概要
〇価格：24,000万円
〇年間売上
・2025年 ： 約1,730 万円
・2024年 ： 約1,720 万円
・2023年 ： 約1,690 万円
・2022年 ： 約1,600万円
・2021～19年 ： 家賃保証1,350万円
〇年間売上
・2024年 ： 約1,720 万円
・2023年 ： 約1,690 万円
・2022年 ： 約1,600万円
※本件は借り上げ保証ではないため、新築時保証条件1,350万円からの値上がり分250万／年は、事業者の利益とならず、全てオーナーの利益。
※更に送金額はほぼ全てのBM費用支払後の金額となります（詳細後述）。
〇表面利回り ：約7.2％ （年間売り上げあたり）
・年間売上は家賃、管理費だけではなく、以下の収入も含めて構成しています。
・賃料、管理費、駐輪場収入、礼金、更新料、入退居時差額収入（修繕差額、ルームクリーニング差額、鍵交換差額、募集時アース・デザイン売上還元金等）
〇表面利回り ：約7.2％ （年間売り上げあたり）
○実質利回り ：約5.6％ イールドギャップ：約4.6％
※本物件のイールドギャップは適正投資判断指標の2倍から1.5倍にも及びます。
・年間売上は家賃、管理費だけではなく、以下の収入も含めて構成しています。
・賃料、管理費、駐輪場収入、礼金、更新料、入退居時差額収入（修繕差額、ルームクリーニング差額、鍵交換差額、募集時アース・デザイン売上還元金等）
「＋Ｃの賃貸」の特徴 一般論
(1) 賃貸アパート事業の問題点
ポイント
●任されている預かり物件を、勘違いして私物化
●1物件に誠実に労力をかけて管理 ＜＜ 適当にたくさんの管理獲得
賃貸マンションは黙っていれば勝手に毎月相当額が送金されてくると言う性質の事業です。
ついつい、管理会社に多くを任せがちになるのも無理は無いでしょう。しかしこうしたオーナーの、いわば中庸な姿勢こそが、管理会社に 「物件の私物化」 という勘違いをさせる原因なのです。
○オーナーに無断でフリーレントの乱発は当たり前（申込日をずらせば完璧で、負担はオーナー）。
○補修費用を退去者に請求できる破汚損でも、しない方がもめずに簡単（これはオーナーの財布）。
○昨年の事例ではクロス張り替え12万円の見積もりが弊社査定で2万円（これは自分の売上）。
○敷金精算はオーナーに事前報告なし（これは自分の作業効率･･･無駄な議論も説明も不要）
○独断で敷金精算完了（オーナー負担が増えても管理会社には負担無し）
本来、得られるべき利益が勝手な値引きによって引き下げられてしまっています。一方、本来支払う必要の無いコストが無駄にかかっています。多くのオーナーはこうした実態をチェックされていないのではないでしょうか。
弊社プロデュースの「＋Ｃの賃貸」シリーズは、こうした日々の管理業務に、オーナーに代わってきちんと取り組みます。
ここをやるかやらないかが、築10年でもまだ家賃が恒常的に伸びる程の評価が得られる物件に出来るかかどうかの分岐点です。
1. 有名ルームクリーニング業者の手配
2. 管理会社への日常業務の指示、対応内容や手順の構築と提案
3. 管理会社作成の館内配布書面の添削及び修正
4. 賃料等集計明細の間違いチェック
5. 管理会社の鍵保管、駐輪場管理のチェック
6. 募集賃料の調査設定、管理費の設定及び募集指示
7. 退居時の敷金精算のチェックと承認（退去者への請求箇所の調整）
8. 補修業者の手配と見積チェック、価格交渉（実際の補修箇所の指示）
9. 警備会社との特別契約
10. インターネット、ガス事業者の手配、契約形態の管理
11. 共用部清掃や植栽管理業者の手配
12. 税理士を含めた転売シミュレーションによる、現時点の確定利益チェック
13. その他
(2) 問題点への対応
ポイント
●コストのカットや適正化 ＝収益性や事業効率の向上 ＞
●物件クオリティの維持 ＝賃料の維持上昇、入退去期間の圧倒的短縮
※ＬＩＮＥ登録で弊社の空室募集開始～入居決定までの作業速度を情報共有可能
いい加減な業務を野放しにする事無く小姑のように無駄なコストのカットや適正発注額への調整を行い、管理会社の間違いを修正します。弊社のオーナーズ倶楽部には、各物件の担当管理会社の業務に対する是正指示のメールも情報共有されています。各オーナーが他地区での失敗や成功に学び、まるで自身の体験や知識のように情報を共有しつつ蓄積しているのです。
+Cの賃貸では、経営の健全化、効率化を実現することで、一般の管理会社の追随を許さない、高額な家賃売り上げを実現しています。以下、業務種別ごとに各々の対応のコツのような部分をお伝えしたいと思います。
余談ですが「資産運用コンサルティング」に限らず、「高額売却コンサルティング」でも「購入コンサルティング」、相続対策や洋館・古民家保存活用事業提案等々、「どうしてアース・デザインはノウハウと言われる部分を隠そうとしないのか」とのご質問をよく頂戴します。答えは簡単で、まねするとなると、家族行事も犠牲になる程度には手間暇がかかりますから、まねは出来ないと考えているのです。
※改善提案記事の公開（一部有料）に併せて、オーナーズ倶楽部メールによる情報配信は終了しました。このため新規参加オーナーの、「サンプルメールお試し配信登録」も2025年末を持って廃止となりました。
A) 一般公開させることが難しい募集業務
賃貸アパートの管理を管理会社に「お任せ」した場合、最初に支障を来すのは募集業務です。多くの場合空室の募集情報は管理会社のところで自社独占となり、公には流通しないのが一般的です。その方が管理会社も得られる利益が大きい報酬構造になっていることは、流石にご存じない方はいないことと思います。
不動産の売却も同じですが、情報を完全に公開するという、そんな単純なことが意外と出来ないのです。
空室情報が流通しなければ、理論的に考えて入退去の間隔は遅くなります、家賃は下ります。
「客付けに自信があるから」という説明で自社独占募集体制をオーナーに認めさせている大手業者もありますが、論外と言って良いでしょう。
