(2) 当社による管理コンサル業務の圧倒的優位性
本件に対する2018年、新築時の施工会社や大手管理会社の賃料査定は二社ともが概ね1,500万円程度でした（査定書掲載済み）。
本物件は築3年の時点で中古でオーナーが「借り上げ保証付き」で購入しました。相続発生までは1,350万円の送金額が保証されていました。その後「借り上げ保証を解除」することにより、売り上げは一気に1,550万円、1,600万円、1,650万円、更に築10年近くなっても1,700万円を越えて伸びています（以上、全て「約」）。
成果にここまでの大差がつくのは入退去の募集活動の進め方が主な要因です（首都圏10地区弱、他の全ての物件でも同様なので）。当社の管理コンサル実績では売り上げが概ね査定額＋150～200万円の成果となることは既述の通りであり、本件でも例外ではありません。勿論永続的に家賃が上がり続ける物件など存在しませんが、築7年とか築10年くらいまでならば、当社の管理コンサル物件はむしろほとんどで、この様に家賃は上がっています。
賃貸アパートは税理士の紹介などで保有することも多いと思います。しかしその場合の管理は、不動産業者にお任せ、お手盛りとなります。本記事でまとめてきた様な、管理コンサル業務は税理士には行う技術も時間もありません。その事業と当社の事業は、毎年200万程度の差がついて行くことになります。改めて問題提起しますが、この差額は毎年累積します。言うまでも無く3年で500万を超え、5年で1,000万に届きます（実際に、いくつもの地区でそうした結果となっています）。
上手で言えば、3つのグラフの内の上段の収益で一生が過ぎていくだけと言うこととなります。ならばいざという大きな支払いや納税の際に支払いに窮しても、それだけ売り上げが小さいのならなんの不思議もないでしょう。
また当社の管理コンサル事業では売り上げの優位性のみならず、送金額にも大きな差が出ることが一般的です。
本件の査定は上記の通り2018年の大手各社の査定額で1,500万円程度でしたが、2024年の当社からオーナーへの送金実績額は約1,400万円です。これは実に、大手各社の想定売り上げの93％にも登ります。査定額の90％が送金される事業と言えば「借り上げ保証」が一般事例かと思いますが、その場合には図中右端、折角年々伸ばしてきた売り上げは、全てが不動産業者の儲けです。
本事業は相続完了後に「一般管理」に切り替え、かつ90％の送金額を維持しているため、上記の毎年の売り上げ差額利益200万円も、全てオーナーが売り上げとして受領し続けています。ここも当社管理コンサルの大きなポイントとなります。
また当社からの送金額というのは以下のＢＭコストを全て支払い済みの金額なので、これはほぼ税引き前となります。
・エアコン交換費用は支払い済みです（累積で5台程度）。
・バルコニー防水補修工事は対応済みです（累積で3件程度）。
・屋外物干し脱落再補修工事対応済みです（累積で1件）。
※ただし防水と物干しは残り全戸への無償補修対応を施工会社と当社が交渉中。
・入退去に補修全室支払い済みです（クロス、ＣＦ、電球、水栓等々）。
・ルームクリーニング全室支払い済みです。
・共用部日常清掃（月二回）、ポリッシャー（適宜）支払い済みです。
・消防点検費用。
・セコム費用（全館一括加入）。
・税理士顧問料。
・募集費用一切、支払い済みです（他業者広告料も含めて）。
・管理会社管理費、支払い済みです。
・当社管理コンサル業支払い済みです。
※逆に上記に含まれないものは、概ね、固定資産税90万程度と顧問設計者費用年間15万円程度と共用部電気代、火災保険料くらい。
また仮にですが本件建物竣工当時の大手賃貸管理会社Ｍの査定（前掲）1,500万に対して、当社が実際に実現してきた手残りがどのくらいの割合になるのかもグラフ化してみます。
ご覧になるとお分かりいただけると思いますが、当社では一般的な大手管理会社の査定額に対して90％を超える手残りを実現していることになります。繰り返しますが、これは上記費目の費用が全て含まれた上での話です。
また年間200万円の増加賃料は、所謂不動産の出口戦略では更に破壊的な効果を発揮します。言うまでもありませんが6％利回りで一棟アパートを売却する際、設定価格は＋3,000万円となります。
圧倒的優位性というのはこういうことであり、きちんと【管理会社を管理】しているかどうかが非常に重要だということになります。
年間売上詳細とご提案
ブルク船橋は年間売り上げが毎年伸びてるというのは冒頭記載の通りですが、その内容を毎年、住戸別、月別に詳細として公開します。
通常、家賃保証は年間の査定賃料の90％を保証する仕組みとなっています。
ブルク船橋でいえば査定賃料が1,500万円で保証額が1,350万円です。2019年に
実際にあったお話をしています。
