世田谷区尾山台2丁目

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人気エリアの高質中古物件。
充実の商店街と環状8号線沿線で利便性文句ナシ!
大規模リフォーム+徹底清掃済。

*エアコン、ガスレンジ、台所換気扇等、分解清掃済。

価格:8,600万円

住所:東京都世田谷区尾山台2丁目31-10(地番:47-17)

交通:東急大井町線尾山台駅から徒歩約6分

土地面積:80.76㎡ 約24.42坪(公簿)駐車場:1台

建物面積:96.75㎡ 約29.26坪(公簿)構造:木造一部RC造
間取り:4LDK+WIC 1F:32.25㎡ 2F:32.25㎡ 地下:32.25㎡

築年月:2003年10月 2014年~2017月 大規模リフォーム済み
取引の態様:専属専任媒介契約

2020年1月 全館徹底清掃済み

*当社にお申し込みの個人のお客様に限り、価格交渉いただけます。詳細は下段をご覧下さい。

*売主との直接交渉は、弊社以外には行えません。

■ 重要なお知らせ 1

〇 本物件はフラット35等の融資条件適合検査に合格しています。

〇 本物件は中古住宅瑕疵保険の適合検査に合格しています。

中古住宅の場合、手入れ次第で建物の傷み具合に大きな差が生じることは今でもありません。これを一概に、耐用年数(詳細は一級建築士が解説)で単純按分減額等することには何の意味もありませんが、消費者が陥る間違いとしては無理も無いことでしょう。

こうした状況に鑑み、平成30年の宅建業法改正に、「建物状況調査」のあっせん、案内の提案、推進が盛り込まれました。あくまでも売主の虚偽報告や事実不告知、買主の情報不足、知識不足による思い込みに対して、客観的な第三者機関の検査結果を提示することで、中古住宅の流動性を高め、貴重な社会資本をしっかり有効活用しようという試みです。

本物件はこの制度に則して、客観的立場にある専門の検査機関、一般財団法人ベターリビングによる、「適合検査合格判定」を取得しています。

この証明により、本物件を購入される買主様は、以下の選択が可能となります。

(1) 本物件購入の際のフラット35の利用

(2) 本物件購入後の中古住宅瑕疵保険への加入

以上、本物件は一定の優良な中古住宅にのみ対応すると国が定めたフラット35にも、中古住宅瑕疵保険にも加入が可能です。

建物に対して一定の品質が証明された中古住宅であるため、一般中古住宅よりも有利な銀行融資の調達や、購入後の保証を、ご検討いただけます。

■ 重要なお知らせ 2 

レポート「建物の耐用年数についての解説」  一級建築士 諸角敬

〇耐用年数と建物の価値には関係がありません。

〇耐用年数と建物の耐震性にも直接の関係はありません。

〇耐用年数と建物の耐久性は全く無関係です。

■耐用年数と建物の価値

特段の知識の無い消費者が、ことにインターネットなどで表面的に「耐用年数」と検索すれば、木造建築物では22年などと出てきてしまいます。しかしこれは、あくまでも税務上の減価償却に対応するために便宜上定められている年限に過ぎず、建物の価値が毎年1/22ずつきっちり減っていくなどということはあり得ません。念のため捕捉しますが、目安にすらなり得ないほど、関係の無い基準です。

 

分かりやすい話、丁寧にメンテナンスされて使われてきた築15年の住宅と、一切手入れされること無く10年が過ぎた住宅で、建物の価値が逆転するケースなどいくらでもあることですし、築10年の建物の程度が本当にひどい状況であれば、「耐用年数が半分残っているはずだ」などという主張は出来ようはずも無く、解体費用を売主が負担させられるということまで実務の世界ではあり得る話です。でも、耐用年数に基づく残存価値計算は、築10年の建物の方が多くなってしまいます。これを取引に持ち込んでも相手にされることは無いでしょう。

 

「不動産業者は建物の素人」という説明は別の記事にも書きましたが、不動産業者は建物に深い知識を持っているわけでは無いですから、不動産業界では耐用年数に基づいて単純に建物の価値を算定してしまうという乱暴な処理が良く見受けられます。確かに耐用年数で計算することは誰にでも出来ますし、専門的な知識や経験が不要でとても簡単な上に分かりやすいため、不適切な考え方であっても納得してしまう消費者も多いことでしょう。

