概要
〇価格：24,000万円
〇年間売上
・2024年 ： 約1,720 万円
・2023年 ： 約1,690 万円
・2022年 ： 約1,600万円
※本件は借り上げ保証ではないため、新築時保証条件1,350万円からの値上がり分250万／年は、事業者の利益とならず、全てオーナーの利益。
※更に送金額はほぼ全てのBM費用支払後の金額となります（詳細後述）。
〇表面利回り ：約7.2％ （年間売り上げあたり）
○実質利回り ：約5.6％ イールドギャップ：約4.6％
※本物件のイールドギャップは適正投資判断指標の2倍から1.5倍にも及びます。
・年間売上は家賃、管理費だけではなく、以下の収入も含めて構成しています。
・賃料、管理費、駐輪場収入、礼金、更新料、入退居時差額収入（修繕差額、ルームクリーニング差額、鍵交換差額、募集時アース・デザイン売上還元金等）
「＋Ｃの賃貸」の特徴 一般論
(1) 現地の大手管理会社に対するアース・デザインの管理統括業務
賃貸マンションは黙っていれば勝手に毎月相当額が送金されてくると言う性質の事業です。
ついつい、管理会社に対するチェックも疎かになり勝ちです。
でも管理会社を野放しにしておいて本当に大丈夫でしょうか？
共用部に荷物がいつまでも方散され、駐輪場はゴチャゴチャと、物件の美化すら出来ていません。フリーレントもオーナーに無断で乱発したり（申込日をずらせば、バレません）、退去者に請求すべき補修費用もあえて請求しなければ、敷金精算業務は楽に終わります。
こうした、言わば「物件の私物化」は当たり前になっています。
本来、得られるべき売り上げが勝手な値引きによって引き下げられてしまっているのです。しかし多くのオーナーはこうした実態を知りません。築年数が7年、8年と経過してきた物件ならば、徐々に家賃が下がり空室期間が増えるのは仕方無いと考えていることでしょう。こうした問題に取り組もうと考えないオーナ－は、そういう管理で良いのかもしれません。でもそんなマンションが人気にならないのも当たり前だと思います。
当社プロデュースの「＋Ｃの賃貸」シリーズは、各地域で評判になるほどの人気を築年経過に拘わらず維持し続けています。本物件も含めて家賃も上がり続けているような物件が多いです。
信じられないかもしれませんが、日々の管理業務をきちんとやるかやらないかが、後述の「入居率95％」を唱う管理会社Ｍの賃料査定額を毎年200万円も上回る本物件の売り上げ実現に直結しているのです。
こうしたレベルの賃貸経営を目指すのであれば、絶対に管理会社を含めた事業全体のコントロールは必要になってきます。当社ではオーナーに代わり、以下の様な業務に細々と対応しています。
1. 有名ルームクリーニング業者の手配
2. 管理会社への日常業務の指示、対応内容や手順の構築と提案
3. 管理会社作成の館内配布書面の添削及び修正
4. 賃料等集計明細の間違いチェック
5. 管理会社の鍵保管、駐輪場管理のチェック
6. 募集賃料の調査設定、管理費の設定及び募集指示
7. 退居時の敷金精算のチェックと承認（退去者への請求箇所の調整）
8. 補修業者の手配と見積チェック、価格交渉（実際の補修箇所の指示）
9. 警備会社との特別契約
10. インターネット、ガス事業者の手配、契約形態の管理
11. 共用部清掃や植栽管理業者の手配
12. 税理士を含めた転売シミュレーションによる、現時点の確定利益チェック
13. その他
(2) アース・デザインの管理統括業務の具体的内容
管理会社の間違いを修正したり、いい加減な業務を野放しにする事無く、適正発注額へのコストカットを実現するのも当社の重要な業務です。当社のオーナーズ倶楽部のメーリングリストには、各物件の担当管理会社の業務に対する是正指示のメールが週に何度も飛び交います。多くのオーナーが各地区での失敗や成功を知識として情報共有しつつ蓄積しています。
ご要望の方には無料にて一定期間、サンプルメールの配信も可能です（事業者様はご遠慮ください）。
管理会社からの過剰請求は、きちんと調べると驚くほどには多いです。
多くのオーナーは見落としがちですから、当社がチェックします（ただし、件数が多いので、それでも漏れるものはいくつかあると思います）。
過剰請求や間違い請求は、実は非常に多いです。是非一度、請求の根拠や管理会社の補修の内容、送金明細と実際の入金額、入退去の状況など、ご自身の目で突き合わせをされると良いと思います（多分、笑ってしまうようなことがあれこれと、現場では起こっていると思います。）。
+Cの賃貸では、経営の健全化、効率化を実現することで、一般の管理会社の追随を許さない、高額売り上げを実現しているのです。
A) 募集業務