一方、勝手に自社商品の購入を入居条件にしているケースも複数の大手管理会社で常態化しています。
害虫駆除や消臭で計3万円くらいかかりますが、あたかも「オーナーが入居者に義務づけている」かのように誤認させるような説明のマニュアルがあるようです。何度注意しても担当が変わったり時間がたつと何度でもやります。これが各店舗の売り上げのひとつの柱になっています。
オーナーから見れば、知らない間にこの3万円を嫌がる入居者を逃し続けていることになります。
弊社案件の川崎の物件でも「消毒」「消臭」「害虫駆除」を入居の条件として販売しておりました。新築物件でも消毒させるのかと呆れましたが、勿論、オーナーに無断で、オーナー指定の義務として販売していました。
これをオーナーが毎回の募集で見つけて是正しようと思うのならば、負担は簡単に想像が付くと思います。
B) 間違いチェック必須の集金代行、集計業務
最初にお伝えしたいのは、管理会社の計算間違いや過剰請求は皆様がイメージされているよりもかなり多いという点です。年に数件なら許容という考え方もあるでしょう。しかし大きいと10万円を超えて間違いますから、放置しておいていいのかどうかは微妙なところです。
弊社案件の借り上げ保証契約で、控除費用を「月額ではなく年額」で計算してしまいました。このため送金額を10万以上も安く間違えました。こうした間違いは、こちらが気づかなければ、管理会社から訂正されることはまずありません。この間違いには悪意が無いので、相手も気づかないのです。
そこで弊社では独自のエクセルチェックシートに加えて、毎月の「電卓チェック」が恒例行事になっています。
Ｍ藤沢店はこともあろうに大手管理会社でありながら駐輪場に掛かる消費税を間違えました。管理業務が三年目くらいになった頃、時間経過と供に、同一物件の駐輪場に徐々に以下の3パターンの価格設定が出来てきました。これを堂々と同じ明細書に記載してきます。
●300円税別 ＝税込330円
●330円税なし ＝税込363円
●300円税なし ＝税込300円
笑い話のようですが、これが首都圏最大手の一つである管理会社で実際に発生した事案です。30円やら60円など、どうでも良いとお考えの方もいらっしゃるかもしれません。以下を飛ばして次項にお進みいただくのが良いと思います。弊社ではこれは、消費税に関する理解と、自分の間違いに対する取り組む姿勢の問題と捉えます。
ともかく。大きな間違いでなくても訂正はされるべきです。しかし管理会社Ｍ藤沢店は3ヶ月経っても4ヶ月経っても修正することができません。毎回間違った集計シートが送られてきます。そのやりとりの後、「そんなにうるさい客なら契約を解除する」ということで、なんと管理会社側からの管理契約期間途中の契約解除を申し入れてきました。最後に「自分たちには客を選ぶ権利がある」という説明がありました。
おかしな税務処理は余計な税務調査の引き金になり得ます。細かいと言われても、「明らかな間違い」である以上、放置すべきではないと思います。
ところで新たに情報提供ですが、集金代行業務で管理会社は業務をしておりません。
家賃保証会社が全入居者から集金をして集計をして未納があれば補填して、耳を揃えて一ヶ月の一棟分の家賃を現金一本にして管理会社に送金してきます。当然、収支リストも全て家賃保証会社が作成して管理会社に提出します。要するに完全丸投げ状態なのです。
そこまでやってもらっていて、なぜ、これほど間違うのでしょうか？ とても不思議です。
C) オーナーの売上にすべき「補修、清掃、鍵交換等」の費用差額
もはや説明の必要は無いかもしれませんが、ほとんどの管理会社ではこれらの業務もほぼ全てが外注丸投げです。ところが、ほぼ全ての発注に中間マージンは乗っています。プロパンガス会社に始まりインターネット業者も警備会社も、最近では公共料金の自由化関連の会社に対してまで、まあまあな金額が乗っています。
弊社ではこれは本来、オーナーも得るべき利益であると考えています。よって多くの項目に最大で50％の「還元額＝毎月の弊社コンサル料からの割引で計算」を設けています（弊社でも一部手数料は受領しています）。
また補修業務の調整にはかなり技術が求められます。例えば退去者に対して見切り範囲で20㎡のクロス貼り替え作業を単価2,000円で請求できたとします。でも実際の補修は8㎡だけで隣戸とまとめて発注、施工単価を1,300円まで落とせれば、30,000円程度の利益が出せます。
多くの場合、これが管理会社の利益になっています。一方弊社ではこれはオーナーの利益となります。
上記を弊社ではオーナーの退去者への破汚損の請求と、オーナーの入居者に対する原状回復義務工事と捉えます。よって全てオーナーが受領し、全てオーナーが支払い、その差額があれば当然にオーナーの利益になるという考え方をしています。簡単に言えばこの利益は全額100％がオーナー還元です。
ところで作業レベルがもっともひどいのはルームクリーニングだろうと思います。1Rや1Kを「業者」に一日6件とか8件、回らせて単価8,000等、合計で40,000円～50,000円の支払いとしていますが、一部屋の清掃が適当になる事は言うまでもありません。これをオーナーに10,000円で請求すると、一日あたりの儲けは2,000円×件数で、15,000円になったりします。
ちなみに弊社ではプロの清掃員が、1Kの掃除だけのために丸一日掛けて対応しています
仕上がりの違いは歴然であり、入居決定速度に跳ね返ることはいうまでもありません。
特にシンクや水洗レバーの金属部分に 「みがき傷」 が全くないのがこの画像レベルでもお分かりいただけると思います。溶剤によって水垢を化学分解していますので、傷つかない代わりに必要な時間はかかります。だから弊社手配のプロの清掃員は、たった20㎡の1Kであっても一日に1部屋しは受注をいたしません。
管理会社にお任せしている場合、多分、シンクはよく見ると傷だらけになっていると思います。一つの部屋に時間を掛けられませんから仕方ありません。
