2. アパート購入・経営による節税効果(一般論)

なぜ、アパートを購入したり、建てたりすると相続税が下がるのでしょうか。

本項では一般的な「そもそも論」を、平井税理士の指導に基づいてまとめます。

(1) 相続税計算の基本的な考え方

まず、基本的な相続税の計算の仕組みはご存じかと思います。

 

相続税は亡くなった方の財産総額から、債務総額や基礎控除を控除した金額に対して課税されます(これを純財産といいます)。

 

計算式に表すと以下のようになります。

  (財産の総額 – 債務の総額) − 基礎控除 = 課税対象財産

基礎控除は家族構成によって異なりますが、もっとも基本的な考え方は、3,000万円+法定相続人の数×600万円で計算した金額となります。

(2) 相続税の計算例

上記に基づいて、全く相続対策をしない状況で、基礎控除だけを想定して、財産規模毎に相続税を計算してみましょう。

上記の試算の通り、5億円規模の財産をお持ちの方では、約5,600万円の相続税の納税が発生します。いくら資産があっても数千万円の納税をすることは大変なことですから、多くの方が相続税を軽減するために、相続対策をするのです。

(3) 不動産による相続税対策と『時価』

よく相続税の節税対策として挙げられるのが、不動産(賃貸アパートの購入)を使った手法です。

 

少し分かりにくくなりますが、相続対策に不動産を活用する場合が圧倒的に多い理由は、以下のような不動産の税務上の評価の特性にあります。

預貯金や上場株式などは『時価』は額面上の金額そのもの  ・・ex:2億円は2億円

● 不動産の『時価』は取引価格ではなく税務評価額      ・・ex:2億円が1億円等に圧縮評価

不動産の『時価』というのは、取引(売買)される金額よりもかなり小さくなる場合がほとんどなのです。

 

不動産を使った相続税対策は、この購入する時の時価と相続税計算上の時価との差額を使って行うのですが、当社が実際に、相続税額を大幅に引き下げた実例がありますので、ご興味おありの方はご覧下さい。

(4) 不動産による相続税対策と『評価減』

相続税の計算は、取引価格と路線価等による評価減に加えて更に、他人へ貸している場合には借りている人の権利部分だけ『時価』が大きく下がります(下げられます)。

 

具体的な計算方法は複雑になりますので、ご興味おありの方のみ、詳細をお読み下さい。

(5) 不動産による相続税対策の効果と特色、注意点

ここでは実際に販売されている不動産をモデルとして、相続税対策を実行した場合の軽減額を計算してみます。

不動産のプロフィールは以下の通りです。

価格    :3億9,000万円
年間賃料  :1,500万円
名称    :Habita-U アビタ・ユー
住所    :埼玉県さいたま市桜区田島4丁目23-2
構造    :鉄骨造3階建て
建設年   :2015年8月築
戸数    :1K 21世帯
戸当たり面積:TypeA 26.08㎡ TypeB 27.32㎡
*土地費・建物費のバランスは、可能な範囲でご相談に応じます。

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収益不動産の購入価格(時価)3億9,000万円

軽減額を知りたい方はマウスオーバー

相続税計算上の時価

土地 4,000万円  建物 3,500万円  計7,500万円
3億1,500万円の軽減

3億9,000万円の不動産は相続税を計算する上では、7,500万円として計算されますので、差額の3億1,500万円分相続財産を圧縮することができます。

(6) まとめ ・・課税回避できてもアパートが収益を上げなければ失敗

このように不動産を購入することで、相続税の納税額の軽減が簡単に図りやすくなります。

また、この相続対策は、非常に短期間で構築できることが特徴です。

 

不動産を使って相続税を下げることだけならば、差ほど技術もノウハウも必要の無い、簡単なことなのですが、むしろ問題はその不相談を数十年間にわたってしっかりと運用できるのかの方でしょう。

 

そう考えると、不動産を使った相続税対策は、出来れば良いというものではなく、不動産の選定やその後の運用体制の構築、管理会社の選定や指導方法等々、それ以上に難易度の高い課題を含んだものなのです。

 

相続税が課税されるのか、されないのか。少しでも気になる方は一度、相続税の計算をされてみてはいかがでしょうか。

 

相続税はなんの準備も無いところに課税されると、文字通り、どうにもならない程の大きな影響を生活にもたらしかねない厳しい税金です。

 

しかし試算によって課税されないと分かれば、そもそも心配する必要の無い税金なのです。

遺産額のうち、3億9,000万円をこの収益不動産に入れ替えした場合の相続税額は下記の通りになります。

5億円の財産のうち、3.9億円をこの収益不動産に入れ替えした場合の相続税額は下記の通りになります。

時価3.9億円の不動産は相続税を計算する上では、7,500万円として計算されますので、差額の3.65億円分相続財産を圧縮することができます。
この圧縮に伴って、相続税額が約5,100万円減少することになります。

7億円の財産のうち、3.9億円をこの収益不動産に入れ替えした場合の相続税額は下記の通りになります。

時価3.9億円の不動産は相続税を計算する上では、7,500万円として計算されますので、差額の3.65億円分相続財産を圧縮することができます。
この圧縮に伴って、相続税額が約5,100万円減少することになります。

7億円の財産のうち、3.9億円をこの収益不動産に入れ替えした場合の相続税額は下記の通りになります。

時価3.9億円の不動産は相続税を計算する上では、7,500万円として計算されますので、差額の3.65億円分相続財産を圧縮することができます。
この圧縮に伴って、相続税額が約5,100万円減少することになります。

このように不動産を購入することで、短期間で相続税の納税額の軽減が図りやすくなります。

ただ、不動産を使って相続税対策を行えれば、どんな不動産でも良いかと言えば、そうではありません。収益性や仮に売却する必要が出てきた場合に売却しやすいものなどを選ぶ必要があります。

以上のように、満室の賃貸アパートの評価減を活用すれば、今までなんの相続対策をしてこなかった方でも、この物件を購入した瞬間に、数千万円もの相続税が、一気に下がる可能性があるのです。気になる方は一度、お付き合いのある税理士に、相続税の計算依頼をされてみてはいかがでしょうか。

(このページは平井税理士の監修により作成しました。)