鎌倉市浄明寺6丁目
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緑豊かで閑静な住宅地

鎌倉逗子ハイランド旧分譲地内
陽当り良好 約90坪 建築条件なし

価格 4,200万円

住所:鎌倉市浄明寺6-3-28

交通:横須賀線 「鎌倉」駅 バス15分 「東泉水」 バス停下車 徒歩2分
横須賀線 「逗子」駅 バス10分 「坂上」バス停下車 徒歩6分
横浜横須賀道路「朝比奈IC」まで車で約10分

土地面積:299.97㎡(約90.74坪)公簿

 

*当社にお申し込みの個人のお客様に限り、価格交渉いただけます。

 詳細は下段の記述をご覧下さい。

取引の態様:専属専任媒介契約

(売主との直接交渉は、弊社以外には行えません)

交通

当物件が最も近いのはJR横須賀線「逗子」駅です。「逗子」駅からバスで12分の「坂上」バス停より徒歩約6分の位置にあります。平日朝7時台は逗子駅行きが5本発着します。また、JR逗子駅の近くには京急逗子線の「逗子・葉山」駅もありますので、通勤先によっては京急線を使うほうが便利かもしれません。

バス停が最も近いのは「東泉水」バス停で当物件から徒歩2分。そのバス停からJR横須賀線「鎌倉」駅までは約15分です。平日朝7時台の鎌倉駅行きは2本の発着。どちらのバス停を選ぶかは、お好みで。

最近はリモートワークで通勤も毎日でなくてよい人も増えています。また朝9時に会社に到着しなくてもよい場合もあります。そんなときは駅までお散歩がてらに歩くのもいかがでしょうか。JR逗子駅までだと2.5㎞、約33分です。

当物件は「ハイランド」の名前のとおり、丘陵地を開発した住宅団地です。つまり坂があります。行きは下りだけど、帰りは上りでツライな・・・と思う方は、原付バイクや電動自転車はどうでしょうか。帰りに駅の周辺で買い物をしたい方は、駐輪場が充実しているJR逗子駅が便利です。JR逗子駅、京急逗子・葉山駅の周辺には3つの市営駐輪場と8つの民間駐輪場があります。JR鎌倉駅周辺にもありますが、古都の中心部なので逗子駅周辺に比べると少ないです。

■交通

当物件はJR横須賀線「鎌倉」駅より、バスで約15分「東泉水」バス停より徒歩約2分の場所にあります。

 

また「逗子」駅からもバスで約10分「坂上」バス停より徒歩約6分、

京浜急行逗子線「逗子・葉山駅」も利用可能です。

 

京急逗子・葉山駅、JR逗子駅は、ともに始発電車がありますので、

通勤時間帯でも、1~2本待てば座れる可能性大! です。

コロナの昨今はもっと座席は取りやすくなっていることでしょう。

★京急逗子線は支線ではありますが、時刻表は以下の通り・・・「止まらない京急:リンク」で品川直通●分という乗換無しの裏技通勤を使う人は少なくありません。

 

鎌倉市の物件でありながら、鎌倉駅よりも始発駅である圧倒的に便利な逗子駅、逗子・葉山駅を使えることが、この物件の交通部分のストロングポイントです。

また、JR逗子駅まではバスではなく自転車で裏道(坂道ですが…)を利用する方も多いです。移動時間は10分ほど短縮可能です。

・・・売主様のご次男は歯医者さんなのですが、東京医科歯科大学の入試に遅刻しそうになった折、3分50秒というレコードを記録しています。

しかし!

 

更なる裏技は原チャリです。

 

・・・以下のルートであれば、十分に5分を切って逗子駅に到着できるとの売主様のお話です。実際、売主様のご次男は、かつて大学入試に遅刻しそうになった折、道交法的にチョット書けないほどのレコードで5分を大きく更新しています。

 

安全第一と自己責任で、お試しいただければと思います。

 

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歴史・背景

鎌倉と言えば歴史。古都としてのお話を少ししておきましょう。
鎌倉の歴史

鎌倉といえば鎌倉幕府ですが、実は室町時代中期には衰退してしまい、都市としての鎌倉はいったん途切れました。

 