傷はカビやサビの原因となり徐々に黒ずみは取れなくなりますから、入居見学時の印象にも大きな影響が出ます。
なおここで管理会社の業者は「補修」も「清掃」も一緒にして、あえて「業者」と書いています。
理由は簡単で、大手管理会社Ｍ藤沢店の場合、補修と清掃という全く異なる職能を、一人の作業員に対応させているのです。「完全な素人」だとまでは言いませんが、専門性は極めて低いと言わざるを得ません。
清掃のいい加減さや作業員の質は、横浜の弊社案件のオーナーから防犯カメラ映像がオーナーズ倶楽部に情報提供されています。賃貸マンションの正面玄関に堂々と工事車両を止めて、作業時間中に休憩しています。勿論、当館は全面禁煙の施設なのですが、ドアを開けて喫煙し始めました。入居者が出入りしますが、お構いなしです。見かねてオーナーが藤沢店の店長（当時は上大岡店）に注意したところ、「これがうちの清掃ですから！」との回答を得たということです。
＜防犯カメラ映像は有料サイトに公開予定＞
※なお大手管理会社Ｍで問題があると弊社が認識しているのは神奈川県内の店舗のみです。
弊社と管理会社Ｍ藤沢店、年間約200万円の売上差額に目をつぶるのならば、まさにここはパンドラの箱。
そのまま放置しておいた方が楽でしょうから、それも一つの選択だとは思います。
D) 3社取っても正解がない賃料査定（募集賃料、管理費の調査と設定）
横浜市内の弊社案件で開業時に、大手各社から年間賃料査定を取得しました。
もう既に10年程前のお話しになりますが、当時の賃料査定は各社概ね2,400万円～2,500万円の間に落ち着きました。
ところが他地区同様、弊社が運用コンサルに入ると売上はこうした大手の査定賃料を簡単に超えていくケースが多いです。当館は2019年以降3,000万円を上回って売上を計上していますし、2025年は3,500万円手前まで売上を伸ばすことが出来ました。
きちんとお伝えしたいのは、築10年にして、新築時査定額を1,000万円も上回る売上を継続し、家賃が上昇し続けている物件は存在するということです（作り出せるということです）。
●Ｋ工務店 2,400万円 （月額200万円）
●管理会社Ｔ 2,520万円 （月額210万円）
●管理会社Ｈ 2,520万円 （月額210万円）
●2025年の売上 3,480万円 （月額290万円）
弊社のコンサル実績が多くの場合、大手賃貸業者の年間賃料査定額を200万程度上回るというのは前述の通りで珍しくありません。でも論点は「いくら多めに儲かったのか」ではありません。大手各社の賃料査定がほぼ同額の2,400万～2,500万に収まっているという事実の方です。
つまり彼らは皆、賃貸業界の常識から見れば、適切に妥当な査定を出しているということになります。
しかし弊社が「+Cの賃貸」運用をすると、運用益に毎年200万とか1,000万の差が出ます。違いは先述の通り、入居者募集を公開で行うとか、敷金精算差額をきちんとオーナーの収益に計上する、しっかりと入居者に魅力的な環境を整える等です。つまり一般社会で皆様が、「そんなことは当然やっているだろう」と思われることを、ほとんどの管理会社はやっていないということになります。
上記賃料査定と弊社のコンサル実績についてはエビデンスを有料サイトに公開します。また「+Cの賃貸」の物件購入をいただく方には契約時に、全てのエビデンスを書面にてご確認いただけるように致します。
改めてご確認いただきたいのは賃料査定です。ここまで差のある運用結果がでてしまうと、どうやら賃料査定は「宛てに出来ない」「役に立たない」というのが結論でしょう。
でもそれは何一つおかしな話ではなくて、売買の場合でも「大手の無料査定」は全く同じです。最高値など最初から目指していないため、弊社の後塵を拝するのは当たり前になっています。
なお上記査定書には査定額の90％で借り上げ保証するという提案もあります。保証額は毎年せいぜい2,300万くらいのことです。保証してもらっても弊社コンサルの実績に比べれば毎年1,000万以上凹みます。
家賃保証を選択されている皆様の中には、このレベルの損害を知らずに出している方は少なくないと思います。
また「入居率95％」を唱う管理会社Ｍ（最大手のひとつ）の場合はどうでしょうか。査定額年間2,400万円の95％は2,280万円ですが、弊社が入居率65％ちょいになれば逆転します。
論より証拠で「入居率95％」には何の意味も無いとご理解いただけますでしょうか。子供だましも良いところです。
このように、そもそもの査定があてにならないなら、賃貸業界の多くの常識が通用しなくなってきます。という訳で冒頭の「弊社のまねをするのはご自由ですが大変だし、出来ないと思います」という部分に、ご納得いただけるのではないでしょうか。
E) まとめ
普通の賃貸アパートでは管理業務報酬に加えて上記Ａ)業務では管理会社の報酬が上乗せされる上に募集間口が狭くなってしまうため、家賃が伸びません。これに加えて上記Ｃ)業務もマージン分だけ全ての業務が「割高」になります。
賃貸アパート事業というのは、何もしなければ入りが小さく、出が大きくなるような構造になっているのです。
当社コンサルの「＋Ｃの賃貸」では、賃料売り上げで出せる差益を出して（売り上げを伸ばして）、発注額は適正に調整、コスト管理します（支出の無駄を適正にカットする）。書けばそれだけです。
でもたったこれだけのことで、当社の管理コンサル実績が一般的な管理会社の年間賃料査定よりも200万程度高額になる場合が多いということは他でも触れた通りです。ブルク船橋の場合、9年前の査定は以下の通り1,500万程度ですが、築10年になろうかという2024年の実際の売り上げは1,700万を超えています（エビデンスは後述します）。
(3) 管理会社「以外の全ての不動産業者」とのネットワークの確立
ポイント
●空室客付けを、確実に自社で実施するには、他社に情報公開しなければよい
●「+Cの賃貸」 シリーズの募集体制はこれと真逆
