世田谷区尾山台2丁目

■耐用年数と建物の価値

特段の知識の無い消費者が、ことにインターネットなどで表面的に「耐用年数」と検索すれば、木造建築物では22年などと出てきてしまいます。しかしこれは、あくまでも税務上の減価償却に対応するために便宜上定められている年限に過ぎず、建物の価値が毎年1/22ずつきっちり減っていくなどということはあり得ません。念のため捕捉しますが、目安にすらなり得ないほど、関係の無い基準です。

分かりやすい話、丁寧にメンテナンスされて使われてきた築15年の住宅と、一切手入れされること無く10年が過ぎた住宅で、建物の価値が逆転するケースなどいくらでもあることですし、築10年の建物の程度が本当にひどい状況であれば、「耐用年数が半分残っているはずだ」などという主張は出来ようはずも無く、解体費用を売主が負担させられるということまで実務の世界ではあり得る話です。でも、耐用年数に基づく残存価値計算は、築10年の建物の方が多くなってしまいます。これを取引に持ち込んでも相手にされることは無いでしょう。

「不動産業者は建物の素人」という説明は別の記事にも書きましたが、不動産業者は建物に深い知識を持っているわけでは無いですから、不動産業界では耐用年数に基づいて単純に建物の価値を算定してしまうという乱暴な処理が良く見受けられます。確かに耐用年数で計算することは誰にでも出来ますし、専門的な知識や経験が不要でとても簡単な上に分かりやすいため、不適切な考え方であっても納得してしまう消費者も多いことでしょう。

でも、ひどい管理状況でとても使えない築10年の住宅と、大変に良く手入れされた（それだけ追加の維持管理費用もかけているということです）、そのまま使える築15年の住宅。いずれに取引上の価値があるかなど、少し考えれば誰にでも分かることだろうと思います。欧米では中古住宅を購入した後、住みながら自分好みに改装し買った時よりも高額で売却される100年住宅が多くあります。SDG'sにも貢献できるこのような仕組みと考え方を日本でも取り入れていくためにも、専門的な知識を持って適正な価格、価値を判断できる、一級建築士等の専門家はこれからの社会で重要になっていくことでしょう。少しだけ話が広がってしまいますが、中古住宅瑕疵保険加入適合検査などの提案は、確実にこの方向性にある価値観だと思います。

■耐用年数と建物の耐震性

我が国における建物の耐震性に関する法律の基準は、多くの被害を経験しながら段階的に強化されてきました。この中でも1978年の宮城県沖地震を契機として1981年6月に施行された改正建築基準法における新耐震基準は、「震度5強程度の中規模地震では軽微な損傷、震度6強から7の大規模地震でも倒壊しない」という、大きな基準の見直しであったといって良いでしょう。ちなみに”倒壊しない”とは建物の下敷きにならないということで、その後建物を改修すれば使えるということとは異なります。ここは我が国の防災、安全基準の特徴なのかも知れませんが、耐火基準も建物が燃えない基準というよりは、利用者が安全に避難できる時間の間は燃えないで耐えているといった発想が似ていると思います。

まさかとは思いますが誤解があるといけないので書きますが、建物は倒壊するし、燃えもします。

この新耐震基準を、1995年の阪神・淡路大震災の被災状況を踏まえて、更に細かく厳密化したものが、いわゆる2000年基準とよばれるものです。基本的な考え方は新耐震基準に準じていますが、地盤の耐力に合わせて基礎の設計を行う（地盤調査が行われるようになった）とか、基礎と土台、柱に引き抜き力に応じた金物を取り付ける（ホールダウン金物などの使用）、耐力壁をバランスよく配置する等の視点が新たに盛り込まれました。

さてここで、これら耐震性と耐用年数の関係に話を戻します。

もう補足説明の必要すら無いと思いますが、1980年と1982年に建てられた建物は各々築42年と40年となりますが、共に　「耐用年数が既に経過しているから価値が無くなっている」　のではなく、新耐震基準で建てられている建物の管理が良ければまだまだ十分に価値がある可能性があるのに対し、旧耐震の建物は、　「絶対に買わない方が良い」　くらいの差があるということです。ここを、たった耐用年数2年の違いに過ぎないと考えると、大きな損害を被ることになるというのも、誰にでも簡単に想像が付くでしょう。耐用年数は建物の価値どころか、耐震性とも直接的な関係性は無いと考えるのが妥当なのです。

■耐用年数と建物の耐久性

日本は木造文化であるなどとよく言われますが、一方で高温多湿な地域でもあるため、そもそも木が腐りやすい環境であることを忘れてはなりません。木が腐るという現象は腐朽菌が繁殖し木材を分子レベルで分解することで生じるわけですが、腐朽菌は高温、多湿で活動を始めるため、木材の腐りは梅雨から秋の長雨の季節に多く進みます。逆に言えば建物の耐久性を向上させるためには、木を腐らせないようにすることが重要になってくるのですが、これは高温か多湿のどちらかを断つことで防げることなのです（相当に軽減が出来る）。当然にそのための工夫には色々なことが考えられますが、ここでは代表的な事例をいくつか紹介をさせていただきます。

• 建物内部が高温多湿にならないような工夫

・雨漏りは早急に見つけて対処する

・壁内の温度が上がったり、湿気が溜まらないよう外壁、床下、屋根裏の通気を確保する

・室内からの湿気が壁内に入らないよう防湿紙などを壁内に入れて防ぐ

• こまめな建物メンテナンス（代表例）

・シール材の劣化　･･･シールの寿命は意外と短くて5年程度と言われています

・外壁や木部への塗装　･･･塗装は防水性、耐水性の向上に意外と役立ちます

・シロアリ対策

最近は省エネという観点が重要視され過ぎていて、断熱材を多量挿入すれば良いという風潮もあります。しかし断熱材を入れるということは、壁の中が多湿になる要因を作っていることでもあり、結露の主要因になり得ます。この点は非常に難しい知識が要求されますから、きちんとした専門家に相談する必要があることです。

以上こうした工夫や対処がなされているかどうかと、耐用年数は完全に無関係ですから、耐久性に優れた建物であれば、築年数が経過していても、市場で高額な評価を得ることはとても自然なことなのです。