 

でも、ひどい管理状況でとても使えない築10年の住宅と、大変に良く手入れされた(それだけ追加の維持管理費用もかけているということです)、そのまま使える築15年の住宅。いずれに取引上の価値があるかなど、少し考えれば誰にでも分かることだろうと思います。欧米では中古住宅を購入した後、住みながら自分好みに改装し買った時よりも高額で売却される100年住宅が多くあります。SDG'sにも貢献できるこのような仕組みと考え方を日本でも取り入れていくためにも、専門的な知識を持って適正な価格、価値を判断できる、一級建築士等の専門家はこれからの社会で重要になっていくことでしょう。少しだけ話が広がってしまいますが、中古住宅瑕疵保険加入適合検査などの提案は、確実にこの方向性にある価値観だと思います。

 

■耐用年数と建物の耐震性

我が国における建物の耐震性に関する法律の基準は、多くの被害を経験しながら段階的に強化されてきました。この中でも1978年の宮城県沖地震を契機として1981年6月に施行された改正建築基準法における新耐震基準は、「震度5強程度の中規模地震では軽微な損傷、震度6強から7の大規模地震でも倒壊しない」という、大きな基準の見直しであったといって良いでしょう。ちなみに”倒壊しない”とは建物の下敷きにならないということで、その後建物を改修すれば使えるということとは異なります。ここは我が国の防災、安全基準の特徴なのかも知れませんが、耐火基準も建物が燃えない基準というよりは、利用者が安全に避難できる時間の間は燃えないで耐えているといった発想が似ていると思います。

 

まさかとは思いますが誤解があるといけないので書きますが、建物は倒壊するし、燃えもします。

 

この新耐震基準を、1995年の阪神・淡路大震災の被災状況を踏まえて、更に細かく厳密化したものが、いわゆる2000年基準とよばれるものです。基本的な考え方は新耐震基準に準じていますが、地盤の耐力に合わせて基礎の設計を行う(地盤調査が行われるようになった)とか、基礎と土台、柱に引き抜き力に応じた金物を取り付ける(ホールダウン金物などの使用)、耐力壁をバランスよく配置する等の視点が新たに盛り込まれました。

 

さてここで、これら耐震性と耐用年数の関係に話を戻します。

 

もう補足説明の必要すら無いと思いますが、1980年と1982年に建てられた建物は各々築42年と40年となりますが、共に 「耐用年数が既に経過しているから価値が無くなっている」 のではなく、新耐震基準で建てられている建物の管理が良ければまだまだ十分に価値がある可能性があるのに対し、旧耐震の建物は、 「絶対に買わない方が良い」 くらいの差があるということです。ここを、たった耐用年数2年の違いに過ぎないと考えると、大きな損害を被ることになるというのも、誰にでも簡単に想像が付くでしょう。耐用年数は建物の価値どころか、耐震性とも直接的な関係性は無いと考えるのが妥当なのです。

 

■耐用年数と建物の耐久性

日本は木造文化であるなどとよく言われますが、一方で高温多湿な地域でもあるため、そもそも木が腐りやすい環境であることを忘れてはなりません。木が腐るという現象は腐朽菌が繁殖し木材を分子レベルで分解することで生じるわけですが、腐朽菌は高温、多湿で活動を始めるため、木材の腐りは梅雨から秋の長雨の季節に多く進みます。逆に言えば建物の耐久性を向上させるためには、木を腐らせないようにすることが重要になってくるのですが、これは高温か多湿のどちらかを断つことで防げることなのです(相当に軽減が出来る)。当然にそのための工夫には色々なことが考えられますが、ここでは代表的な事例をいくつか紹介をさせていただきます。

 

  • 建物内部が高温多湿にならないような工夫

・雨漏りは早急に見つけて対処する

・壁内の温度が上がったり、湿気が溜まらないよう外壁、床下、屋根裏の通気を確保する

・室内からの湿気が壁内に入らないよう防湿紙などを壁内に入れて防ぐ

  • こまめな建物メンテナンス(代表例)

・シール材の劣化 ・・・シールの寿命は意外と短くて5年程度と言われています

・外壁や木部への塗装 ・・・塗装は防水性、耐水性の向上に意外と役立ちます

・シロアリ対策

 