空室募集を管理会社に一任しているという状況は論外と言うほかありません。
何社かの不動産会社を動かす程度の事も実務的にはほぼなにも解決しません。転勤需要も考慮すれば空室情報は大げさではなく、北海道から沖縄までの全ての不動産業者に行き渡らせる必要があります。
「＋Ｃの賃貸」シリーズでは空室発生と同時に、弊社が全国全ての不動産業者に対して募集情報を一斉配信します。毎回この状況から始まりますから、こうなれば管理会社も客付けを急がざるを得ません。
全不動産業者が競争状態になるような仕組みが意図的に、竣工時から時間を掛けて構築されてきているのです。
特に地元の若くて元気な新興企業とは多少の費用を掛けてでも良い関係を積み上げますので、各物件に空室が出た途端、あるいは出なくとも、各社の方から頻繁に問合せをもらえるような関係が出来上がります。これが築10年でも値上がりできる物件のひとつのピースになっています。
(4) デザインの優位性と建設コスト
＜ポイント
●賃貸事業におけるデザインの優劣とは、費用対効果が 「全て」
●目安だが、建築費坪100万もかければ、事業としてはほぼ失敗と考えて良いだろう
●公共工事にならい、設計施工の「分離」を実現しないとコストはお手盛り
「賃貸アパートの差別化」という発想は、いわれて久しいところではありますが、先に核心を書きます。
どんなに優れた提案であろうとも、コストを掛ければ無意味です。
事業をやっているのですから。
高額な建築コストの代表は住宅メーカーでしょう。確かにかゆいところに手が届くような収まりや施工制度には感心するものの、さてそれ、家賃で到底回収できませんよねというものがほとんどです。ちなみに弊社では表面利回り4％で30年かけて回収というのは、成立している事業とは見なしません。
一方、アパートメーカーの設計提案は確かにコストはきっちりコントロールされていますが、相当にチープな仕上がりになる場合が多いです。生活感丸出しのアパートが、高額賃料を得られるでしょうか。
住宅メーカーが建設する賃貸アパートと、アパートメーカーが建設する賃貸アパートは、実は全くの別な製品なのだと、ご認識いただく必要があると思います。後者は確かに安かろう悪かろうになりがちですが、前者は高品質には間違いがありません。ただし妥当性を欠いて高額なので事業では使い物になりません（あくまでも弊社の経験に基づく判定です･･･ただし弊社案件には住宅メーカーが建設した賃貸アパートがひとつもありません）。ただの2階建てに重量鉄骨やらＲＣの構造を提案するのは、素人向けのただの詐欺の「ような」話かと思います（これも弊社私見です）。
なおこれとはまた別に、建築家が更に高額な工事費で（あるいは工事費などほとんど気にもせずに）設計をする場合があります。上記各メーカーとは比較すら出来ないほどに素晴らしい空間を演出、想像していますが、事業としては成立しないと思います。売り上げに対してあまりにもバランスを欠いた投資をしてしまうと、かけた費用がいつまで経っても回収できません。勿論、それを承知で趣味半分で文化財を作るつもりならそれもお手伝いしますが、弊社では設計者とは別な付き合い方をしています。
＋Ｃの賃貸シリーズでは全ての物件に設計者を起用します。担当設計者にはコスト管理を当然の前提としてデザインの優位性を提案いただきます。前出アパートメーカーの安かろう悪かろうを、優れた設計者が監修するというパターンでコストを抑えつつ優れた建物を建設しています。例示すると以下の通りです。
○高い窓は隣接高層建物に対して都心部の日照改善の魅力付けとなるが、掃除できずコストも上がるので禁止
○珪藻土クロスは質感、性能とも申し分ないが、子供の想定住戸では綺麗に使えないので禁止
○大空間の一面クロスは説得力や迫力があり視覚的優位性があるものの、貼り替えにくいので見切りを入れること
○鉄骨構造でユニットバズをフラットに設置する場合、鉄骨制作段階から設計者が鉄屋宛て指示書を作成のこと
○植栽はシマトネリコ、ソヨゴに固執せず、生態系もきちんと自分で調べて提案すること
○水勾配1／100はNG
設計業務の進行と並行して弊社が設計者に出すリクエストの一部ですが、コストの上がる指示はないと思います。
勿論デザインは単にコストが係らなければ良いというものでもありませんが、コストをかけずに建物の魅力は上げるということを設計者は考えなければならないと思います。
思考停止で全てを曇りガラスにしているアパートメーカーとはさて置き、「+Cの賃貸」ではそうした検討をしています。だから築7年目くらいまでの物件に関しては、ほぼ例外なく入退居の「入れ替えの度」に値上げ出来る住戸が多発しますし、ほとんどの物件で経年毎に年間賃料が上昇するという状況になるのです。
(5) まとめ
健全な事業実現のためには優れたデザインとコストが両立する必要があります。
これを実現するために弊社では弊社以外に外部の税理士や設計者を含めたチームで対応しています。彼らは言うまでも無くオーナーの支払う費用で活動しており、決してアパートメーカーからの紹介料等、受領しませんので中立性も確保されています（一般の税理士とは違います）。
「+Cの賃貸」シリーズではそうした創意工夫によって見学時に入居希望者の目にとまったり、ご入居いただいた後には安心感やうるおい、癒やしを感じていただけるような物件を、首都圏を中心に供給、ネットワークしています。
「+Cの賃貸」シリーズ間での引越や、入居者による友人や縁故者の紹介も割引制度を創設しました。逆にいえば問題のある借家人はオーナーズ倶楽部全体の情報共有により排除できるということになります。
プロのデザイナーである一級建築士をデザイン監修に起用し、金融税務のプロである税理士が相続税に代表される税務対策に当たります。
彼らが独立的に事業に関わることで、ローコスト、適正価格での、優れた事業が実現出来るのです。
本物件の特徴
(1) 本物件を購入するだけで、相続税が下がります
本物件は、購入するだけで、翌日には相続税対策が完結します。