賃貸アパートの管理を管理会社に「お任せ」した場合、最初に支障を来すのは募集業務です。多くの場合空室の募集情報は一社独占、ないしはほんの数社だけにしか流通せず、情報を完全に公開するという、そんな単純なことが意外と出来ません。この場合、理論的に考えて入退去の間隔は遅くなります、家賃は下ります。
大手管理会社Ｅが客付けに自信があるという説明で自社独占募集体制をオーナーに認めさせているのは業界の中でも異質で有名な話です。
一方で大手管理会社Ｔなどの各社も、「消毒」「消臭」「害虫駆除」などを、入居者の希望とは無関係に、オーナーに無断で「入居条件」として販売しているケースが非常に多く、これらは言うまでも無く入居促進の大きな弊害になっています。
ちなみに当社管理コンサル案件の川崎の物件でも管理会社Ｔが「消毒」「消臭」「害虫駆除」を販売しておりました。新築物件であるにも関わらずです。
あたかもオーナーが定めた「入居条件」であるかのような、誤解を招く説明（おそらくは意図的にです）をして、セット販売しようとしておりました。勿論、オーナーに無断で店舗内だけで行っていますから、オーナーに知る術はありません。
管理コンサルである当社が、複数の入居者紹介会社からの苦情の窓口となったため露見しましたが、通常の賃貸アパート事業では分からずじまいになるでしょう。これらは3つセットで3～4万円くらいになりますでしょうか。オーナーの知らないところで申し込みを諦めている入居者も居ることと思います。
ちなみに＋Ｃの賃貸では押し売りを発見した場合には、その担当を外したり、募集業務を完全に監視下においき、厳に入居者の望まない管理会社都合の押し売りを厳に禁じています。これも入居者紹介業者が行列してくれる、ひとつの大きな理由になっています（だから家賃が上がります）。
B) 集金代行、集計業務
最初にお伝えしたいのは、管理会社は集金業務は家賃保証会社に丸投げしているということです。家賃保証会社が作成した集計表と一緒に、一棟一本にまとまった現金を受領しているだけなのです。
大手管理会社Ｍ藤沢店では300円税別の駐輪場に、時間がたつとともに330円税なし、300円税なしという3パターンが出来てしまいました。
オーナーの担当税理士が数十円のために苦慮していたのは言うまでも無い笑い話ですが、おかしな税務処理こそが、余計な税務調査の引き金になり得ます。一定の資産を保有されている方ならご存じのことと思います。ましてや駐輪場に「消費税なし」などというパターンは、そもそもないのですから、その時点で管理会社であれば違和感を覚えなければならないはずです。更にその間違いを指摘するのですが、3ヶ月経っても4ヶ月経っても修正することができなくて、挙げ句、「そんなにうるさい客なら契約を解除する」ということで、なんと管理会社側からの管理契約期間中の契約解除となりました。ビックリするようなことも、実務を突き詰めると平気で起こります。
ＡＤ社は借り上げ保証という834,675円の定額送金作業に混乱が生じ、控除額を「月額ではなく年額」で計算してしまいました。このため送金額を598,955円と20万以上も安く間違えました。勿論、当社の指摘に対して平謝りで追加送金はされましたが、送金日は「今すぐに直ちに」ではなく、「次回送金に合わせて」とのこと。なかなか常識が通用しない世界でもあります。
こうした間違いは、こちらが気づかなければ、管理会社から訂正されることはほとんどありません（悪意があるのでは無く、本当に気づかないのだと思います）。また、こうした「彼らの常識」に基づいて、入居者対応が行われているのだと言うことも、重々承知しておく必要があろうかと思います。
C) 補修、清掃、鍵交換等、周辺業務
ここも、もはや当たり前で言うまでもありませんが、これらほぼ全ての作業が外注丸投げです。また、ほぼ全てに中間マージンが乗ってきます。ここでは退居後の室内補修業務とルームクリーニングについて【だけ】記述しますが、インターネット業者にもプロパンガス会社にも、警備会社にも、最近は公共料金の自由化関連の会社に対してまで、まあまあな金額が乗っかっていると思っておいた方が良いでしょう。
それでも楽な方がいい方は、そのままで良いのかもしれません。
補修業務で例えれば、退去者に対して15㎡のクロス貼り替え作業を単価2,000円で請求、30,000円を受領しますが、自社の外注先「業者」には単価1,300円で10㎡補修して13,000円で済ませて、約2万円（税込）の利益、といった感じになっています。オーナーが受領すべき利益を管理会社がかすめ取っているだけですから、この利益を当社ではオーナーが取れるような仕組みにしています。
清掃はもっとひどい状況です。1Rや1Kを「業者」に一日6件とか8件、回らせて単価8,000等、合計で4、5万の支払いとしていますが、一部屋の清掃が適当になる事は言うまでもありません。これをオーナーに10,000円で請求すると、一日あたりの儲けは2,000円×件数で、15,000円程度になったりします。ちなみに当社ではプロの清掃員が、1Kの掃除だけのために丸一日掛けて対応しています（バイトやパートの清掃員は基本、おりません）。
