ることとなりました。

 

別記事に記載しましたが本事業も他の+Cの賃貸シリーズ同様、2020年以降のコロナウィルスの影響を一切受けておらず、その後も相変わらず人気物件としての賃料は値上がりをしています。

 

コロナによるリモートワークの普及により、東京周辺部での賃貸アパート需要が拡大することを当社は既に2020年の時点で予見しましたが、それをすぐに数字として裏付ける資料も、「コロナによる東京の明確な人口減少」の記事で、オーナーズ倶楽部に情報共有した通りです。

 

ここでは本事業の、売上の詳細を、住戸ごと、年次ごとに全て公開します。

(1)当初調達金利

事業検討段階で、当社は事業着手に反対していました。

 

2015年のアビタUの竣工から三年程度でのアビタKの事業着手は、地主家系でもないサラリーマンのオーナーが一個人で5億近い借入を行うということであり、調達金利が大きく跳ね上がることが目に見えていたからです。ここで良く、5,000万なら借りられるが5億など、「とても怖くて借りられない」という意見を聞きますが、一般の消費者にとっては、5,000万であろうと5億であろうと、返せなくなれば負うリスクはほぼ変わりが無く、返せなくならなければリスク自体も負いません。

 

要するにいかに健全な事業を、どれだけ慎重に組み立てられるかが重要なのであり、そういう意味からも事業資金の調達金利が大きくなることには慎重な検討が必要です。

 

案の定、本事業の最初の調達金利は、市中銀行であるにも関わらず2.5%という高金利となりました。

アビタUの約1.2%に比べると、なんと同じオーナーのプロフィールに対して約二倍ということになります。

(2)借換金利

しかしその後、本事業は以下の通り当然に順調に売上を伸ばして内部留保金を積み上げ、現在は事業資金の借換に成功しています。この借換により借り入れ金の総返済額は一気に3,000万円ほど圧縮できて、金利も約1.2%まで下がっています。

 

事業資金の借換を有利に展開できることは、賃料売上が順調である当社の事業では珍しくなく、事業着手段階から想定してはいたものの、ここまで都合良い条件が引き出せるとは考えていませんでした。要するに当初、当社は安全側を見て本事業の着手時期をもう数年、遅らせるべき(自己資金を増やすべき)との見解を提示しましたが、この物件を逃さず事業決定されたオーナーの側に先見の明があったということになります。

 

その数年の遅れは、簡単に数千万の損害になっており、3,000万なら借換だけで取り返したことになります。

(3)今後の見通し

以上の経緯により、事業着手の2015年からほんの7年程度の間にオーナーは、アビタUとアビタKという二棟の年間賃料1,000万超の物件を手に入れましたが現状、このいずれかを売却すると借り入れ金を全額返済することも可能な状況となっています。

 

たった7年で、家賃1,300万とか1,800万の賃貸アパートを手に入れる事が出来る。

そのためにもっとも大事なことは、「7年前に始めること」なのです。

 

二棟のアパートは甲乙付けがたいため、現在オーナーは両方を売りに出しており、良い条件で売却できた方を売却し、それ以外の方を無借金にして、しばらく保有するというプランを描いています。

―不動産業界の常識を疑え―