2億円の「現金」という資産を2億円の「満室の賃貸アパート」に置き換えるだけで、概ね1億円分くらいの相続税の節税効果が出ることは、多くの方がご存じと思います。（詳細は税理士にご確認下さい）。
相続税の評価において、現預金は額面そのものが評価額となりますが、不動産の場合には実際の売買価格よりも、かけ離れて大幅に減額された評価額となります。数億円の現預金のある方の場合、現金から不動産へ、資産の種類を置き換えただけでも、大幅に相続税が減額される可能性があるのです。
手元の現金や借り入れた現金で不動産を購入し、大きく減額された評価額とのマイナスの差額を、他の資産と合算（差引）することで、相続税を下げるという方法は、昨今ではむしろ一般化しているのではないでしょうか。概算算定をすると、資産規模に応じて、概ね以下の相続税額の減額が可能となります。
資産額 5億程度の方 → 相続税を約5千万円減額可能
資産額 7億程度の方 → 相続税を約6千万円減額可能
資産額 10億程度の方 → 相続税を約8千万円減額可能
＊以上あくまでも概算ですので、詳細は別途、税理士の計算が必要です
なお表題に記載の通り、この相続税の圧縮効果は満室の賃貸アパートを購入した場合、所有権移転の直後から100％の効果が発揮できることが大きな特徴です。今まで相続対策を全くしてこなかったが、被相続人の健康上の理由から今すぐに大きな額の納税額の減額を実施したいという方に最適な物件です。
本物件を購入した場合の相続税の節税効果に関しては、個別に皆様の資産状況に応じた計算が必要となります。是非、お知り合いの税理士にもご確認いただければと思います。
以下の動画は仙台ケーブルテレビが弊社の相続対策コンサルティングの様子を生活情報番組で紹介した際の番組動画です。弊社連携の税理士の解説も是非ご覧ください。
(2) 弊社が借り上げ保証（空室保証）します
借り上げ保証は空室保証とも呼ばれ、一見、オーナーにとってありがたい仕組みのように思えます。しかし不動産業者は利益の出ない借り上げ条件は提示しません。
空室が多発して銀行返済が滞ったり、事業の運営にまで問題が及ぶようなことは、実はほとんどないのです。
とはいえ相続対策のように大がかりな資金を試算の割合に応じて準備するような場合、借り上げ保証が役立つ場合があります。借り上げ保証では毎月の送金額が「増えも減りもしない」という特性がメリットとなるため、資金の増加割合を一定に調整できるのです。このため、あえて借り上げ保証を活用することで相続対策が必要な期間だけ相続税の納税義務を免除できる状態にしておくという相続対策はよく採用されます。
ちなみに弊社コンサル案件の「+Cの賃貸」では、アビタＵとアビタＫの組み合わせとブルク船橋が実際に相続税を4千万円近く減額しました。またcozy小田（川崎）やティアレ上大岡、アビタMなどでも相続税が0になるような組み立てを、税理士が計算しています。
(3) 相続対策の考え方
先述の通り相続税はとても簡単に下がります。税理士に依頼するまでもなく、自動計算的に誰にでも納税額を下げることが出来ます。
本件は実際には相続発生の2、3年前に対策しています。丁度その前後、確かにこれと同種の相続対策が税務署に否認される判例が出ましたが、内容をしっかりみればただの税理士の失策、常識としてやりすぎなのだと思います。
○相続発生直前に大型物件を購入
○10億近くの課税額を0に設定
○相続発生で0納税ののち、ただちに購入物件を転売
相続税を支払わないためだけに、その物件を保有したことは誰が見ても明らかです。課税されても当然だろうと思います。本件の場合はまずは事業がしっかり利益を上げていますし、利益があるから相続後に保有し続けることにもストレスがありません。目的として利益の出る事業をやっていたところ、相続が発生し、計算してみたら4,000万円だったものが500万円に減っていたと言うことになります。
ところで税理士からの非公式情報ですが、物件取得後一定の期間（数年）、物件の評価額を「取得価格」と見なすという法改正を国税庁が検討中とのことです。これが施行された場合、これまでの相続対策は使えなくなるのではなく、5年等以前から、きちんと時間をかけて準備することが必要になります。いつまでも決めずにいて、いわゆる間際に駆け込みでという使用方法は、今はまだ間に合うかもしれませんが今後は明確にNGとなり、満額の相続税が課税されることになります。
いずれにせよ相続対策は、早期に構築して悪いことはひとつもないのです。
(4) 所得税も大幅に課税対象額を圧縮できます
皆様ご存じの通り、中古アパートの取り引き価格のうち、建物部分の価格をいくらに「設定」するかで減価償却費が変わります。例えば2億の取り引きのうち、1.9億が建物であり土地の価値は1千万しかないと、主張することは出来ますが、おそらく税務調査で認めてもらうことは難しいでしょう。
この土地建物の設定比率は、減価償却が有利になるように意図的な設定であると同時に、税務署も納得させられる範囲である必要があるのです。本件をなんの工夫もなく組み立てると、以下の数式により毎年520万くらいの経費にしかなりません（これでも大きいですが）。
●34年－築9年＋9年×0.2＝27年 →14,000万／27年＝520万
しかし弊社の税理士の見立てでは毎年800万弱の経費（減価償却）が取れるとのことです。毎年の経費が300万余分に取れるかどうかは、所得税対策としては非常に大きな差になります。
以上の設定がかなう前提で、年収500万手取り約350万という方の場合、本件購入後は単純に、毎年約300万ずつ預金（税引き後）が増えそうだと言うことが分かると思います。
いくら大きな売上があろうとも大きな所得税を課税されては旨みがありません。ブルク船橋のような満室の一棟中古物件は、減価償却の解釈次第で所得税対応が非常に有利に展開できます。ここは税理士の腕の見せ所かと思います。
※詳細は物件購入前に、税理士にご確認下さい。
(5) 資産価値検証
売り上げがいくら優秀でも物件価格が高額なら魅力は半減します。