仕上がりの違いは歴然であり、入居決定速度に跳ね返ることはいうまでもありません。
なおここで管理会社の業者は「補修」も「清掃」も一緒にして、あえて「業者」と書いています。
理由は簡単で、大手管理会社Ｍ藤沢店の場合、補修と清掃という全く異なる職能を、一人の作業員に対応させているのです。「完全な素人」だとまでは言いませんが、専門性は極めて低いと言わざるを得無いと思います。清掃のいい加減さ、作業員の質（全面禁煙の敷地内の正面玄関前で堂々と喫煙：防犯カメラ映像あり）は、ティアレ上大岡という物件のオーナーが見かねて注意した程です。この時の、大手管理会社Ｍ藤沢店の店長からの回答は、「これがうちの清掃ですから！」だったとのことです。
「管理会社を誰かが管理」しないと、適正な管理業務が機能しないという、ちょっと訳の分からない状況に、業界自体が陥っています。
でもそれは逆に言えば、ちょっとやったら簡単に差別化できるということでもあって、正直そこにつけ込んで意味不明な高利回りを実現しているのが当社の成果であるという言い方も出来るかも知れません。
自慢ではありませんが当社のやっていることはとても基本的で単純なことばかりですから、どなたでも1、2年、コツだけ抑えていただければ、後は保有されている全ての物件で売り上げを伸ばしていくことが簡単にできるかも知れません。
D) 募集賃料、管理費の調査設定
後述の周辺相場調査のチャートから一目瞭然ですが、当社の調査レベルは他社とはまるで違います。
このため退居後の新規の募集賃料、管理費は、一切、当社にて調査決定しています。
またバランスにもよりますが、当社管理コンサル案件では居住継続中の住戸に対する値上げにも、応じていただける場合がとても多いです。日常の管理クオリティに対する一定の評価であると自負しております。
E) まとめ
普通の賃貸アパートでは管理業務報酬に加えて上記Ａ)業務では管理会社の報酬が上乗せされる上に募集間口が狭くなってしまうため、家賃が伸びません。これに加えて上記Ｃ)業務もマージン分だけ全ての業務が「割高」になります。
賃貸アパート事業というのは、何もしなければ入りが小さく、出が大きくなるような構造になっているのです。
当社コンサルの「＋Ｃの賃貸」では、賃料売り上げで出せる差益を出して（売り上げを伸ばして）、発注額は適正に調整、コスト管理します（支出の無駄を適正にカットする）。書けばそれだけです。
でもたったこれだけのことで、当社の管理コンサル実績が一般的な管理会社の年間賃料査定よりも200万程度高額になる場合が多いということは他でも触れた通りです。ブルク船橋の場合、9年前の査定は以下の通り1,500万程度ですが、築10年になろうかという2024年の実際の売り上げは1,700万を超えています（エビデンスは後述します）。
(3) 管理会社「以外の全ての不動産業者」とのネットワークの確立
空室募集を管理会社に一任しているという状況は論外と言うほかありません。
何社かの不動産会社を動かす程度の事にもあまり何かが解決できるわけでもなくて、転勤需要も考慮すれば空室情報は大げさではなく、北海道から沖縄までの全ての不動産業者に行き渡らせる必要があります。
「＋Ｃの賃貸」シリーズでは空室発生と同時に、当社が全国全ての不動産業者に対して募集情報を一斉配信します。毎回この状況から始まりますから、こうなれば管理会社も客付けを急がざるを得ません。
全不動産業者が競争状態になるような仕組みが意図的に、竣工時から時間を掛けて構築されてきているのです。
(4) デザインの優位性
「賃貸アパートの差別化」という発想は、いわれて久しいところではありますが、先に核心を書きます。
どんなに優れた提案であろうとも、コストを掛ければ無意味です。
事業をやっているのですから。
またデベロッパーの設計提案は確かにコストはきっちりコントロールされていますが、相当にチープな仕上がりになる場合が多いです。生活感丸出しのアパートが、高額賃料を得られるでしょうか。
一方、＋Ｃの賃貸シリーズでは全ての物件に担当設計者を起用するので、デザインの優位性があります。築7年目くらいまでの物件に関しては、ほぼ例外なく入退居の「入れ替えの度」に値上げ出来る住戸が多発するというようなことが起こります。このためほとんどの物件で、経年毎に年間賃料が上昇しているのです。
デザインは単にコストが係らなければ良いというものでもなく、費用対効果のバランスが非常に重要だということです。
(5) 建設コストのコントロール
住宅メーカーが建設する賃貸アパートと、賃貸アパートメーカーが建設する賃貸アパートは、実は全くの別物だと言うことはご存じでしょうか。