最近は省エネという観点が重要視され過ぎていて、断熱材を多量挿入すれば良いという風潮もあります。しかし断熱材を入れるということは、壁の中が多湿になる要因を作っていることでもあり、結露の主要因になり得ます。この点は非常に難しい知識が要求されますから、きちんとした専門家に相談する必要があることです。

 

以上こうした工夫や対処がなされているかどうかと、耐用年数は完全に無関係ですから、耐久性に優れた建物であれば、築年数が経過していても、市場で高額な評価を得ることはとても自然なことなのです。

最寄り駅 東急大井町線 尾山台駅

自由が丘駅から2駅・3分、二子玉川駅へは3駅・6分という、テレビ取材やセレブが集う街へのアクセスに恵まれている駅、尾山台。

 

駅の規模は小さいものの、1日の乗降客数は年々増加し、隠れ家的というか控えめな印象ながら、生活のしやすさや環境の良さがじわじわと広がっていることがうかがえます。

 

それを後押ししているのが、ハッピーロード尾山台商店街。歴史は古く、戦後間もない昭和24年に商店会が発足し、その後整備や発展を続け、地元の人たちに愛される商店街へと成長しました。 

そんな、地域に根差した商店街とセレブリティなエリア、2つの個性的な要素をつないでいるのが尾山台駅です。とても魅力的だと思いませんか?

物件 南欧風のかわいらしい外観

当物件は2階建てですが間口は7m程度で、ちょっとのっぽな、かわいらしい外観です。全体的に明るい塗り壁風の外壁ですが、駐車場・玄関回り、1階と2階の窓の間、小屋組み付近はアクセント的に石貼りを入れていて、非常に凝った印象を与えます。

 

ちょうど半地下部分が駐車場の高さに合っており、玄関は階段を上がったところ。また隣地とも適当な距離を設けて、その間に細めの樹木が配置され、ちょうどいいアクセントになっています。

外観(全体)
外観(入口付近)
外観(2階壁面)

ワンランク上の設備に注目!

リビングには個人住宅では珍しい、天井埋め込み型のエアコンが設置されており、すっきり洗練された空間になっています。

玄関ホールには大理石が貼られ、所々に人造大理石も採用されており、細部にもこだわりが見られます。

また2階リビングにはガス式床暖房もついています。

  • リビング、浴室のガラス
  • トイレx2台
  • 天井埋め込み型エアコン、通常エアコンx3台
  • 排水ポンプアップ設備

これほどハイクオリティな中古住宅、なかなか無いと思いませんか?

キッチン:CUCINA https://cucinastyle.jp/
カスタムオーダーキッチンブランド。

カスタムオーダーキッチンブランド。静岡県浜松市に本社工場があり、自社工場一貫生産でジャパンメイドの上質なキッチンを提供。アフターメンテナンスも万全。

バスタブ:DURAVIT https://www.duravit.co.jp/
1817年ドイツで創業。伝統あるバスルームブランド。

1817年ドイツで創業。200年以上の伝統をもつデザイナーズバスルームメーカー。革新的な技術、素晴らしいデザイン、新製品の開発により、常に新しいものを追求しつつ、歴史と経験に裏付けられた確かな信頼性。

シャワーヘッド・洗面水栓:GROUHE https://www.grohe.co.jp/
世界最大級のシェアをもつ、水回り製品のリーディングカンパニー。

ドイツで誕生した世界最大級のシェアをもつ、水回り製品のリーディングカンパニー。”水を楽しむための技術”を優れたデザインと確かな品質で製品化。日本でも全国に拠点を持ちアフターサービスも充実。

収納:manone https://www.manone.jp/
システム収納のパイオニア。セミオーダーの家具ブランド。

精密機器メーカーから創業100年。システム収納、セミオーダー家具のパイオニア。豊富なオプションから収納品にあわせてパーツを自由に可変。シックハウス対策にも早期から着手し、特にホルムアルデヒド対策では他社と一線を画する。田島厨房上海旗艦店をスーパーショールームと位置づけ、設計には隈研吾(歌舞伎座設計)を起用。アジア全面展開へ。