中古建物は新築よりも割安であるというのは多くの方が感覚的にご存じかと思います。しかし本件が具体的にどの程度割安なのか、きちんと検証するのは難易度が高いのではないでしょうか。
物件価格を検証するためには、以下の様な詳細情報調査が必須であると当社では考えています。下図のような調査ではサンプル数は500件を簡単に超え、1,000件に届くことも全く珍しくありません。
数億円の投資を検討するにあたり、大手不動産業者の無料査定にある様な、周辺事例5件程度で、云々出来るものなのでしょうか？
きちんと調べなければ、きちんとした成果も出せないと思います。
ここでは理論値として「総額－土地の適正価格＝建物価格」という考え方をします。
土地 125.25坪 ×@120万 ＝約15,000万
とした場合、建物価格は9,000万となり、これは坪あたり建物費で63万円という事になります。
（※上記設定と物件取得後の減価償却の設定（土地建配分）は全く無関係です）
もっとも簡単なチェック方法として、「軽量鉄骨 アパート 施工単価」とyahoo検索してみて下さい。今なら「軽量鉄骨造 坪あたり：92万～108万円」と出てくると思います（2025年2月時点ですので、時期により当然変動します）。
築9年で60～70％くらいの価格で購入できる訳ですから、建物に関しては相当安価であるとお分かりいただけると思います。耐用年数は34年ですので（鉄骨肉厚4mm以上です）、経過期間は1／4程度。
しかもYahooの金額は施工床面積あたりであるところ、上記計算はバルコニーや外廊下、外構などを含めません（延べ床面積計算）ので、yahooと同じ基準で計算すると建物の施工単価は坪50万円台まで下落すると思われます。
生活感が露出しないように、錆びたママチャリが直視できない位置に移動すると共に、後方の建物への視線を遮る高さの植栽を設定。
単身者が多い建物に対して、帰宅時の潤いを光で演出。物件レベル向上の費用対効果は多分、抜群。
(2) 当社による管理コンサル業務の圧倒的優位性
本件に対する2018年、新築時の施工会社や大手管理会社の賃料査定は二社ともが概ね1,500万円程度でした（査定書掲載済み）。
本物件は築3年の時点で中古でオーナーが「借り上げ保証付き」で購入しました。相続発生までは1,350万円の送金額が保証されていました。その後「借り上げ保証を解除」することにより、売り上げは一気に1,550万円、1,600万円、1,650万円、更に築10年近くなっても1,700万円を越えて伸びています（以上、全て「約」）。
成果にここまでの大差がつくのは入退去の募集活動の進め方が主な要因です（首都圏10地区弱、他の全ての物件でも同様なので）。当社の管理コンサル実績では売り上げが概ね査定額＋150～200万円の成果となることは既述の通りであり、本件でも例外ではありません。勿論永続的に家賃が上がり続ける物件など存在しませんが、築7年とか築10年くらいまでならば、当社の管理コンサル物件はむしろほとんどで、この様に家賃は上がっています。
賃貸アパートは税理士の紹介などで保有することも多いと思います。しかしその場合の管理は、不動産業者にお任せ、お手盛りとなります。本記事でまとめてきた様な、管理コンサル業務は税理士には行う技術も時間もありません。その事業と当社の事業は、毎年200万程度の差がついて行くことになります。改めて問題提起しますが、この差額は毎年累積します。言うまでも無く3年で500万を超え、5年で1,000万に届きます（実際に、いくつもの地区でそうした結果となっています）。
上手で言えば、3つのグラフの内の上段の収益で一生が過ぎていくだけと言うこととなります。ならばいざという大きな支払いや納税の際に支払いに窮しても、それだけ売り上げが小さいのならなんの不思議もないでしょう。
また当社の管理コンサル事業では売り上げの優位性のみならず、送金額にも大きな差が出ることが一般的です。
本件の査定は上記の通り2018年の大手各社の査定額で1,500万円程度でしたが、2024年の当社からオーナーへの送金実績額は約1,400万円です。これは実に、大手各社の想定売り上げの93％にも登ります。査定額の90％が送金される事業と言えば「借り上げ保証」が一般事例かと思いますが、その場合には図中右端、折角年々伸ばしてきた売り上げは、全てが不動産業者の儲けです。
本事業は相続完了後に「一般管理」に切り替え、かつ90％の送金額を維持しているため、上記の毎年の売り上げ差額利益200万円も、全てオーナーが売り上げとして受領し続けています。ここも当社管理コンサルの大きなポイントとなります。
また当社からの送金額というのは以下のＢＭコストを全て支払い済みの金額なので、これはほぼ税引き前となります。
・エアコン交換費用は支払い済みです（累積で5台程度）。
・バルコニー防水補修工事は対応済みです（累積で3件程度）。
・屋外物干し脱落再補修工事対応済みです（累積で1件）。
※ただし防水と物干しは残り全戸への無償補修対応を施工会社と当社が交渉中。
・入退去に補修全室支払い済みです（クロス、ＣＦ、電球、水栓等々）。
・ルームクリーニング全室支払い済みです。
・共用部日常清掃（月二回）、ポリッシャー（適宜）支払い済みです。
・消防点検費用。
・セコム費用（全館一括加入）。
・税理士顧問料。
・募集費用一切、支払い済みです（他業者広告料も含めて）。
・管理会社管理費、支払い済みです。
・当社管理コンサル業支払い済みです。
※逆に上記に含まれないものは、概ね、固定資産税90万程度と顧問設計者費用年間15万円程度と共用部電気代、火災保険料くらい。
また仮にですが本件建物竣工当時の大手賃貸管理会社Ｍの査定（前掲）1,500万に対して、当社が実際に実現してきた手残りがどのくらいの割合になるのかもグラフ化してみます。
ご覧になるとお分かりいただけると思いますが、当社では一般的な大手管理会社の査定額に対して90％を超える手残りを実現していることになります。繰り返しますが、これは上記費目の費用が全て含まれた上での話です。
