条件概要
価格：2億1,000万円 年間売上：約1,180万円 概算実効利回り：5.6％
賃料、管理費、駐輪場・バイク置き場収入、礼金、更新料、入退居時差額収入（修繕差額、ルームクリーニング差額、鍵交換差額、募集時アース・デザイン売上還元金等）
＋Ｃの賃貸シリーズの特徴
(1) アース・デザインによる管理統括指示と現地の大手管理会社の役割分担
社プロデュースの＋Ｃの賃貸シリーズは基本的に物件対応を現地の大手賃貸アパート管理会社に業務委託しています。オーナーの理想的なアパート運営実現のため、以下の様なコントロールをしています。
以下の約十項目のうちのいくつかでも毎月毎回、キッチリ仕事をされている賃貸アパートは世の中に何軒あるでしょう。
黙っていれば勝手に毎月相当額が送金されてくると言う性質の家賃収入、ソコまで手間を掛けて精査しなければならないというモチベーションを、何年も保持し続けることは簡単なことではありません。
- 有名ルームクリーニング業者の手配
- 管理会社への日常業務の指示、対応内容や手順の構築と提案
- 管理会社配布書面のチェック及び修正、添削
- 管理会社の賃料等集計明細の間違い探し
- 管理会社の鍵保管、駐輪場管理のチェック
- 募集賃料の調査設定、管理費の設定
- 敷金精算のチェックと承認
- 補修業者の手配と見積チェック、価格交渉
- 警備会社との特別契約
- インターネット、ガス事業者の手配、契約形態の管理
- 共用部や植栽管理業者の手配
- その他
管理会社の業務を野放しにする事無く、適正発注額へのコストカットを実現したり、管理会社の間違いの修正も当社の重要な業務です。当社のオーナーズ倶楽部メールには週に何回か、各物件の管理会社への業務に対する是正の指示が出ており、多くのオーナーが各地区での失敗や成功を情報共有できます。見落としがちな管理会社からの過剰請求も逐一是正することで、経営の健全化、効率化を実現しているのです。
(2) 管理会社以外の全ての不動産業者とのネットワークの確立
空室募集を管理会社に一任しているという状況は論外と言うほかありません。
また空室募集を複数の不動産会社に依頼したところで、上記状況は改善できません。
＋Ｃの賃貸シリーズでは全国全ての不動産業者に対して、当社が責任を持って空室募集情報を一斉配信、空室が発生したと同時に大小を問わず、全不動産業者の競争が生じるような仕組みを意図的に、竣工時から時間を掛けて構築しています。
とても簡単な話なのですが、全不動産業者に情報開示するだけで、当社が実現した売上が大手管理会社の査定額よりも、たった一年で200万円も上回ったケースがあります。また当社が実現した売上が大手アパートメーカーが実際に支払っていた借り上げ保証賃料よりも年間で350万円も高額になった実例もあるのです。
ひとつの管理会社に任せるとか、数社に募集活動をさせるという形態は、こういう規模の損害を容認すると言うことなのです。
(3) デザインの優位性
「賃貸アパートの差別化」という発想は、いわれて久しいところではありますが、先に核心を書きます。
どんなに優れた提案であろうとも、コストを掛ければ無意味です。
事業をやっているのですから。
またデベロッパーの設計提案は確かにコストはきっちりコントロールされていますが、相当にチープな仕上がりになる場合が多いです。生活感丸出しのアパートが、高額賃料を得られるわけがありません。
一方、＋Ｃの賃貸シリーズにはデザイン優位性があります。後段公開資料の通り築7年目くらいまでの物件に関しては、ほぼ例外なく入退居時の値上げ住戸が多数発生します。このためほとんどの物件で、経年毎に年間賃料が上昇しているのです。
単にコストが係らなければ良いというものでもなく、バランスが非常に重要だということです。
(4) 建設コストのコントロール
賃貸アパートメーカーが建設する賃貸アパートと、住宅メーカーが建設する賃貸アパートは、イロハの「イ」から別物だと言うことはご存じでしょうか。前者が安かろう悪かろうになりがちだというお話しは前項にありますが、後者は高品質には間違いがありませんが、妥当性を欠いて高額だという特徴があります。
住宅メーカーの特性として「設計施工」というスタイルが上げられますが、コスト管理を重視する公共事業で多く採用されているスタイルは明確な「設計」と「施工」の分離です。設計施工の一括発注による、身内や社内でのお手盛り予算を防ぐだけでも、とんでもなく大きなコスト削減効果が期待できるのです。