江戸時代の鎌倉は、大山の阿夫利神社、江の島の江島神社などへの参拝客の立ち寄り先として賑わいましたが、明治初期の段階でも鎌倉大仏(高徳院)や長谷寺を擁する長谷(はせ)地区に都市的な集落が分布するのみで、現在の鎌倉市の中心市街地は形成されていませんでした。

 

現在の鎌倉市の市街地が形成されたのは、1889年(明治22年)に東京と軍港のある横須賀を結ぶ目的で横須賀線が開通し、その経由地となったことがきっかけといえるでしょう。これにより鎌倉は観光地としての性格が急激に濃くなりました。また、東京から至近の別荘地として、皇族・華族や政財界の有力者などの一部が別荘を構えるようになり、これらを相手とした観光産業が発展しました。同時期に医学者が鎌倉の地域の海を地形的な特徴から「海水浴場として最適」と紹介したことから、医学的な意味での海水浴が始まり、それが湘南全体のリゾートイメージに発展しています。

 

昭和に入ると、作家や文人の一部が鎌倉へ移り住むようになり「鎌倉文士」という言葉が生みだされました。1936年(昭和11年)に松竹の大船撮影所が開設されるようになると、映画関係者も増えました。そして、1928年(昭和3年)の鎌倉山の分譲を嚆矢に、1930年(昭和5年)の横須賀線列車の電車化以降、戦前・戦後を通じて大規模な住宅開発が行われるようになり、東京近郊のベッドタウンとしての性格が強くなりました。

鎌倉逗子ハイランド住宅団地の開発

昭和35年頃から「昭和の鎌倉攻め」といわれる宅地開発ブームが始まりました。そのころに開発されたのが、この「鎌倉逗子ハイランド」。西武鉄道により昭和42年から45年にかけて開発されたと県の調査報告書にもあります。

鎌倉市と逗子市の両方にまたがっており鎌倉市側の団地総面積は23.2haで、昭和40年代前半に開発された大小さまざまの市内団地のなかでも3番目の大きさだったそうです。

西武グループの資料によれば、都心部の地価高騰から郊外部の住宅団地開発が進む中、西武鉄道は鎌倉・湘南エリアの開発を拡大したとか。「鎌倉逗子ハイランド」は東京から1時間前後というアクセスの良さもさることながら、古寺旧跡が徒歩圏内にあるという立地で話題を集めたそうです。

また、「あなたが取付けるのは標札だけ」というコピーとともに、洋式トイレ、シャワー設備のあるバス、ステンレス製のキッチンなど、憧れの生活空間を提案したとのことです。当時のパンフレットの見開きにある「都の風格と湘南の明るさ」というのは今にも通じるブランド力だと思います。

この由緒ある地のステイタスのためか、みのもんたさんも居を構えたことは有名で、その一角は未だに御殿通りなどと呼ばれています。

 

■歴史・背景

鎌倉と言えば歴史。古都としてのお話を少ししておきましょう。

 

(1)鎌倉逗子ハイランド住宅団地の歴史

鎌倉市は鎌倉幕府の中心地として中世に都市の骨格が形成され、明治時代、良好な海水浴場として紹介されたことや、鉄道の開通により、別荘の地・観光の地として多くの文人が住み、観光客が訪れるようになりました。

昭和の初めには、鎌倉山が別荘地として開発されました。昭和35年頃から「昭和の鎌倉攻め」といわれる宅地開発ブームが始まりました。

そのころに開発されたのが、この「鎌倉逗子ハイランド」。西武鉄道により昭和42年から45年にかけて開発されたと県の調査報告書にもあります。

鎌倉市と逗子市の両方にまたがっており鎌倉市側の団地総面積は23.2haで、昭和40年代前半に開発された大小さまざまの市内団地のなかでも3番目の大きさだったそうです。

西武グループの資料によれば、都心部の地価高騰から郊外部の住宅団地開発が進む中、西武鉄道は鎌倉・湘南エリアの開発を拡大したとか。「鎌倉逗子ハイランド」は東京から1時間前後というアクセスの良さもさることながら、古寺旧跡が徒歩圏内にあるという立地で話題を集めたそうです。