また年間200万円の増加賃料は、所謂不動産の出口戦略では更に破壊的な効果を発揮します。言うまでもありませんが6％利回りで一棟アパートを売却する際、設定価格は＋3,000万円となります。
圧倒的優位性というのはこういうことであり、きちんと【管理会社を管理】しているかどうかが非常に重要だということになります。
(6) 入退居ごとの値上げ（相当程度多発しています）
ブルク船橋は今年で築10年になります。昨年は6件の入退去がありましたが、うち4件で値上げをしています。そのうち2件は月額で5千円以上の値上げとなっています。
更に入退去時のルーム・クリーニングや補修の時間を含めても、空室が一ヶ月以上に及んだ部屋は1件もありません。また2件は継続居住中であるにも関わらず、更新のタイミングでの値上げを実現しています。
聞いたことも無いようなことがあれこれ起こっていると思います。でもこれが、こまめな日常清掃や物件管理を入居者から一定の評価を得ている結果かと思います。最近有名になってきたアパートメーカーが頻繁に発言している「決め物」。その物件に案内さえすれば、営業マンが点数を稼げるクオリティを維持している物件と言う意味ですが、そうした取り組みに対して周辺業者も相当の評価をしてくれているのだろうと考える次第です。
築7年、8年を過ぎれば一般的にはそろそろ家賃が下がり始める時期。
ところがブルク船橋では本資料冒頭記載の通り、経年毎に売上は上がり続けているのです。管理会社にお任せで募集活動をやっていては、何年やっても、絶対にこうはなりません。
ブルク船橋に限りませんが、弊社の清掃クオリティへの信頼から、退居前の住戸に弊社サイトの写真のみでご判断で、内見をせずに次の方が申し込むという流れも非常に多くなっています。
(7) 年間売上詳細とご提案
ブルク船橋は年間売り上げが毎年伸びてるというのは冒頭記載の通りですが、その内容を毎年、住戸別、月別に詳細として公開します。
通常、家賃保証は年間の査定賃料の90％を保証する仕組みとなっています。
ブルク船橋でいえば査定賃料が1,500万円で保証額が1,350万円です。2019年に
実際にあったお話をしています。
ここで借り上げた不動産事業者が、実際には1,600万円売り上げたとしても、差額の250万円はまるまる事業者の利益になります。この利益が所有者に還元されることはありません。
借り上げ保証解除交渉の折り、当時の担当者からは「借り上げ保証を解除して一般管理にすると、手数料があれこれ増えるので手取りは減る」と言われました。これも実際にあったお話しで、皆様の中にも現にそういう説明を事業者からされた経験のある方は少なくないでしょう。借り上げ保証解除後、Ｍ社に管理をさせていれば確かにそうだったかもしれません。でもブルク船橋は弊社が管理コンサルに着手し2022年以降、売上は毎年1,600万円を超え、当初の査定額＋100～200万円の差益を出しています。
借り上げ保証契約であれば、この差益は全て事業者の利益となります。
しかしながら弊社では、物件運用中の弊社提案の補修や設備交換にご対応いただけることを条件として、これらとは少し異なる提案をしています。
大手賃貸管理会社が査定した賃料を保証しつつ、ソコからの上積み利益の1／4をを所有者に配分します。
ブルク船橋で2022年と2025年を例示すると以下の通りです。
○2022年 売上1,660万円、弊社コンサルによる差益310万円
支払額：保証額1,350万円 ＋ 差益配分77.5万円 合計1,428万円
※これは通常の借り上げ保証よりも78万円お得になります。
○2025年 売上1,730万円、弊社コンサルによる差益380万円
支払額：保証額1,350万円 ＋ 差益配分95万円 合計1,445万円
※これは通常の借り上げ保証よりも95万円お得になります。
これらの契約では売上が空室等により査定額を下回っても、1,350万円部分は支払いが保証されます。
2022年の1,660万円以降、毎年1,690万円、1,720万円、1,730万円とＡＤ社や大手管理会社Ｍの1,500万円という査定を大きく上回る実績を出してきた弊社の手腕を含めて、ご検討をいただければと存じます。
- 2019年の1,350万円の借り上げ保証時点から、保証解除後、弊社管理コンサル開始後の全ての売上状況をご覧いただけます。
- 借り上げ保証解除の意見交換時、当時のM社（現A社）からは、「一般管理にすると手数料があれこれ増えるので手取りは減る」と言われましたが、そんな訳はありません。ｗ
- 2022年に約1,660万円、2023年に約1,690万円、2024年に約1,720万円と、売上を伸ばしていることが分かります。
- 弊社ではその要因を、本稿冒頭に箇条書きした「「＋Ｃの賃貸」の特徴」の12項目であると考えています。
- やってあたりまえの管理業務を、オーナーに代わり弊社が行っているだけのことなのです。
本物件の詳細情報
- 住所 千葉県船橋市海神1丁目28-4
- 地番 千葉県船橋市海神1丁目382番12
- 物件名称 BURG船橋（ブルクフナバシ）
- 交通 京成線京成船橋駅より徒歩約9分、JR総武線船橋駅より徒歩約10分、東葉高速線東海神駅より徒歩約15分
- 地目 宅地
- 土地権利 所有権
- 土地面積 414.04㎡（約125坪）公簿
- 延床面積 471.99㎡（約143坪）公簿
- 建物構造 軽量鉄骨造・3階建
- 総戸数 1K：18戸
- 現況 賃貸中
- 築年月 2016年3月
- 確認番号 第FBC建確済15-833号（平成27年9月10日）
- 検査済番号 第FBC建完済15-0833号（平成28年3月18日）
- 駐輪場 7台：月額200円（税別）
- 駐車場 なし
- バイク置き場 大型可 4台：月額2,000円（税別）
- 設備等 電力・公営水道・本下水・都市ガス
- 都市計画 市街化区域
- 用途地域 第一種住居地域／準住居地域
- 防火指定 準防火地域