ここで借り上げた不動産事業者が、実際には1,600万円売り上げたとしても、差額の250万円はまるまる事業者の利益になります。この利益が所有者に還元されることはありません。
借り上げ保証解除交渉の折り、当時の担当者からは「借り上げ保証を解除して一般管理にすると、手数料があれこれ増えるので手取りは減る」と言われました。これも実際にあったお話しで、皆様の中にも現にそういう説明を事業者からされた経験のある方は少なくないでしょう。借り上げ保証解除後、Ｍ社に管理をさせていれば確かにそうだったかもしれません。でもブルク船橋は弊社が管理コンサルに着手し2022年以降、売上は毎年1,600万円を超え、当初の査定額＋100～200万円の差益を出しています。
借り上げ保証契約であれば、この差益は全て事業者の利益となります。
しかしながら弊社では、物件運用中の弊社提案の補修や設備交換にご対応いただけることを条件として、これらとは少し異なる提案をしています。
大手賃貸管理会社が査定した賃料を保証しつつ、ソコからの上積み利益の1／4をを所有者に配分します。
ブルク船橋で2022年と2025年を例示すると以下の通りです。
○2022年 売上1,660万円、弊社コンサルによる差益310万円
支払額：保証額1,350万円 ＋ 差益配分77.5万円 合計1,428万円
※これは通常の借り上げ保証よりも78万円お得になります。
○2025年 売上1,730万円、弊社コンサルによる差益380万円
支払額：保証額1,350万円 ＋ 差益配分95万円 合計1,445万円
※これは通常の借り上げ保証よりも95万円お得になります。
これらの契約では売上が空室等により査定額を下回っても、1,350万円部分は支払いが保証されます。
2022年の1,660万円以降、毎年1,690万円、1,720万円、1,730万円とＡＤ社や大手管理会社Ｍの1,500万円という査定を大きく上回る実績を出してきた弊社の手腕を含めて、ご検討をいただければと存じます。
- 2019年の1,350万円の借り上げ保証時点から、保証解除後、弊社管理コンサル開始後の全ての売上状況をご覧いただけます。
- 借り上げ保証解除の意見交換時、当時のM社（現A社）からは、「一般管理にすると手数料があれこれ増えるので手取りは減る」と言われましたが、そんな訳はありません。ｗ
- 2022年に約1,660万円、2023年に約1,690万円、2024年に約1,720万円と、売上を伸ばしていることが分かります。
- 弊社ではその要因を、本稿冒頭に箇条書きした「「＋Ｃの賃貸」の特徴」の12項目であると考えています。
- やってあたりまえの管理業務を、オーナーに代わり弊社が行っているだけのことなのです。
本物件の詳細情報
- 住所 千葉県船橋市海神1丁目28-4
- 地番 千葉県船橋市海神1丁目382番12
- 物件名称 BURG船橋（ブルクフナバシ）
- 交通 京成線京成船橋駅より徒歩約9分、JR総武線船橋駅より徒歩約10分、東葉高速線東海神駅より徒歩約15分
- 地目 宅地
- 土地権利 所有権
- 土地面積 414.04㎡（約125坪）公簿
- 延床面積 471.99㎡（約143坪）公簿
- 建物構造 軽量鉄骨造・3階建
- 総戸数 1K：18戸
- 現況 賃貸中
- 築年月 2016年3月
- 確認番号 第FBC建確済15-833号（平成27年9月10日）
- 検査済番号 第FBC建完済15-0833号（平成28年3月18日）
- 駐輪場 7台：月額200円（税別）
- 駐車場 なし
- バイク置き場 大型可 4台：月額2,000円（税別）
- 設備等 電力・公営水道・本下水・都市ガス
- 都市計画 市街化区域
- 用途地域 第一種住居地域／準住居地域
- 防火指定 準防火地域
- 地区指定 高度地区（第二種高度地区）
- 斜線制限 有
- 日影規制 有
- 建ぺい率 60%
- 容積率 200%
- 接道状況 南東側幅員5.07ｍ公道に4.93ｍ接道
- 道路種別 42条2項1号
- 引き渡し 相談
- 態様 専属専任媒介
- 現況有姿売買
- 貸室内設備を含め、建物本体も契約不適合責任免責
- 入居中につき建物状況調査不可
- 広告有効期限：2025年10月
契約付帯条件
- 司法書士、売主指定（ただし適正額）
- 当社管理コンサル業務継続条件（物件引き渡し後三年間） ／実質利回りで約5.6％：現地管理会社費用、当社費用、募集費用、入退去費用（補修、室内清掃、鍵交換）、セコム、共用部清掃等の支払いを含めて売り上げの約77％を送金（23年、24年実績）
物件写真
外観・外構
室内
最寄り駅
当物件から船橋駅まで
当物件からJR船橋駅までは約10分。駅周辺は大規模な商業施設が集まっていて日々の暮らしには便利です。途中の道のりも基本的に歩道が確保されているので安全です。船橋駅は東京駅に乗り換えなしで行けますから、新幹線の出張などにも便利です。