また、「あなたが取付けるのは標札だけ」というコピーとともに、洋式トイレ、シャワー設備のあるバス、ステンレス製のキッチンなど、憧れの生活空間を提案したとのことです。

当時のパンフレットの見開きにある「都の風格と湘南の明るさ」というのは今にも通じるブランド力だと思います。

この由緒ある地のステイタスのためか、みのもんたさんも居を構えたことは有名で、その一角は未 だに御殿通りなどと呼ばれています。

また団地内の主要街路にソメイヨシノが街路樹として植えられ、県内でも有数の桜の名所として知られています。逗子市側は、神奈川県が1987年に選定した「かながわのまちなみ100選」のひとつにも選ばれています。

 

(2)位置づけ

「由緒」だの「ステイタス」だの、小難しいことを書きましたが、こういうところが鎌倉です。そもそも鎌倉には善し悪しは別にして、「旧市内」という言い方があります。

まさに頼朝の時代、7つの切り通しに守られた山の内側をその様に呼びますが、しかしこれは最近のIT長者の皆様が、競って明治維新の頃の英雄や皇族氏族の元別荘などを、金に糸目を付けず、よく調べもせず、黙って買えるなら買うという価値観に似ていると考えることも出来ます。

偉人が定めた範囲にはそれなりの意味があり、それなりの人たちが集い、それなりのコミュニテイが形成されていても、なんら不思議はないのです。

先ほどの住宅団地のおはなし、旧市内に限ると・・・と・・しかなく、二階堂緑苑台団地はバスすらない状況ですから、浄明寺にはあまり知られていない、大きな優位性があると言って良いのかもしれません。

周辺環境

自然

前面道路向いは緑地帯のようになっており、広々とした樹々が目の保養になります。

開発経緯として、元々がハイランド住宅地の端部のエリアだったため、当時の緑地との境界線の緑が今も保全されています。

日々かわいい鳥のさえずりやリスにも癒されます。

団地内の主要街路にソメイヨシノが街路樹として植えられ、県内でも有数の桜の名所として知られています。

逗子市側は、神奈川県が1987年に選定した「かながわのまちなみ100選」のひとつにも選ばれています。

周辺環境 自然を満喫 鎌倉・逗子の魅力

前面道路向いは緑地帯のようになっており、広々とした樹々が目の保養になります。

開発経緯として、元々がハイランド住宅地の端部のエリアだったため、当時の緑地との境界線の緑が今も保全されています。

日々かわいい鳥のさえずりやリスにも癒されます。

またハイランドの桜並木も30年以上経過していますが道路の両脇に春にはトンネルのように見事に咲きます。

パノラマ台からの景色
見事な桜のトンネル
春にはきれいな菜の花

江の島や富士山も望める絶景おすすめスポットの浄明寺緑地 パノラマ台まで徒歩約18分。

 

鎌倉五山の浄妙寺や「竹寺」とも称される報国寺も徒歩圏内。

報国寺の少し先にはドラマのロケ等でもよく使われる登録有形文化財の旧華頂宮邸があります。

テレワークの合間など気分転換のお散歩コースにいかがでしょうか。

生活

前面道路向いは緑地帯のようになっており、広々とした樹々が目の保養になります。

開発経緯として、元々がハイランド住宅地の端部のエリアだったため、当時の緑地との境界線の緑が今も保全されています。

日々かわいい鳥のさえずりやリスにも癒されます。

団地内の主要街路にソメイヨシノが街路樹として植えられ、県内でも有数の桜の名所として知られています。

逗子市側は、神奈川県が1987年に選定した「かながわのまちなみ100選」のひとつにも選ばれています。

日々の買い物に便利な西友
春にはきれいな菜の花
建築協定による環境保全

当物件のある鎌倉逗子ハイランドでは、住宅地の販売時期ごとの区域で建築協定が締結されています。建築協定とは住環境や利便の維持・増進等を図るため、建築基準法に基づき、建築物の敷地、位置、構造、形態、意匠の基準等について定めたものです。これにより、住民全体で開発当時の良好な住環境を守るようにしています。詳細は以下のとおりです。