天井埋込型エアコン
タンクレスのトイレ
調光できるスイッチ

2F リビング パノラマ

1F 寝室 パノラマ

1F 洋室 パノラマ

BF 浴室

 
既に全館清掃済みですが、ご要望の際は引き渡し前に実施することも可能です。

地下室により延床面積 実質1.5倍を実現

 

単純に考えて、大きな土地ならば広く大きな住宅の建築が可能です。でも、都心部で大きな土地を購入するには大きな予算が必要で、結果的に建物で希望する床面積が確保できないという状況に陥ります。住宅計画では土地と建物の予算配分がとても重要になってきます。

 

本物件ではこの問題を、建物を半地下のような形に工夫して建築することで解決しました。必要最低限の土地面積によって土地代を抑制し、地下を活用することで、法令制限上の指定容積率を超過する、大きな建物面積を確保しています。

 

なぜ、指定容積率以上の床面積をつくることができたのか。ご興味おありの方は詳細をご覧下さい。

周辺環境 ハッピーロード尾山台 お祭りの人出は4万人!

冒頭、駅から続く商店街の紹介をしましたが、少し詳しく。当物件はこの商店街を抜けて行きます。「ハッピーロード尾山台」おなじみのファーストフード店や昔ながらの中華料理屋さん、オシャレな洋菓子店、小規模なスーパー、居酒屋、ラーメン屋、本屋、コンビニ、100円ショップ、図書館もあります。それに加え、歯科や接骨院、クリニック、調剤薬局などの医療施設も多数。普段は落ち着いた雰囲気の商店街なのですが、毎年10月開催される「尾山台フェスティバル」では、4万人の人出があり大変な賑わいです。今年で32回目で、商店街の方々はもちろんのこと、地元の小中学校の父兄も活躍する一大イベントとなっているようです。 

両側に歩道と並木のあるハッピーロード尾山台

駅北側にある外観がおしゃれなスーパー「オオゼキ」

 

そして特筆すべきは等々力渓谷公園が近いことですね。日々のお散歩にぴったり。この魅力的な環境に惹かれているのか、有名芸能人も尾山台に住んでいるという話もあります。

また、皇后雅子様のご出身である、かの有名な田園調布雙葉学園は当物件から徒歩12分。お子様が歩いて通える距離ですので、入学・通学をされる方は是非ご検討ください。

休日のおでかけは大変便利

環状8号線に近接しているため、第三京浜道路入口まで約2分、東名高速道路東京IC(用賀)まで約10分。遠方へのお出かけも気軽にできます。二子玉川は電車でも便利ですが、二子玉川ライズSCは大規模駐車場もあるため、車でもOK。5~6分という距離です。
 
都心への通勤には1回か2回の乗り換えが必要となるため、その点を気にされる方もいることと思いますが、その分、休日の利便性を楽しんでいただきたい立地です。
帰宅時には乗換駅でちょっと道草するのもいいかもしれませんね。

この物件の価格交渉について

■注意事項
・個人買主のお客様に限り、価格交渉を受け付けます。
・価格交渉には提示価格により、必ずしも応諾できない場合がございます。
・減額幅に関するご質問には一切、お答えできません。

■価格交渉の手順
 (1)建物の内見をお申し込み下さい
 (2)建物や周辺環境をご確認下さい
 (3)価格交渉をされる場合、当社指定の買付証明書にご記入いただきます

■内見申し込み時の必要事項
以下をご記入の上、メールにてお申し込み下さい。
 (1)内見希望の日時 ・・一週間以上先で、複数の日時をご指定下さい
 (2)購入者の方のお名前
 (3)購入者の方のご住所
 (4)連絡先:メールまたは電話

ご質問・ご相談はお気軽にお問い合わせください。

*権利:所有権 *地目:宅地 *地勢:平坦  *接道:私道(持分無)幅員4.5mに約6.9m接道*道路種別:42条1項5号(位置指定道路・再建築の場合、セットバックを求められることがあります)通行承諾、掘削承諾は2021年に取得済 *法制限等:市街化区域 第1種低層住居専用地域 建ぺい率40% 容積率80% 第1種高度地区 防火指定無(建築基準法22条区域) 第2種風致地区(多摩川風致地区) 日影規制 斜線制限(北側・道路) ガス・水道(公共) 下水道(私設管) 土砂災害警戒区域:対象外 多摩川洪水ハザードマップ:浸水地域対象外

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