後者は安かろう悪かろうになりがちですが、前者は高品質には間違いがありませんが、妥当性を欠いて高額な場合が多いです。後者の場合はそもそもが、竣工時点から事業破綻している場合がほとんどなのです。ただの2階建てに重量鉄骨やらＲＣの構造を提案するのは、詐欺の「ような」話かと思います（当社私見）。
住宅メーカーの特性として「設計施工」というスタイルが上げられますが、コスト管理を重視する公共事業で多く採用されているスタイルは明確な「設計」と「施工」の分離です（特殊事情によるプロポーザル等は別にして）。設計施工の一括発注による、身内や社内でのお手盛り予算を防ぐだけでも、大きなコスト削減効果が期待できるのです。
なおこれとはまた別に、建築家が更に高額な工事費で（あるいは工事費などほとんど気にもせずに）これらに比べても更に素晴らしい物件や空間を創造する場合があります。しかし繰り返しますが事業をやっているのですから、売り上げに対してあまりにもバランスを欠いた投資をしてしまうと、かけた費用がいつまで経っても回収できません。
健全な事業というのは、投資額が適正な期間内に回収しきれるものだけのことを言うのであって、どれほど長期間入居しているかやどれほど空室が出ないかは事業判定の基準ではありません。土地込みで7％も回せる新築事業は現状は希少でしょうが、それでも回収にはざっくり15年係ります。4％程度の売り上げでどうするつもりなのかと思います。
素晴らしい建物は出来るのかも知れませんが、投下資金の回収に不適切な時間を要することこそが、事業上は大きなリスクです。
勿論、損を覚悟で趣味として取り組むなら話は別ですが、それは事業とは呼びません。
(6) まとめ
健全な事業実現のためには優れたデザインとコストが両立する必要があります。
これを実現するために当社では当社以外に外部の税理士や設計者を含めたチームで対応しています。彼らは言うまでも無くオーナーの支払う費用で活動しており、決してアパートメーカーからの紹介料等、受領しませんので中立性も確保されています（一般の税理士とは違います）。
「＋Ｃの賃貸」シリーズではそうした創意工夫によって入居希望者の目にとまったり、ご入居いただいた方に安心感や癒やしを感じていただけるような物件を、首都圏を中心に供給、ネットワークしています。
「＋Ｃの賃貸」シリーズ間での引越や、入居者による友人や縁故者の紹介制度も構築してきました（逆に問題のある借家にはオーナーズ倶楽部全体で情報共有、排除していきます）。
プロのデザイナーである一級建築士をデザイン監修に起用し、金融税務のプロである税理士が相続税に代表される税務対策に当たります。
彼らが独立的に事業に関わることで、ローコスト、適正価格での、優れた事業が実現出来るのです。
単身者が多い建物に対して、帰宅時の潤いを光で演出。物件レベル向上の費用対効果は多分、抜群。
生活感が露出しないように、錆びたママチャリが直視できない位置に移動すると共に、後方の建物への視線を遮る高さの植栽を設定。
本物件の特徴
本物件に関する、具体的な特徴を記述します。
(1) 資産価値検証
売り上げがいくら優秀でも物件価格が高額なら魅力は半減します。
中古建物は新築よりも割安であるというのは多くの方が感覚的にご存じかと思います。しかし本件が具体的にどの程度割安なのか、きちんと検証するのは難易度が高いのではないでしょうか。
物件価格を検証するためには、以下の様な詳細情報調査が必須であると当社では考えています。下図のような調査ではサンプル数は500件を簡単に超え、1,000件に届くことも全く珍しくありません。
数億円の投資を検討するにあたり、大手不動産業者の無料査定にある様な、周辺事例5件程度で、云々出来るものなのでしょうか？
きちんと調べなければ、きちんとした成果も出せないと思います。
ここでは理論値として「総額－土地の適正価格＝建物価格」という考え方をします。
土地 125.25坪 ×@120万 ＝約15,000万
とした場合、建物価格は9,000万となり、これは坪あたり建物費で63万円という事になります。
（※上記設定と物件取得後の減価償却の設定（土地建配分）は全く無関係です）
もっとも簡単なチェック方法として、「軽量鉄骨 アパート 施工単価」とyahoo検索してみて下さい。今なら「軽量鉄骨造 坪あたり：92万～108万円」と出てくると思います（2025年2月時点ですので、時期により当然変動します）。
築9年で60～70％くらいの価格で購入できる訳ですから、建物に関しては相当安価であるとお分かりいただけると思います。耐用年数は34年ですので（鉄骨肉厚4mm以上です）、経過期間は1／4程度。
しかもYahooの金額は施工床面積あたりであるところ、上記計算はバルコニーや外廊下、外構などを含めません（延べ床面積計算）ので、yahooと同じ基準で計算すると建物の施工単価は坪50万円台まで下落すると思われます。
