【即日 相続対策対応物件】 売却一棟アパート さいたま市桜区田島4丁目
顧問建築家制度の提案

税務評価上の評価減が相続対策に魅力!
所有権移転の翌日から節税効果を発揮!
2020年 年間賃料実績1,785万円 (利回り5.58%) 最新詳細売上公開

価格:3億2,000万円

即日相続対策対応物件 築浅1棟中古マンション Habita-U/アビタ・ユー

所在:さいたま市桜区田島4丁目23-2
交通 : JR武蔵野線「西浦和」より徒歩約10分

   JR埼京線「中浦和」より徒歩約12分
築年月 : 2015年8月築

土地面積:482.14㎡(約145.84坪)公簿
延床面積:642.42㎡(約194.33坪)公簿
間取り : 1K 21世帯 鉄骨造 3階建て
駐車場 : 車3台 バイク2台 自転車21台

(ご要望により施主負担にて屋根撤去)

*当社にお申し込みの個人のお客様に限り、

価格交渉いただけます。詳細は下段をご覧下さい。

購入するだけで、翌日には完結する相続税対策

アパートの購入によって実現する相続税の圧縮は「時価」がポイントです。

 

相続税の評価において、現預金は額面そのものが評価額となりますが、不動産の場合には実際の売買価格よりも、かけ離れて大幅に減額された評価額となります。

 

数億円の現預金のある方の場合、現金から不動産へ、資産の種類を置き換えただけでも、大幅に相続税が減額される可能性があるのです。

 

手元の現金や借り入れた現金で不動産を購入し、大きく減額された評価額とのマイナスの差額を、他の資産と合算(差引)することで、相続税を下げるという方法は、昨今ではむしろ一般化しているのではないでしょうか。

 

 

当社連携の税理士の計算によれば本物件を購入した場合、資産規模に応じて、概ね以下の相続税額の減額が可能となります。

  • 資産額  5億程度の方 → 相続税を約5千万円減額可能
  • 資産額  7億程度の方 → 相続税を約6千万円減額可能
  • 資産額 10億程度の方 → 相続税を約8千万円減額可能

*以上あくまでも概算ですので、詳細は別途、税理士の計算が必要です

なお表題に記載の通り、この相続税の圧縮効果は満室の賃貸アパートを購入した場合、所有権移転の直後から100%の効果が発揮できることが大きな特徴です。

今まで相続対策をしてこなかったが、被相続人の健康上の理由から今すぐに大きな額の納税額の減額を実施したいという方に最適な物件であると考えます。

本物件の購入による相続税の節税効果に関しては、個別に皆様の資産状況に応じた計算が必要となりますので、是非、お知り合いの税理士にご確認下さい。なおご要望の場合、当社からも税理士の紹介は可能です(税理士の費用は概算算定で10万円ほど必要になります)。

本物件による相続税対策の実績

なお本物件は既に昨年、建築主としてこの事業を5年前に立案したご主人から、もう一棟の賃貸アパートと共に奥様へ実際に相続されています。この時にご主人の相続対策がしっかり整っていたため、奥様は年間賃料約1,600万円の本物件と、年間賃料約1,300万円のもう一棟の賃貸アパート、都内のご自宅などを、一切、相続税を支払うことなく相続されています。

相続納税なく、二棟の優良な賃貸アパート事業を相続された奥様は、今回、一棟を売却することで、今後の老後のより一層安全な生活資金調達のために、現状の借り入れ金の完済を計画しています。

 

 

相続税の圧縮効果だけに着目すれば、購入物件は本物件に限る必要はありません。同程度の金額の物件を購入されるだけで、同程度の効果が期待できるとお考えいただいてよろしいかと思います。

 

 

ただし、次項以降にご説明をさせていただく、アパート建設時や管理運営における工夫や提案がなければ、将来得られる賃料収入には相当な開きが出ると思います。

 

以下、本物件を含めた+Cシリーズの賃貸アパートが、他物件と如何に差別化されているか、ご覧いただければと思います。

周辺物件には真似できない高額賃料収入の実現

本物件の優位性は、相続対策としての即効性だけではありません。

 

是非、賃料収入実績も、ご確認ください。通常の投資物件としても十分に評価をいただけるだけの実績を出していると思います。

 

よくある、「相続税は消えたが一向に儲からない」という様な物件とは異なります。

 

本物件の竣工以来の総賃料収入は経過5年の実績値で約8,000万円ほどになるのですが、各住戸毎の入退居の経緯、賃料設定の経過までを含めて全てを開示しています。2016年~2020年の実績値をご確認下さい。

 