高速道路も圧倒的に便利
本物件購入時の融資について
(1) 難易度の高いランドセット
ランドセットというのは一部賃貸アパート事業者が使い始めた言葉だろうと思いますが、土地を購入して建物を新築することをいうようです。大規模なリフォームをリノベーションと一部の不動産業者が呼称しているくらい、ことばの根拠は希薄ですが、さて、2015年頃以降、あからさまな金融庁の引き締め政策に呼応して、事業実現の難易度が増しています。
(2) 融資希望銀行が5倍に増える築浅中古一棟物件の売買
ランドセットの難しさは一にも二にも、今融資した資金の返済が、土地購入後の設計後の建設後の概ね一年先になるというところです。しかも建設まではある程度急げばスケジュールの目処も立ちますが、融資返済に必要な賃料が売り上がるところまでは値下げをしても入居者を確保しなければなりません。
これにたいして中古一棟ものは、今月融資して売買すれば、来月から家賃が入るので返済も始まります。そういう意味で現金なものですが、当社連系のアパートメーカーのお抱えを含めても簡単に5行以上、検討してくれる銀行が整うのです。銀行の数が多いということは、当然、金利も競争まではしなくとも常識的なラインの攻防になる事が期待できて、少なくとも2％を超えるような条件はないと考えて良いだろうと思います。
本物件による相続税対策の実績
なお本物件は既に昨年、建築主としてこの事業を5年前に立案したご主人から、もう一棟の賃貸アパートと共に奥様へ実際に相続されています。この時にご主人の相続対策がしっかり整っていたため、奥様は年間賃料約1,600万円の本物件と、年間賃料約1,300万円のもう一棟の賃貸アパート、都内のご自宅などを、一切、相続税を支払うことなく相続されています。
相続納税なく、二棟の優良な賃貸アパート事業を相続された奥様は、今回、一棟を売却することで、今後の老後のより一層安全な生活資金調達のために、現状の借り入れ金の完済を計画しています。
相続税の圧縮効果だけに着目すれば、購入物件は本物件に限る必要はありません。同程度の金額の物件を購入されるだけで、同程度の効果が期待できるとお考えいただいてよろしいかと思います。
ただし、次項以降にご説明をさせていただく、アパート建設時や管理運営における工夫や提案がなければ、将来得られる賃料収入には相当な開きが出ると思います。
以下、本物件を含めた＋Ｃシリーズの賃貸アパートが、他物件と如何に差別化されているか、ご覧いただければと思います。
周辺物件には真似できない高額賃料収入の実現
本物件の優位性は、相続対策としての即効性だけではありません。
是非、賃料収入実績も、ご確認ください。通常の投資物件としても十分に評価をいただけるだけの実績を出していると思います。
よくある、「相続税は消えたが一向に儲からない」という様な物件とは異なります。
本物件の竣工以来の総賃料収入は経過5年の実績値で約8,000万円ほどになるのですが、各住戸毎の入退居の経緯、賃料設定の経過までを含めて全てを開示しています。2016年～2020年の実績値をご確認下さい。
ご要望の場合には具体的な売買契約の際に、各年次の管理会社（タウンハウジング：首都圏100店舗、従業員数約800名）からの送金明細票も開示することが可能です。
新しい管理体制
本物件のオーナーは茨城在住で都内に通勤しています。オーナーの代理を務め、本物件の建設以来、管理運営、賃料設定等々、総合的に取り仕切る当社は神奈川県鎌倉市にございます。
オーナーと当社にて管理方針を明確化し、実際の現地の管理業務はタウンハウジング浦和店に業務委託する仕組みとなっています。
当社プロデュースの＋Ｃシリーズの賃貸のオーナーは、神奈川県横浜市と埼玉県所沢市、千葉県船橋市と神奈川県茅ヶ崎市など、分散して賃貸アパートを保有しており、大規模災害によるリスクに対応しています。
旧来の、狭いエリアに何棟もの物件を集中立地させるという運用方針こそが、昨今の想定外の大規模災害やゲリラ豪雨等の異常気象に対しては、むしろ大きなリスクになる時代であるとの考え方です。
更にオーナーの皆様はオーナーズ倶楽部というメーリングリストにより、常時情報交換や、万が一の際の互助の仕組みを構築しています。
物件管理は現地の管理会社に業務委託し、その業務を当社が指導して、多くの資産を狭いエリアに集中させないで、リスクの距離的な分散によってどこで発生するか分からない災害や異常気象に対応していくというのは、今後の管理体制の新しい形なのではないでしょうか。
現状の当社コンサル物件は、仙台、宇都宮、大宮、所沢、船橋、川崎、横浜（複数棟）、茅ヶ崎などに分布しており、今後は平塚・小田原エリアや中央線西部方面への好条件の物件の拡大を模索しております。
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