- 地区指定 高度地区（第二種高度地区）
- 斜線制限 有
- 日影規制 有
- 建ぺい率 60%
- 容積率 200%
- 接道状況 南東側幅員5.07ｍ公道に4.93ｍ接道
- 道路種別 42条2項1号
- 引き渡し 相談
- 態様 専属専任媒介
- 現況有姿売買
- 貸室内設備を含め、建物本体も契約不適合責任免責
- 入居中につき建物状況調査不可
- 広告有効期限：2025年10月
契約付帯条件
- 司法書士、売主指定（ただし適正額）
- 当社管理コンサル業務継続条件（物件引き渡し後三年間） ／実質利回りで約5.6％：現地管理会社費用、当社費用、募集費用、入退去費用（補修、室内清掃、鍵交換）、セコム、共用部清掃等の支払いを含めて売り上げの約77％を送金（23年、24年実績）
物件写真
外観・外構
室内
最寄り駅
当物件から船橋駅まで
当物件からJR船橋駅までは約10分。駅周辺は大規模な商業施設が集まっていて日々の暮らしには便利です。途中の道のりも基本的に歩道が確保されているので安全です。船橋駅は東京駅に乗り換えなしで行けますから、新幹線の出張などにも便利です。
高速道路も圧倒的に便利
本物件購入時の融資について
(1) 難易度の高いランドセット
ランドセットというのは一部賃貸アパート事業者が使い始めた言葉だろうと思いますが、土地を購入して建物を新築することをいうようです。大規模なリフォームをリノベーションと一部の不動産業者が呼称しているくらい、ことばの根拠は希薄ですが、さて、2015年頃以降、あからさまな金融庁の引き締め政策に呼応して、事業実現の難易度が増しています。
(2) 融資希望銀行が5倍に増える築浅中古一棟物件の売買
ランドセットの難しさは一にも二にも、今融資した資金の返済が、土地購入後の設計後の建設後の概ね一年先になるというところです。しかも建設まではある程度急げばスケジュールの目処も立ちますが、融資返済に必要な賃料が売り上がるところまでは値下げをしても入居者を確保しなければなりません。
これにたいして中古一棟ものは、今月融資して売買すれば、来月から家賃が入るので返済も始まります。そういう意味で現金なものですが、当社連系のアパートメーカーのお抱えを含めても簡単に5行以上、検討してくれる銀行が整うのです。銀行の数が多いということは、当然、金利も競争まではしなくとも常識的なラインの攻防になる事が期待できて、少なくとも2％を超えるような条件はないと考えて良いだろうと思います。
本物件による相続税対策の実績
なお本物件は既に昨年、建築主としてこの事業を5年前に立案したご主人から、もう一棟の賃貸アパートと共に奥様へ実際に相続されています。この時にご主人の相続対策がしっかり整っていたため、奥様は年間賃料約1,600万円の本物件と、年間賃料約1,300万円のもう一棟の賃貸アパート、都内のご自宅などを、一切、相続税を支払うことなく相続されています。
相続納税なく、二棟の優良な賃貸アパート事業を相続された奥様は、今回、一棟を売却することで、今後の老後のより一層安全な生活資金調達のために、現状の借り入れ金の完済を計画しています。
相続税の圧縮効果だけに着目すれば、購入物件は本物件に限る必要はありません。同程度の金額の物件を購入されるだけで、同程度の効果が期待できるとお考えいただいてよろしいかと思います。
ただし、次項以降にご説明をさせていただく、アパート建設時や管理運営における工夫や提案がなければ、将来得られる賃料収入には相当な開きが出ると思います。
以下、本物件を含めた＋Ｃシリーズの賃貸アパートが、他物件と如何に差別化されているか、ご覧いただければと思います。
周辺物件には真似できない高額賃料収入の実現
本物件の優位性は、相続対策としての即効性だけではありません。
是非、賃料収入実績も、ご確認ください。通常の投資物件としても十分に評価をいただけるだけの実績を出していると思います。
よくある、「相続税は消えたが一向に儲からない」という様な物件とは異なります。
本物件の竣工以来の総賃料収入は経過5年の実績値で約8,000万円ほどになるのですが、各住戸毎の入退居の経緯、賃料設定の経過までを含めて全てを開示しています。2016年～2020年の実績値をご確認下さい。
ご要望の場合には具体的な売買契約の際に、各年次の管理会社（タウンハウジング：首都圏100店舗、従業員数約800名）からの送金明細票も開示することが可能です。
新しい管理体制
本物件のオーナーは茨城在住で都内に通勤しています。オーナーの代理を務め、本物件の建設以来、管理運営、賃料設定等々、総合的に取り仕切る当社は神奈川県鎌倉市にございます。
オーナーと当社にて管理方針を明確化し、実際の現地の管理業務はタウンハウジング浦和店に業務委託する仕組みとなっています。
当社プロデュースの＋Ｃシリーズの賃貸のオーナーは、神奈川県横浜市と埼玉県所沢市、千葉県船橋市と神奈川県茅ヶ崎市など、分散して賃貸アパートを保有しており、大規模災害によるリスクに対応しています。
旧来の、狭いエリアに何棟もの物件を集中立地させるという運用方針こそが、昨今の想定外の大規模災害やゲリラ豪雨等の異常気象に対しては、むしろ大きなリスクになる時代であるとの考え方です。
更にオーナーの皆様はオーナーズ倶楽部というメーリングリストにより、常時情報交換や、万が一の際の互助の仕組みを構築しています。
物件管理は現地の管理会社に業務委託し、その業務を当社が指導して、多くの資産を狭いエリアに集中させないで、リスクの距離的な分散によってどこで発生するか分からない災害や異常気象に対応していくというのは、今後の管理体制の新しい形なのではないでしょうか。
現状の当社コンサル物件は、仙台、宇都宮、大宮、所沢、船橋、川崎、横浜（複数棟）、茅ヶ崎などに分布しており、今後は平塚・小田原エリアや中央線西部方面への好条件の物件の拡大を模索しております。
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