(2) 当社による管理コンサル業務の圧倒的優位性
本件に対する2018年、新築時の施工会社や大手管理会社の賃料査定は二社ともが概ね1,500万円程度でした（査定書掲載済み）。
本物件は築3年の時点で中古でオーナーが「借り上げ保証付き」で購入しました。相続発生までは1,350万円の送金額が保証されていました。その後「借り上げ保証を解除」することにより、売り上げは一気に1,550万円、1,600万円、1,650万円、更に築10年近くなっても1,700万円を越えて伸びています（以上、全て「約」）。
成果にここまでの大差がつくのは入退去の募集活動の進め方が主な要因です（首都圏10地区弱、他の全ての物件でも同様なので）。当社の管理コンサル実績では売り上げが概ね査定額＋150～200万円の成果となることは既述の通りであり、本件でも例外ではありません。勿論永続的に家賃が上がり続ける物件など存在しませんが、築7年とか築10年くらいまでならば、当社の管理コンサル物件はむしろほとんどで、この様に家賃は上がっています。
賃貸アパートは税理士の紹介などで保有することも多いと思います。しかしその場合の管理は、不動産業者にお任せ、お手盛りとなります。本記事でまとめてきた様な、管理コンサル業務は税理士には行う技術も時間もありません。その事業と当社の事業は、毎年200万程度の差がついて行くことになります。改めて問題提起しますが、この差額は毎年累積します。言うまでも無く3年で500万を超え、5年で1,000万に届きます（実際に、いくつもの地区でそうした結果となっています）。
上手で言えば、3つのグラフの内の上段の収益で一生が過ぎていくだけと言うこととなります。ならばいざという大きな支払いや納税の際に支払いに窮しても、それだけ売り上げが小さいのならなんの不思議もないでしょう。
また当社の管理コンサル事業では売り上げの優位性のみならず、送金額にも大きな差が出ることが一般的です。
本件の査定は上記の通り2018年の大手各社の査定額で1,500万円程度でしたが、2024年の当社からオーナーへの送金実績額は約1,400万円です。これは実に、大手各社の想定売り上げの93％にも登ります。査定額の90％が送金される事業と言えば「借り上げ保証」が一般事例かと思いますが、その場合には図中右端、折角年々伸ばしてきた売り上げは、全てが不動産業者の儲けです。
本事業は相続完了後に「一般管理」に切り替え、かつ90％の送金額を維持しているため、上記の毎年の売り上げ差額利益200万円も、全てオーナーが売り上げとして受領し続けています。ここも当社管理コンサルの大きなポイントとなります。
また当社からの送金額というのは以下のＢＭコストを全て支払い済みの金額なので、これはほぼ税引き前となります。
・エアコン交換費用は支払い済みです（累積で5台程度）。
・バルコニー防水補修工事は対応済みです（累積で3件程度）。
・屋外物干し脱落再補修工事対応済みです（累積で1件）。
※ただし防水と物干しは残り全戸への無償補修対応を施工会社と当社が交渉中。
・入退去に補修全室支払い済みです（クロス、ＣＦ、電球、水栓等々）。
・ルームクリーニング全室支払い済みです。
・共用部日常清掃（月二回）、ポリッシャー（適宜）支払い済みです。
・消防点検費用。
・セコム費用（全館一括加入）。
・税理士顧問料。
・募集費用一切、支払い済みです（他業者広告料も含めて）。
・管理会社管理費、支払い済みです。
・当社管理コンサル業支払い済みです。
※逆に上記に含まれないものは、概ね、固定資産税90万程度と顧問設計者費用年間15万円程度と共用部電気代、火災保険料くらい。
また仮にですが本件建物竣工当時の大手賃貸管理会社Ｍの査定（前掲）1,500万に対して、当社が実際に実現してきた手残りがどのくらいの割合になるのかもグラフ化してみます。
ご覧になるとお分かりいただけると思いますが、当社では一般的な大手管理会社の査定額に対して90％を超える手残りを実現していることになります。繰り返しますが、これは上記費目の費用が全て含まれた上での話です。
また年間200万円の増加賃料は、所謂不動産の出口戦略では更に破壊的な効果を発揮します。言うまでもありませんが6％利回りで一棟アパートを売却する際、設定価格は＋3,000万円となります。
圧倒的優位性というのはこういうことであり、きちんと【管理会社を管理】しているかどうかが非常に重要だということになります。
(3) 借り上げ保証（空室保証）
借り上げ保証は空室保証とも呼ばれ、一見、オーナーにとってありがたい仕組みのように「見えてしまいます」。
しかし一旦立ち止まり、冷静にお考えいただきたいのですが、空室が多発して銀行返済が滞ったり、事業の運営が危険に陥るような可能性のある賃貸アパートを、売りつける事業者は信頼に足るのでしょうか？
