条件概要
価格：2億1,000万円 年間売上：約1,180万円 概算実効利回り：5.6％
年間売上は以下の収入で構成しています。
・年間賃料収入、年間管理費収入、年間バイク置き場、駐輪場収入
・礼金、更新料収入（2023年実績）
・入退居時貸し室修繕費用差額売上、入退居時ルームクリーニング差額収入、鍵交換費用差額収入、入居者募集時アース・デザイン売上還元金（2023年実績）
(1) 退去後の圧倒的な入居速度が、築7年の物件で値上げを多数実現！
本物件における、2021年の値上げ実現住戸をまとめると、5回の入退去のうち4回で値上げをしており、その幅は2,000円～3,000円。2020年にも3/4件で2,000円～3,000円。
(2) 長期間のレントロール公開という姿勢が証明する、ずっと満室である事の証明（大手管理会社の証明書付き）
当社プロデュースの＋Ｃの賃貸シリーズではレントロールはこの様に、全住戸、全期間に渡って公開しています。本物件の場合には2016年以降の全てを公開していますが、その各々に(株)タウンハウジングから当社宛の毎年、毎月の送金明細を明示することが可能です。
5年を超える事業期間の全年全月のレントロールを公開するなどということは、全国初のことであろうと思いますが、そんなことができる理由は、当月とか先月だけをターゲットに、強引な満室戦略などをしていないということの証明にもなります。売却一棟アパートの売値をつり上げるために、売主が募集業者に広告料を過大に支払ったり、自社の職員や関係者を一時的に住まわせて、販売期間だけを満室に見せかけるというのは良くある話ですが、5年もの賃料売上詳細を公開し、大手業者の証明書も添付するとなるとごまかしは一切利きません。当サイトの公開データは簡単には信じられないほどのものだろうとは思いますが、どうぞご安心下さい。
＋Ｃの賃貸シリーズの特徴
(1) アース・デザインによる管理統括指示と現地の大手管理会社の役割分担
当社プロデュースの＋Ｃの賃貸シリーズは基本的に例外なく全ての物件で、現地の対応や報告が大手の賃貸アパート管理会社によって実施されており、オーナーの目ざす運営意図を反映するための指示が当社が出ています。具体的には、共用部清掃の手配、植栽計画や手入れ、敷金精算のチェックと承認、工事業者の手配と見積チェック、ルームクリーニングの手配、募集賃料の調査設定、管理費の設定、その募集賃料での募集期間の設定、警備会社やインターネット、ガス事業者の契約形態の管理や変更などの一切を当社から指示します。
管理会社の業務を厳しくコントロールすることで、これらのコストカットや適正発注額への調整による支出の削減を実現していることは言うまでもありませんが、管理会社の間違いチェックも当社の重要な作業です。当社のオーナーズ倶楽部メールに、ほとんど週一回は管理会社への業務に対する是正の指示が出ていますが、集金代行業務の受領手数料（特に募集手数料）や鍵交換費用の過剰請求は日常茶飯事です。こうした計算間違いのの全てを毎月、毎回、是正することで経営の健全化、効率化を実現しています。
(2) 管理会社以外の全ての不動産業者とのネットワークの確立
空室募集を管理会社に一任しているという状況は議論の時間が無駄なほど論外です。
しかし仮に複数社に依頼したからといって、その状況が改善されることはありません。まさに五十歩百歩程度の違いでしょうか。本質的な問題に全く対応できておりません。当社プロデュースの＋Ｃの賃貸シリーズでは全国全ての不動産業者を一斉に動かして、空室が発生したと同時に激しい競争が生じるような仕組みを竣工時から意図的に構築してゆきます。
前段の対応をされている賃貸アパートオーナーの方に限れば、「全国全ての不動産業者」と「地元業者数社」の違いが、なんとなくの総数の大きさ程度にしかイメージできていないから、そういう発注を長年平気で改善もせず、しているのだろうとも思いますが、「あなたの物件で経年と共に退去後の入居が早まったり、値上げ住戸の割合が増えたりしていますか？」と、聞かれれば、＋Ｃの賃貸シリーズとの埋めようも無いほどの資産運営能力の大きな違いが実感できるのでじゃないでしょうか。