(5) まとめ
健全な事業実現のためには優れたデザインとコスト管理を両立する必要があります。これを実現するために当社では当社以外に外部の税理士や建築家を含めたチームで対応してゆきます。彼らは言うまでも無くオーナーの支払う費用で活動しており、決してアパートメーカーからの中立性も確保されています。
＋Ｃの賃貸シリーズではそうした創意工夫によって写真の通り、入居希望者の目にとまったり、ご入居いただいた方に長く安心感や癒やしを感じていただけるような物件を首都圏を中心に供給、ネットワークしています（オーナーズ倶楽部が情報交流できます）。プロのデザイナーである一級建築士をデザイン監修に起用し、金融税務のプロである税理士が相続税に代表される税務対策に当たります。彼らが独立的に事業に関わることで、ローコスト、あるいは適正価格での、優れた事業が多数、実現出来ているのです。
本物件の特徴
(1) 購入するだけで、翌日には相続税対策が完結します
2億円の「現金」という資産を2億円の「満室の賃貸アパート」に置き換えるだけで、概ね1億円分くらいの相続税の節税効果が出ることは、多くの方がご存じと思います。（詳細は税理士にご確認下さい）。
相続税の評価において、現預金は額面そのものが評価額となりますが、不動産の場合には実際の売買価格よりも、かけ離れて大幅に減額された評価額となります。数億円の現預金のある方の場合、現金から不動産へ、資産の種類を置き換えただけでも、大幅に相続税が減額される可能性があるのです。
手元の現金や借り入れた現金で不動産を購入し、大きく減額された評価額とのマイナスの差額を、他の資産と合算（差引）することで、相続税を下げるという方法は、昨今ではむしろ一般化しているのではないでしょうか。概算算定をすると、資産規模に応じて、概ね以下の相続税額の減額が可能となります。
資産額 5億程度の方 → 相続税を約5千万円減額可能
資産額 7億程度の方 → 相続税を約6千万円減額可能
資産額 10億程度の方 → 相続税を約8千万円減額可能
＊以上あくまでも概算ですので、詳細は別途、税理士の計算が必要です
なお表題に記載の通り、この相続税の圧縮効果は満室の賃貸アパートを購入した場合、所有権移転の直後から100％の効果が発揮できることが大きな特徴です。今まで相続対策を全くしてこなかったが、被相続人の健康上の理由から今すぐに大きな額の納税額の減額を実施したいという方に最適な物件です。
本物件の購入による相続税の節税効果に関しては、個別に皆様の資産状況に応じた計算が必要となりますので、是非、お知り合いの税理士にもご確認下さい。ご自身で旧知の税理士を選任いただくことで、一層当社の記載事項が事実であり実現出来るのだという実感を、お持ちいただける様になると思います。
以下の動画は、弊社がケーブルテレビで放送した相続対策の実例紹介です。是非ご覧ください。
(2) 相続税対策に失敗している相続税対策
相続税対策だけなら「満室の賃貸アパート」を買えばよいということは、ご存じの方の方が多いくらいかと思います。しかしそれらの賃貸アパートは多くの場合、10年程度で空室対策か賃料の下落に悩むことになるものがほとんどでしょう。
税理士に勧められたハウスメーカー等の場合が特に注意すべきです。税理士のやることですから確かに相続税対策には成功し、相続税はほとんど0になりが、税理士は建築も事業も特別な知識がありません。建物の新築時コストの妥当性も、相続対策完了後の15年後の賃貸アパートの空室対策にも対応できません。こうして相続税だけが下がったが、賃貸アパート事業としてはまるで儲からない賃貸アパート事業ばかりが社会に供給されてきたのです。
相続対策が始まりですから、空室で次世代が苦労していたら、それはただの失敗です。
(3) 隣地建物の影響を軽減しつつ、既製品窓でコストを抑えた採光確保
当物件の北東側隣地は現在駐車場です。第三者所有地なので将来、建物が建つ可能性があります。そのとき、当物件１階の日当たりはどうなるでしょう。残念ながら、当物件は東側に敷地の余裕がありません。当物件が通常の建て方をしていれば、１階居住者の日当たりはほぼ期待できない状況となります。空室の内覧に来た方にも「暗い部屋だな」と悪い印象を持たれてしまうかもしれません。