＋Ｃの賃貸では空室が出るような立地や、銀行返済に問題が出るような事業計画は、そもそも組みません。担当の税理士も当社も、迷わず反対します（それでも横浜で事業を実施して、土地買い新築7％を達成された方はありますが、当社は安全を優先します）。私たちのチームには賃貸アパートが売れさえすれば良いと考えている者は一人もおりません。
とはいえ借り上げ保証には毎月の送金額が「増えも減りもしない」というメリットもあります。具体的には相続に代表される税務対策の局面を考えた場合には一定の優位性があります。本件は元々が借り上げ保証継続条件で販売されていた中古だったことと、お母様の相続対策に対応するための物件だったため、年間1,350万の借り上げ保証条件を当初は継続、相続完了後に借り上げ保証解除の交渉を行いました。借り上げ保証契約を解除して当社がコンサルティングを開始すると、年間売り上げは1,550万～1,700万と、グングン上昇しました。ここがＡＤ社に管理を一任していた状況と、弊社が管理コンサルに着手した違いです。
なお借地借家法ではご高齢な個人のオーナーを「地主」、上場すらしているような大手不動産業者を「店子」と見なして、大手不動産業者を圧倒的に保護、一旦契約した借り上げ保証契約の解除を認めないという解釈をしています（弁護士も裁判所も）。
でも誠意を持って協議をすれば、無償での借り上げ保証契約の解除協議に応じる、(株)タウンハウジングの様な優良企業もあります。一方、こうした法律の不備のような部分を逆手にとって、借り上げ保証契約の解除に対して非常に高額な違約金を請求してくる「Ｋの賃貸」や「Ａ社」の様な、モラルを疑うような企業も多々あります（モラルはともかく、合法です）。
特に借り上げ保証を含んだ事業着手時のパートナー選びは、解除条件も吟味した上で、慎重に行うべきかと思います。
※当社の全物件がそうしているように、当社担当の営業マンであれば、施工単価の非常に安い木下不動産（木下工務店）に施工を発注し、木の賃には管理業務を発注しないということは可能です。木下不動産の職員自体が、木の賃を管理会社として推薦しておりません。お困りの方は当社宛、直接ご相談下さい。
(4) 入退居ごとの値上げ（相当程度多発しています）
一般的に築6、7年というのは、そろそろ家賃が下がり始める時期でしょう。
その時期に本物件では6件の入退去がありましたが、うち4件で値上げを実現しています。またそのうち2件は月額で5千円以上の値上げとなっています。更に入退去時のルーム・クリーニングや補修の時間を含めても、空室が一ヶ月以上に及んだ部屋は1件も無く、2件は退居ではなく継続居住中であるにも関わらず、更新のタイミングでの値上げを実現しています。
ここまでだけで、ちょっと聞いたことも無いようなことがあれこれ起こっていると思いますが、本物件が入居者から、日常の清掃や管理など、一定の評価を得られるクオリティを維持できていることへの評価であると考えています。と、同時に、最近有名になってきたアパートメーカーが頻繁に発言している、「決め物」。その物件に案内さえすれば、営業マンが点数を稼げるクオリティを維持している物件として、周辺業者にも相当認知されているのだと思います。
管理会社一社にお任せで募集活動を何年やっても、絶対にこうはなりません。
ちなみに既に築10年くらいになる大宮の当社管理コンサル案件では、2024年の12／28～2025年の2／6までの間に5件の退居がありましたが、未だに値上げもしつつ、2／8までには全戸が申し込みとなりました。
このように、退居前に内見をせずに次の方が申し込むという流れが出来ている物件は非常に多いです。
当社サイトの写真のみでご判断をいただきますが、当社と多くの周辺業者との間に、仮に退居後に問題があっても、必ずサイトのクオリティまでの原状回復工事がきちんとなされるという信頼関係が確立されているのです。よって仮に補修済みの物件であっても、入居者から入居後に合理的な補修要望があれば、基本、徹底的に対応しています。その信頼関係が多くの事業者との間に育まれるため、築年数が進み認知が深まることがメリットになっている側面もあるのです。
本物件でも築年数の経過と共に手伝ってくれる業者の数がどんどん増えて、そのため客付け速度やレベル（家賃）も上がり、もって年間売り上げが毎年伸びるという状況を作り出せているのです。
正直、当初のA社の借り上げ保証で賃料査定が甘すぎた（安すぎた･･まあ多分、借り上げ保証はどこでも「安め設定」でしょうが）せいもあると思いますが、上記のような周辺環境や物件の背景も考慮すれば、今後もまだ値上げの可能性が十分にある物件であると当社では考えています。
(5) 相続税対策
本物件は、購入するだけで、翌日には相続税対策が完結します。
2億円の「現金」という資産を2億円の「満室の賃貸アパート」に置き換えるだけで、概ね1億円分くらいの相続税の節税効果が出ることは、多くの方がご存じと思います。（詳細は税理士にご確認下さい）。