ご要望の場合には具体的な売買契約の際に、各年次の管理会社(タウンハウジング:首都圏100店舗、従業員数約800名)からの送金明細票も開示することが可能です。

2020年 総賃料

2017年 総賃料

2018年 総賃料

2019年 総賃料

本物件がこのような高額賃料を実現できているのは、JR埼京線中浦和駅徒歩12分、JR武蔵野線西浦和駅徒歩10分と通勤・通学に便利な2路線を利用できる立地というだけではなく、建築家の監修によって施された植栽やカラーコーディネートによる高級感の演出効果の影響が大きいと考えています。

 

当初、デベロッパーの設計提案もありましたが、そのプランのまま建設を進めた場合には、現在の植栽部分は駐輪場であり、施工は楽だったでしょうが、生活感丸出しのチープなアパートになってしまっていたと思います。

 

「設計」と「施工」の分離が効果を発揮した事例であると考えています。

新築工事
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住みたい街ランキング4位「大宮」まで10分!

新幹線駅でもあるJR大宮駅は、SUUMOの住みたい街ランキング関東版2020でも昨年同様の4位を維持しています。近接の浦和駅も10位にランクインしており、本物件の中浦和駅の立地は今まさに絶妙と言って良いロケーションになっているのではないでしょうか。

 

それもそのはず。大宮や浦和からは東京、新宿、渋谷、池袋など主要な駅まで約30分~40分で通うことができ、通勤通学には嬉しい距離感。また、大規模商業施設や飲食店も数多くそろっており、利便性はかなり高いことが分かります。

 

本物件の最寄りは、埼京線「中浦和」と武蔵野線「西浦和」。

どちらの駅も大宮よりも東京寄りに位置していますので、アクセスは申し分なしです!

新しい管理体制

本物件のオーナーは茨城在住で都内に通勤しています。オーナーの代理を務め、本物件の建設以来、管理運営、賃料設定等々、総合的に取り仕切る当社は神奈川県鎌倉市にございます。

 

オーナーと当社にて管理方針を明確化し、実際の現地の管理業務はタウンハウジング浦和店に業務委託する仕組みとなっています。

 

当社プロデュースの+Cシリーズの賃貸のオーナーは、神奈川県横浜市と埼玉県所沢市、千葉県船橋市と神奈川県茅ヶ崎市など、分散して賃貸アパートを保有しており、大規模災害によるリスクに対応しています。

 

旧来の、狭いエリアに何棟もの物件を集中立地させるという運用方針こそが、昨今の想定外の大規模災害やゲリラ豪雨等の異常気象に対しては、むしろ大きなリスクになる時代であるとの考え方です。

 

更にオーナーの皆様はオーナーズ倶楽部というメーリングリストにより、常時情報交換や、万が一の際の互助の仕組みを構築しています。

物件管理は現地の管理会社に業務委託し、その業務を当社が指導して、多くの資産を狭いエリアに集中させないで、リスクの距離的な分散によってどこで発生するか分からない災害や異常気象に対応していくというのは、今後の管理体制の新しい形なのではないでしょうか。

 

現状の当社コンサル物件は、仙台、宇都宮、大宮、所沢、船橋、川崎、横浜(複数棟)、茅ヶ崎などに分布しており、今後は平塚・小田原エリアや中央線西部方面への好条件の物件の拡大を模索しております。

入居者が満足し、かつ、十分な収益を生む立地

JR武蔵野線「西浦和駅」とJR埼京線「中浦和駅」はどちらも大きな駅ではないものの、スーパーやコンビニ、ドラックストア、ファミリーレストラン等の生活施設は整っており、日常生活ではあまり不便を感じないでしょう。駅前にはバスロータリーやタクシー乗り場もあります。

 

「大きな駅でない」駅からの、退居が発生してもすぐに入居申し込みがあるくらいの範囲が、土地代のバランスも良く、投資として賃貸アパートが成功するポイントなのです。

確かに都内23区の主要駅、山手線の駅近接であれば、空室を心配する必要は全くないでしょう。なんの工夫も必要なく、事業提案としても非常に簡単です。でも、初期の土地投資コストが膨大になり、投資総額に対する収益性は大きく下がります。それでは投資をする意味がそもそもないのです。

 

 

また、本物件周辺の大規模ターミナル駅である隣接の武蔵浦和駅は、2014年12月に「駅ナカ」が開業し活気づいています。

 

大型スーパーやホームセンター、家具の量販店、電気店など、店舗も多数。生活必需品は何でもそろうでしょう。

 

投資に丁度良いバランスの取れた場所を選定するところから、担当業者の技量は問われるべきだろうと思います。

JR中浦和駅(西口) ここから徒歩12分
中浦和駅近隣 ケーキと言えばFUJIYA
中浦和駅隣接 ボウリング場・バーミヤン
JR西浦和駅 コミュニティバスも使えます
中浦和駅近隣 コスパの良いレストラン
西浦和駅前 お店が密集