空室募集を管理会社に一任しているという状況は議論の時間が無駄なほど論外です。
しかし仮に複数社に依頼したからといって、その状況が改善されることはありません。まさに五十歩百歩程度の違いでしょうか。本質的な問題に全く対応できておりません。当社プロデュースの＋Ｃの賃貸シリーズでは全国全ての不動産業者を一斉に動かして、空室が発生したと同時に激しい競争が生じるような仕組みを竣工時から意図的に構築します。
前段の対応をされている賃貸アパートオーナーの方に限れば、「全国全ての不動産業者」と「地元業者数社」の違いが、なんとなくの総数の大きさ程度にしかイメージできていないから、そういう発注を長年平気で改善もせず、しているのだろうとも思いますが、「あなたの物件で経年と共に退去後の入居が早まったり、値上げ住戸の割合が増えたりしていますか？」と、聞かれれば、＋Ｃの賃貸シリーズとの埋めようも無いほどの資産運営能力の大きな違いが実感できるのでじゃないでしょうか。
また、この入退去のスピード感はツイッターにも公開し、＋Ｃの賃貸シリーズの、他の優良入居者からの友人知人の紹介という形の構築につなげていきます。
(3) デザインの優位性
「賃貸アパートの差別化」という発想は、いわれて久しいところもありますが、一点、非常に重要な確信を最初に書きます。それがどんなに優れた提案であろうと、必要以上にコストを掛ければ無意味です。
また単にコストが係らなければ良いのかと言えば、本物件には当初、デベロッパーの設計提案もあり、確かにコストはきっちりコントロールされてはいたものの、そのプランのまま建設を進めた場合には、現在の植栽部分は駐車場や駐輪場であり、生活感丸出しのチープなアパートになってしまっていたと思います。健全な事業実現のためには優れたデザインとコストが両立する必要があるのです。
その有効な解決方法の一つが「設計」と「施工」の分離です。両社がなれ合うのでは無く、ましては一括発注による身内や社内でのお手盛り予算を防ぐだけでも、デザインの実現とコストダウンの大きな相乗効果を発揮する場合は珍しくありません。
＋Ｃの賃貸シリーズでは写真の通り、入居希望者の目にとまったり、ご入居いただいた方に長く安心感や癒やしを感じていただけたりという物件を目指して、プロのデザイナーである一級建築士をデザイン監修に必ず起用しています。設計者が他の立場から独立的に事業に関わることで、ローコスト、あるいは適正価格での工事が実現出来るのです。当然設計料が掛かるわけですがさて、賃貸アパートオーナーの皆様は、是非、ご自身の所有される物件と＋Ｃの賃貸シリーズ、入退去の速度等々を比較してみて下さい。＋Ｃの賃貸シリーズではデザイン優位性が先述の値上げなどを実現していますが、家賃6万円が3ヶ月空室で広告料を2ヶ月掛けてたいら、設計者の業務報酬など簡単に取り返すのでは無いでしょうか。
本物件の特徴
(1) 購入するだけで、翌日には相続税対策が完結します
ご存じの方も多いと思いますが、2億円の「現金」という資産を、2億円の「満室の賃貸アパート」に置き換えるだけで、多くの場合、概ね1億円分くらいの相続税の課税評価額が圧縮できます（当然、詳細は、ご自身で判断されずに税理士にご相談下さい）。
相続税の評価において、現預金は額面そのものが評価額となりますが、不動産の場合には実際の売買価格よりも、かけ離れて大幅に減額された評価額となります。数億円の現預金のある方の場合、現金から不動産へ、資産の種類を置き換えただけでも、大幅に相続税が減額される可能性があるのです。
手元の現金や借り入れた現金で不動産を購入し、大きく減額された評価額とのマイナスの差額を、他の資産と合算（差引）することで、相続税を下げるという方法は、昨今ではむしろ一般化しているのではないでしょうか。概算算定をすると、資産規模に応じて、概ね以下の相続税額の減額が可能となります。
資産額 5億程度の方 → 相続税を約5千万円減額可能
資産額 7億程度の方 → 相続税を約6千万円減額可能
資産額 10億程度の方 → 相続税を約8千万円減額可能