相続税の評価において、現預金は額面そのものが評価額となりますが、不動産の場合には実際の売買価格よりも、かけ離れて大幅に減額された評価額となります。数億円の現預金のある方の場合、現金から不動産へ、資産の種類を置き換えただけでも、大幅に相続税が減額される可能性があるのです。
手元の現金や借り入れた現金で不動産を購入し、大きく減額された評価額とのマイナスの差額を、他の資産と合算（差引）することで、相続税を下げるという方法は、昨今ではむしろ一般化しているのではないでしょうか。概算算定をすると、資産規模に応じて、概ね以下の相続税額の減額が可能となります。
資産額 5億程度の方 → 相続税を約5千万円減額可能
資産額 7億程度の方 → 相続税を約6千万円減額可能
資産額 10億程度の方 → 相続税を約8千万円減額可能
＊以上あくまでも概算ですので、詳細は別途、税理士の計算が必要です
なお表題に記載の通り、この相続税の圧縮効果は満室の賃貸アパートを購入した場合、所有権移転の直後から100％の効果が発揮できることが大きな特徴です。今まで相続対策を全くしてこなかったが、被相続人の健康上の理由から今すぐに大きな額の納税額の減額を実施したいという方に最適な物件です。
以下の動画は、弊社がケーブルテレビで放送した相続対策の実例紹介です。是非ご覧ください。
(6) 減価償却の（意図的な）設定と所得税対応
相続税対策はとても簡単で、自動計算的に誰にでも納税額を下げることが出来ますが、所得税対応は難易度が高いです。
皆様ご存じの通り、中古アパートの取り引き価格のうち、建物部分に該当する価格をいくらに「設定」するかで減価償却費が変わります。例えば本件を税理士に丸投げしてしまうと多くの場合、なんの工夫もない計算により、以下の数式で毎年520万くらいの経費にしかなりません（これでも大きいですが）。
●34年－築9年＋9年×0.2＝27年 →14,000万／27年＝520万
しかしこの設定には解釈の部分もあり、当社の税理士の見立てでは毎年800万弱の経費（減価償却）が取れるとのことです。毎年の経費が300万余分に取れるかどうかは、所得税対策としては非常に大きな差になります。
- 詳細は物件購入前に、税理士にご確認下さい。
- また上記は賃料売上が下落しないことが前提ですが、本物件では築3年～築9年の弊社の運用期間に関しては、現に売り上げは一方的に伸びています。
- 本件はエビデンスとして、大手管理会社ミニテックの送金明細を、「取引前」にご提示させていただくことが可能です。
本物件の詳細情報
- 住所 千葉県船橋市海神1丁目28-4
- 地番 千葉県船橋市海神1丁目382番12
- 物件名称 BURG船橋（ブルクフナバシ）
- 交通 京成線京成船橋駅より徒歩約9分、JR総武線船橋駅より徒歩約10分、東葉高速線東海神駅より徒歩約15分
- 地目 宅地
- 土地権利 所有権
- 土地面積 414.04㎡（約125坪）公簿
- 延床面積 471.99㎡（約143坪）公簿
- 建物構造 軽量鉄骨造・3階建
- 総戸数 1K：18戸
- 現況 賃貸中
- 築年月 2016年3月
- 確認番号 第FBC建確済15-833号（平成27年9月10日）
- 検査済番号 第FBC建完済15-0833号（平成28年3月18日）
- 駐輪場 7台：月額200円（税別）
- 駐車場 なし
- バイク置き場 大型可 4台：月額2,000円（税別）
- 設備等 電力・公営水道・本下水・都市ガス
- 都市計画 市街化区域
- 用途地域 第一種住居地域／準住居地域
- 防火指定 準防火地域
- 地区指定 高度地区（第二種高度地区）
- 斜線制限 有
- 日影規制 有
- 建ぺい率 60%
- 容積率 200%
- 接道状況 南東側幅員5.07ｍ公道に4.93ｍ接道
- 道路種別 42条2項1号
- 引き渡し 相談
- 態様 専属専任媒介
- 現況有姿売買
- 貸室内設備を含め、建物本体も契約不適合責任免責
- 入居中につき建物状況調査不可
- 広告有効期限：2025年10月
契約付帯条件
- 司法書士、売主指定（ただし適正額）
- 当社管理コンサル業務継続条件（物件引き渡し後三年間） ／実質利回りで約5.6％：現地管理会社費用、当社費用、募集費用、入退去費用（補修、室内清掃、鍵交換）、セコム、共用部清掃等の支払いを含めて売り上げの約77％を送金（23年、24年実績）
物件写真
外観・外構
室内
最寄り駅
当物件から船橋駅まで
当物件からJR船橋駅までは約10分。駅周辺は大規模な商業施設が集まっていて日々の暮らしには便利です。途中の道のりも基本的に歩道が確保されているので安全です。船橋駅は東京駅に乗り換えなしで行けますから、新幹線の出張などにも便利です。