そこで当物件では、建築家にデザインを依頼、天井高を3mにする提案を得ました。建築基準法上では2.1mが最低基準ですから、大胆に上げたことになります。天井高を上げて、窓を高い位置に設け、採光を得る工夫によって日当たりの問題を緩和しました。アパートメーカーでは通常、天井高を高くした分だけ特注品の大きな窓を設置します。当然、特注品ですからコストも上がります。それでは意味が無いので、当物件では既製品の窓を天井にあわせて高い位置に設置し、隣に片開きの縦長窓を床に合わせて設置する工夫をしました。
これにより、日照問題を解決すると共に、掃き出し窓も設置することが出来ています。無理にコストをかけなくても十分な採光と機能性が確保できている、工夫ある建物なのです。
(4) 他業者活用
以下はどなたでもよくご存じの有名大手不動産業者各社の就業者数と、それ以外の中小不動産業者全体の就業者数をグラフ化した物です。
空室物件の募集情報をネット配信できなかった昭和の時代には、このグラフのように中小各社が一塊になる事は不可能でしたが、今は弊社が 【一斉同報配信】 というボタン一つで全国全ての業者に情報を公開することが出来ます。
言うまでも無く大手各社は全国ネットではありますが、それらを何社か動かす効果を、弊社の情報配信方法は、圧倒的に凌駕することになります。これが+Cの賃貸で空室募集の際に値上げ住戸が多発する理由の一つになっています。
本物件の詳細情報
- 住所 埼玉県所沢市元町20-21
- 地番 所沢市元町595-3，5
- 物件名称 Ｃｌｅｙｅｒａ元町（クレイラモトマチ）
- 交通 西武新宿線・池袋線 所沢駅 徒歩約14分 西武池袋線・狭山線 西所沢駅 徒歩約11分
- 地目 宅地
- 土地権利 所有権
- 土地面積 380.31㎡（約115.04坪）公簿 他に私道52㎡あり
- 延床面積 491.81㎡（約148.77坪）公簿
- 建物構造 木造・2階建
- 総戸数 1K：2戸・1DK：4戸・1LDK：6戸 全12戸
- 現況 賃貸中
- 築年月 2019年3月
- 確認番号 JE17BA1-11-0047号（平成29年10月16日）
- 検査済番号 JE19BC1-11-0014号（平成31年3月28日）
- 駐輪場 6台：月額200円（税別）
- 駐車場 なし
- バイク置き場 2台：月額1,000円（税別）
- 設備等 電力・公営水道・本下水・プロパンガス
- 都市計画 市街化区域
- 用途地域 近隣商業地域
- 防火指定 なし 法22条指定区域
- 斜線制限 有
- 日影規制 有
- 建ぺい率 80%
- 容積率 200%
- 接道状況 北側幅員約3.2ｍの私道に約9.3ｍ接道
南側幅員約2.7ｍの市道に約9.2ｍ接道 - 道路種別 42条2項1号
- 引き渡し 相談
- 態様 専属専任媒介
- 現況有姿売買
- 貸室内設備を含め、建物本体も契約不適合責任免責
- 入居中につき建物状況調査不可
- 広告有効期限：2025年2月
物件写真
最寄り駅
当物件から一番近い最寄り駅は西武池袋線の「西所沢駅」。距離計算では約11分。女性がゆっくり歩いても12～3分で歩ける距離です。西所沢駅は全然大きくないのですが、意外にも（？）急行も停まるため、池袋駅まで停車駅が4駅のみ約35分で到着可能な場合もあります。
駅までの道のりはいくつか選択肢があり、細い路地を選択して最短距離を進むか、比較的人通りや車通りのある大きな道を歩くか、実際にいろいろ歩いてみてお好みでご選択ください。
また、西武池袋線の上り方面の一つ手前駅の「所沢駅」も距離計算で約14分。こちらは大規模主要駅ですので、当然、急行も停車します。SEIBUデパートや大型スーパー、充実の商店街もありますので、帰りはこちらを利用して買い物をしたり、食事をしたりしながら帰宅するのも良いでしょう。
本物件購入時の融資について
(1) 難易度の高いランドセット
ランドセットというのは一部賃貸アパート事業者が使い始めた言葉だろうと思いますが、土地を購入して建物を新築することをいうようです。大規模なリフォームをリノベーションと一部の不動産業者が呼称しているくらい、ことばの根拠は希薄ですが、さて、2015年頃以降、あからさまな金融庁の引き締め政策に呼応して、事業実現の難易度が増しています。