＊以上あくまでも概算ですので、詳細は別途、税理士の計算が必要です
なお表題に記載の通り、この相続税の圧縮効果は満室の賃貸アパートを購入した場合、所有権移転の直後から100％の効果が発揮できることが大きな特徴です。今まで相続対策を全くしてこなかったが、被相続人の健康上の理由から今すぐに大きな額の納税額の減額を実施したいという方に最適な物件です。
本物件の購入による相続税の節税効果に関しては、個別に皆様の資産状況に応じた計算が必要となりますので、当社連系税理士の言い分を鵜呑みにせず、是非、お知り合いの税理士にもご確認下さい。ご自身で旧知の税理士を選任いただくことで、一層当社の記載事項が事実であり実現出来るのだという実感を、お持ちいただける様になると思います。
(2) 相続税対策に失敗している相続税対策
以下の動画は、弊社がケーブルテレビで放送した相続対策の実例紹介です。是非ご覧ください。
(3) 隣地建物の影響を軽減しつつ、既製品窓でコストを抑えた採光確保
本物件の詳細情報
- 住所 埼玉県所沢市元町20-21
- 地番 所沢市元町595-3，5
- 物件名称 Ｃｌｅｙｅｒａ元町（クレイラモトマチ）
- 交通 西武新宿線・池袋線 所沢駅 徒歩約14分 西武池袋線・狭山線 西所沢駅 徒歩約11分
- 地目 宅地
- 土地権利 所有権
- 土地面積 380.31㎡（約115.04坪）公簿 他に私道52㎡あり
- 延床面積 491.81㎡（約148.77坪）公簿
- 建物構造 木造・2階建
- 総戸数 1K：2戸・1DK：4戸・1LDK：6戸 全12戸
- 現況 賃貸中
- 築年月 2019年3月
- 確認番号 JE17BA1-11-0047号（平成29年10月16日）
- 検査済番号 JE19BC1-11-0014号（平成31年3月28日）
- 駐輪場 6台：月額200円（税別）
- 駐車場 なし
- バイク置き場 2台：月額1,000円（税別）
- 設備等 電力・公営水道・本下水・プロパンガス
- 都市計画 市街化区域
- 用途地域 近隣商業地域
- 防火指定 なし 法22条指定区域
- 斜線制限 有
- 日影規制 有
- 建ぺい率 80%
- 容積率 200%
- 接道状況 北側幅員約3.2ｍの私道に約9.3ｍ接道
南側幅員約2.7ｍの市道に約9.2ｍ接道 - 道路種別 42条2項1号
- 引き渡し 相談
- 態様 専属専任媒介
- 現況有姿売買
- 貸室内設備を含め、建物本体も契約不適合責任免責
- 入居中につき建物状況調査不可
- 広告有効期限：2025年2月
物件写真
最寄り駅
当物件から一番近い最寄り駅は西武池袋線の「西所沢駅」。距離計算では約11分。女性がゆっくり歩いても12～3分で歩ける距離です。西所沢駅は全然大きくないのですが、意外にも（？）急行も停まるため、池袋駅まで停車駅が4駅のみ約35分で到着可能な場合もあります。
駅までの道のりはいくつか選択肢があり、細い路地を選択して最短距離を進むか、比較的人通りや車通りのある大きな道を歩くか、実際にいろいろ歩いてみてお好みでご選択ください。
また、西武池袋線の上り方面の一つ手前駅の「所沢駅」も距離計算で約14分。こちらは大規模主要駅ですので、当然、急行も停車します。SEIBUデパートや大型スーパー、充実の商店街もありますので、帰りはこちらを利用して買い物をしたり、食事をしたりしながら帰宅するのも良いでしょう。
本物件購入時の融資について
(1) 難易度の高いランドセット
ランドセットというのは一部賃貸アパート事業者が使い始めた言葉だろうと思いますが、土地を購入して建物を新築することをいうようです。大規模なリフォームをリノベーションと一部の不動産業者が呼称しているくらい、ことばの根拠は希薄ですが、さて、2015年頃以降、あからさまな金融庁の引き締め政策に呼応して、事業実現の難易度が増しています。
(2) 融資希望銀行が5倍に増える築浅中古一棟物件の売買
ランドセットの難しさは一にも二にも、今融資した資金の返済が、土地購入後の設計後の建設後の概ね一年先になるというところです。しかも建設まではある程度急げばスケジュールの目処も立ちますが、融資返済に必要な賃料が売り上がるところまでは値下げをしても入居者を確保しなければなりません。