高速道路も圧倒的に便利
本物件購入時の融資について
(1) 難易度の高いランドセット
ランドセットというのは一部賃貸アパート事業者が使い始めた言葉だろうと思いますが、土地を購入して建物を新築することをいうようです。大規模なリフォームをリノベーションと一部の不動産業者が呼称しているくらい、ことばの根拠は希薄ですが、さて、2015年頃以降、あからさまな金融庁の引き締め政策に呼応して、事業実現の難易度が増しています。
(2) 融資希望銀行が5倍に増える築浅中古一棟物件の売買
ランドセットの難しさは一にも二にも、今融資した資金の返済が、土地購入後の設計後の建設後の概ね一年先になるというところです。しかも建設まではある程度急げばスケジュールの目処も立ちますが、融資返済に必要な賃料が売り上がるところまでは値下げをしても入居者を確保しなければなりません。
これにたいして中古一棟ものは、今月融資して売買すれば、来月から家賃が入るので返済も始まります。そういう意味で現金なものですが、当社連系のアパートメーカーのお抱えを含めても簡単に5行以上、検討してくれる銀行が整うのです。銀行の数が多いということは、当然、金利も競争まではしなくとも常識的なラインの攻防になる事が期待できて、少なくとも2％を超えるような条件はないと考えて良いだろうと思います。
本物件による相続税対策の実績
なお本物件は既に昨年、建築主としてこの事業を5年前に立案したご主人から、もう一棟の賃貸アパートと共に奥様へ実際に相続されています。この時にご主人の相続対策がしっかり整っていたため、奥様は年間賃料約1,600万円の本物件と、年間賃料約1,300万円のもう一棟の賃貸アパート、都内のご自宅などを、一切、相続税を支払うことなく相続されています。
相続納税なく、二棟の優良な賃貸アパート事業を相続された奥様は、今回、一棟を売却することで、今後の老後のより一層安全な生活資金調達のために、現状の借り入れ金の完済を計画しています。
相続税の圧縮効果だけに着目すれば、購入物件は本物件に限る必要はありません。同程度の金額の物件を購入されるだけで、同程度の効果が期待できるとお考えいただいてよろしいかと思います。
ただし、次項以降にご説明をさせていただく、アパート建設時や管理運営における工夫や提案がなければ、将来得られる賃料収入には相当な開きが出ると思います。
以下、本物件を含めた＋Ｃシリーズの賃貸アパートが、他物件と如何に差別化されているか、ご覧いただければと思います。
周辺物件には真似できない高額賃料収入の実現
本物件の優位性は、相続対策としての即効性だけではありません。
是非、賃料収入実績も、ご確認ください。通常の投資物件としても十分に評価をいただけるだけの実績を出していると思います。
よくある、「相続税は消えたが一向に儲からない」という様な物件とは異なります。
本物件の竣工以来の総賃料収入は経過5年の実績値で約8,000万円ほどになるのですが、各住戸毎の入退居の経緯、賃料設定の経過までを含めて全てを開示しています。2016年～2020年の実績値をご確認下さい。
ご要望の場合には具体的な売買契約の際に、各年次の管理会社（タウンハウジング：首都圏100店舗、従業員数約800名）からの送金明細票も開示することが可能です。
新しい管理体制
本物件のオーナーは茨城在住で都内に通勤しています。オーナーの代理を務め、本物件の建設以来、管理運営、賃料設定等々、総合的に取り仕切る当社は神奈川県鎌倉市にございます。
オーナーと当社にて管理方針を明確化し、実際の現地の管理業務はタウンハウジング浦和店に業務委託する仕組みとなっています。
当社プロデュースの＋Ｃシリーズの賃貸のオーナーは、神奈川県横浜市と埼玉県所沢市、千葉県船橋市と神奈川県茅ヶ崎市など、分散して賃貸アパートを保有しており、大規模災害によるリスクに対応しています。
旧来の、狭いエリアに何棟もの物件を集中立地させるという運用方針こそが、昨今の想定外の大規模災害やゲリラ豪雨等の異常気象に対しては、むしろ大きなリスクになる時代であるとの考え方です。
更にオーナーの皆様はオーナーズ倶楽部というメーリングリストにより、常時情報交換や、万が一の際の互助の仕組みを構築しています。
物件管理は現地の管理会社に業務委託し、その業務を当社が指導して、多くの資産を狭いエリアに集中させないで、リスクの距離的な分散によってどこで発生するか分からない災害や異常気象に対応していくというのは、今後の管理体制の新しい形なのではないでしょうか。
現状の当社コンサル物件は、仙台、宇都宮、大宮、所沢、船橋、川崎、横浜（複数棟）、茅ヶ崎などに分布しており、今後は平塚・小田原エリアや中央線西部方面への好条件の物件の拡大を模索しております。
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