(2) 融資希望銀行が5倍に増える築浅中古一棟物件の売買
ランドセットの難しさは一にも二にも、今融資した資金の返済が、土地購入後の設計後の建設後の概ね一年先になるというところです。しかも建設まではある程度急げばスケジュールの目処も立ちますが、融資返済に必要な賃料が売り上がるところまでは値下げをしても入居者を確保しなければなりません。
これにたいして中古一棟ものは、今月融資して売買すれば、来月から家賃が入るので返済も始まります。そういう意味で現金なものですが、当社連系のアパートメーカーのお抱えを含めても簡単に5行以上、検討してくれる銀行が整うのです。銀行の数が多いということは、当然、金利も競争まではしなくとも常識的なラインの攻防になる事が期待できて、少なくとも2％を超えるような条件はないと考えて良いだろうと思います。
本物件による相続税対策の実績
なお本物件は既に昨年、建築主としてこの事業を5年前に立案したご主人から、もう一棟の賃貸アパートと共に奥様へ実際に相続されています。この時にご主人の相続対策がしっかり整っていたため、奥様は年間賃料約1,600万円の本物件と、年間賃料約1,300万円のもう一棟の賃貸アパート、都内のご自宅などを、一切、相続税を支払うことなく相続されています。
相続納税なく、二棟の優良な賃貸アパート事業を相続された奥様は、今回、一棟を売却することで、今後の老後のより一層安全な生活資金調達のために、現状の借り入れ金の完済を計画しています。
相続税の圧縮効果だけに着目すれば、購入物件は本物件に限る必要はありません。同程度の金額の物件を購入されるだけで、同程度の効果が期待できるとお考えいただいてよろしいかと思います。
ただし、次項以降にご説明をさせていただく、アパート建設時や管理運営における工夫や提案がなければ、将来得られる賃料収入には相当な開きが出ると思います。
以下、本物件を含めた＋Ｃシリーズの賃貸アパートが、他物件と如何に差別化されているか、ご覧いただければと思います。
周辺物件には真似できない高額賃料収入の実現
本物件の優位性は、相続対策としての即効性だけではありません。
是非、賃料収入実績も、ご確認ください。通常の投資物件としても十分に評価をいただけるだけの実績を出していると思います。
よくある、「相続税は消えたが一向に儲からない」という様な物件とは異なります。
本物件の竣工以来の総賃料収入は経過5年の実績値で約8,000万円ほどになるのですが、各住戸毎の入退居の経緯、賃料設定の経過までを含めて全てを開示しています。2016年～2020年の実績値をご確認下さい。
ご要望の場合には具体的な売買契約の際に、各年次の管理会社（タウンハウジング：首都圏100店舗、従業員数約800名）からの送金明細票も開示することが可能です。
新しい管理体制
本物件のオーナーは茨城在住で都内に通勤しています。オーナーの代理を務め、本物件の建設以来、管理運営、賃料設定等々、総合的に取り仕切る当社は神奈川県鎌倉市にございます。
オーナーと当社にて管理方針を明確化し、実際の現地の管理業務はタウンハウジング浦和店に業務委託する仕組みとなっています。
当社プロデュースの＋Ｃシリーズの賃貸のオーナーは、神奈川県横浜市と埼玉県所沢市、千葉県船橋市と神奈川県茅ヶ崎市など、分散して賃貸アパートを保有しており、大規模災害によるリスクに対応しています。
旧来の、狭いエリアに何棟もの物件を集中立地させるという運用方針こそが、昨今の想定外の大規模災害やゲリラ豪雨等の異常気象に対しては、むしろ大きなリスクになる時代であるとの考え方です。
更にオーナーの皆様はオーナーズ倶楽部というメーリングリストにより、常時情報交換や、万が一の際の互助の仕組みを構築しています。
物件管理は現地の管理会社に業務委託し、その業務を当社が指導して、多くの資産を狭いエリアに集中させないで、リスクの距離的な分散によってどこで発生するか分からない災害や異常気象に対応していくというのは、今後の管理体制の新しい形なのではないでしょうか。
現状の当社コンサル物件は、仙台、宇都宮、大宮、所沢、船橋、川崎、横浜（複数棟）、茅ヶ崎などに分布しており、今後は平塚・小田原エリアや中央線西部方面への好条件の物件の拡大を模索しております。
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