便利さと快適性を追求

1K21世帯。駐車場3台。バイク置き場2台。

 

過去の運用では当然に先着順だったのですが、大きな問題も出ず、丁度良いキャパシティとなっている印象です。また駐車場1台分は入居者の要望に対応し、バイク2台に変更する等、臨機応変に有効な対応を機動的に実施しています。

 

駐輪場は全戸数分のラックが設置され、出し入れに苦労することもありません。

 

 

建物の周りは北が桜並木のある遊歩道、西は広い空き地、東は広い道路で、近接する大きな建物がありません。そのため風通しはよく、閉塞感がありません。見通しも良く、南は消防署に接しているため、防犯面も入居女性からは好評価を得ています。

開放感という大きな優位性

本物件は都市計画法上の市街化調整区域内に建築されています。「市街化調整区域」というのは、原則として新たな開発・建築行為を禁止し、市街地の無秩序な拡散を抑制する区域と定められており、本物件のように従前の建物の再建等、特別な救済等の条件を満たさない限り、原則として建物の新築が出来ません。

 

本物件の土地はその条件を満たした上で建築許可を受けていますが、西側の空き地等は建物の建設が法的に難しくなっています。このため西側の空き地のまま、本物件の開放感が維持される可能性が極めて高い法令指定になっていると言えます。

 

なお本物件は最近話題の耐震、耐火強度や構造も、以下の各種証明書の通り、全て適法との証明を得ています(施工は本社が銀座歌舞伎座タワーにある(株)MDIで、2025年まで建物の一部に保証があります)。

確認済証
検査済証
外観(東側)
駐輪場
外観(西側)
遊歩道
玄関
市街化調整区域の西側空き地

入居者アピール度高めの間取りや設備、工夫

間取りは2つの1Kタイプがあり、南側住戸が7.5畳、西側住戸が8.8畳です。

 

全戸バス・トイレ別で独立洗面台もあります。キッチンは2口コンロで洗濯機置き場も冷蔵庫も十分に収まるサイズを取っています。

 

浴室はカラーパネル付きでデザイン性がよく、トイレは温水洗浄便座で設備も十分です。

 

カーテンは外観に統一感を持たせるため、全戸に同一商品(サンゲツ)を設置済みで、入居時の契約条件で外側の既設カーテンの取り外しを禁じています(内側レールは好きなカーテンを設置可能)。このため夜景の写真の通り、外観も美しく、これも人気の一つの要因となっています。

 

室内照明器具もダウンライトに統一し、既設としています。

収納たっぷり Aタイプ
お部屋広め Bタイプ
壁紙 ベージュ(1F)
ダウンライト照明・カーテン付き
収納
温水洗浄便座
壁紙 青(2F)
扉は引き戸
シューズクローゼット
浴室にカラーパネル
壁紙 木目調(3F)
モニターホン
キッチン コンロは2口
独立洗面台
独立洗面台

周辺環境の魅力

最寄りの中浦和駅から物件までの道のりにあたる秋ヶ瀬緑道は県が管理する秋ヶ瀬公園まで続いており、春は桜並木が見事です。

 

ちなみに、物件から埼玉県営 秋ヶ瀬公園までは約1Km。100haもあるこの公園には、軟式野球場11面、ソフトボール場6面、サッカー場2面、ラグビー場1面、テニスコート22面、炊飯場50区画、駐車場977台があります。

 

 

 

目の前の幹線道路にはバス停があり、徒歩1分。重い荷物を持っているときなどはバス便も使うことが出来ます。

満開の桜
徒歩2分で市役所の 支所があって便利!
約1Km先に秋ヶ瀬公園
最寄りのコンビニ
バス停は北へ徒歩1分
最寄りのスーパー 徒歩5分程度
ご質問・ご相談はお気軽にお問い合わせください。

*都市計画:市街化調整区域*用途地域:無指定 *建蔽率・容積率:60%・200%*防火指定:なし *斜線制限:あり *日影規制:あり *法制限:景観法・敷地面積最低限度規制 *道路:東側公道 42条1項1号 *専有面積 : TypeA 26.08㎡ 15戸 / TypeB 27.32㎡ 6戸 *駐車場 : 車3台 バイク2台 自転車21台 *玄関 TVモニターフォン *建築確認番号 第BVJ-M14-10-0355号 *現況有姿 *ご要望の場合、駐輪場屋根は売主負担にて撤去いたします *取引態様 : 専属専任媒介契約(売主との直接交渉は当社以外には行えません)

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