これにたいして中古一棟ものは、今月融資して売買すれば、来月から家賃が入るので返済も始まります。そういう意味で現金なものですが、当社連系のアパートメーカーのお抱えを含めても簡単に5行以上、検討してくれる銀行が整うのです。銀行の数が多いということは、当然、金利も競争まではしなくとも常識的なラインの攻防になる事が期待できて、少なくとも2％を超えるような条件はないと考えて良いだろうと思います。
本物件による相続税対策の実績
なお本物件は既に昨年、建築主としてこの事業を5年前に立案したご主人から、もう一棟の賃貸アパートと共に奥様へ実際に相続されています。この時にご主人の相続対策がしっかり整っていたため、奥様は年間賃料約1,600万円の本物件と、年間賃料約1,300万円のもう一棟の賃貸アパート、都内のご自宅などを、一切、相続税を支払うことなく相続されています。
相続納税なく、二棟の優良な賃貸アパート事業を相続された奥様は、今回、一棟を売却することで、今後の老後のより一層安全な生活資金調達のために、現状の借り入れ金の完済を計画しています。
相続税の圧縮効果だけに着目すれば、購入物件は本物件に限る必要はありません。同程度の金額の物件を購入されるだけで、同程度の効果が期待できるとお考えいただいてよろしいかと思います。
ただし、次項以降にご説明をさせていただく、アパート建設時や管理運営における工夫や提案がなければ、将来得られる賃料収入には相当な開きが出ると思います。
以下、本物件を含めた＋Ｃシリーズの賃貸アパートが、他物件と如何に差別化されているか、ご覧いただければと思います。
周辺物件には真似できない高額賃料収入の実現
本物件の優位性は、相続対策としての即効性だけではありません。
是非、賃料収入実績も、ご確認ください。通常の投資物件としても十分に評価をいただけるだけの実績を出していると思います。
よくある、「相続税は消えたが一向に儲からない」という様な物件とは異なります。
本物件の竣工以来の総賃料収入は経過5年の実績値で約8,000万円ほどになるのですが、各住戸毎の入退居の経緯、賃料設定の経過までを含めて全てを開示しています。2016年～2020年の実績値をご確認下さい。
ご要望の場合には具体的な売買契約の際に、各年次の管理会社（タウンハウジング：首都圏100店舗、従業員数約800名）からの送金明細票も開示することが可能です。
新しい管理体制
本物件のオーナーは茨城在住で都内に通勤しています。オーナーの代理を務め、本物件の建設以来、管理運営、賃料設定等々、総合的に取り仕切る当社は神奈川県鎌倉市にございます。
オーナーと当社にて管理方針を明確化し、実際の現地の管理業務はタウンハウジング浦和店に業務委託する仕組みとなっています。
当社プロデュースの＋Ｃシリーズの賃貸のオーナーは、神奈川県横浜市と埼玉県所沢市、千葉県船橋市と神奈川県茅ヶ崎市など、分散して賃貸アパートを保有しており、大規模災害によるリスクに対応しています。
旧来の、狭いエリアに何棟もの物件を集中立地させるという運用方針こそが、昨今の想定外の大規模災害やゲリラ豪雨等の異常気象に対しては、むしろ大きなリスクになる時代であるとの考え方です。
更にオーナーの皆様はオーナーズ倶楽部というメーリングリストにより、常時情報交換や、万が一の際の互助の仕組みを構築しています。
物件管理は現地の管理会社に業務委託し、その業務を当社が指導して、多くの資産を狭いエリアに集中させないで、リスクの距離的な分散によってどこで発生するか分からない災害や異常気象に対応していくというのは、今後の管理体制の新しい形なのではないでしょうか。
現状の当社コンサル物件は、仙台、宇都宮、大宮、所沢、船橋、川崎、横浜（複数棟）、茅ヶ崎などに分布しており、今後は平塚・小田原エリアや中央線西部方面への好条件の物件の拡大を模索しております。
お問い合わせなど
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