  •  1戸建、住居専用住宅とする。但し同一家族が居住する場合には、同一家屋内に界壁を共通にしてそれぞれ別々に外部への出入り口を持っている2以下の住宅も認めるものとする。
  • 地階を除く階数は2以下とする。
  • 地盤面からの高さは、8m、軒の高さは6.5mをそれぞれ超えないものとする。
  • 建築物の各部分の高さは、当該部分から真北方向にはかった敷地境界線までの水平距離に1.25を乗じて得たものに5mを加えた数値以下とする。
  • 建築物の外壁又はこれに代わる柱の面から敷地の境界線までの距離の内、道路に接する部分の当該距離及びその他の部分の当該距離はそれぞれ1.5m以上、1m以上とすること。
  • 敷地内の空地等は環境に応じた植樹又は張芝等を行うなど緑化につとめなければならない。
  • 住宅地としての良好な環境を維持、増進する為、少なくとも半年に1回は敷地の手入れを行うものとする。
  • 境界囲障(特に道路に面する敷地の囲障)については、風致、美観を損なわぬよう施工しなければならない。

【重要】本物件の契約上の責任

本物件の価格は土地代のみです。坪あたり約46万円です。この土地の固定資産税路線価は坪当たり294千円。実勢価格=路線価÷0.8×1.2 と言われますので、その計算では坪あたり441千円。ほぼ計算通りの価格といえます。

 

つまり、建物は無価値(0円)として取引させていただきます。もちろん、現状でも十分住むことができる建物ですが、現状有姿での引き渡しとし、民法の第562条「契約不適合担保責任」第563条「買主の代金減額請求権」第564条「買主の損害賠償請求及び解除権の行使」、いわゆる売主側の契約不適合担保責任が建物にはないものとお考え下さい。

建物について

当物件は築47年。ご購入後、建物を解体して新たに建築することもできます。しかし、当物件を現地でご確認いただければわかるように、現所有者様が大切に扱って適宜修繕しており、現状でも十分にお使いいただけます。実際に柱・梁が腐朽していない限り、大幅なリフォームも可能です。キッチンを入れ替えたり、不要な壁を壊して大きなワンルームをつくったり、様々な模様替えができます。庭の手入れも行き届いていますので、樹種を少し変えるだけでもいいかもしれません。

 

なお、前述のとおり、建物は無価値として取引させていただきますので、宅建業法34条の2第1項第4号の「建物状況調査を実施する者のあっせん」は行いません。売主側の建物状況調査等も実施しておりません。必要だと買主様がお考えの場合は、買主様で実施していただきます。ご承知おきください。

■建物

(1)古屋付き土地の意外と大きなメリット

建築計画をする際、特に住宅では窓の位置、方位、見え方はとても重要です。

言うまでもありませんが、更地を購入した場合、その設定は想像に頼るほか無く、また、同じ位置に脚立を立てたとしても、その風景がどのように切り取られるかは把握することがなかなか難しいものです。

でも、古い建物があると、実際に二階に上がり、1,800の掃き出し窓と、600の腰高窓からの眺めの違いや、周辺建物であえて視界に入れたくない部分など、相当に具体的な検討が可能になります。

あまり気づかないことですが、古屋はすぐに解体する前に、しっかり活用すると有益かも知れません。

(2)建物をリフォームして使ってみても

今回の取引は建物を無価値として取得していただき、引き渡し後の建物に掛かる契約不適合責任を売主は一切負わないことを宣言しています。

でも、解体しなければいけないわけではなく、買主の責任でリフォームをし、まだまだ使える建物を使うという考え方はあり得ます。

あくまでも一般論ですが、建物の躯体は概ね建物総額の30%程度と言われています。

日本の木造家屋はリフォームに対して汎用性が高い特徴も持っており、柱梁の段階まで解体し、使える部材は使うという考え方はあるでしょう。

台所改修前
リフォーム例 before
台所仕上がり
リフォーム事例 after
書庫仕様
リフォーム事例

 

また、子育て世帯の方は、いきなり終の棲家を建てるよりも、ほんの15年程度の子育て期間を、多少汚しても壊しても惜しくない建物で対応しようという考え方もあるでしょう。

実はこのハイランド住宅地にも溢れかえっているのですが、子供部屋を子供が独立した後のことを考えずに作ってしまうと、非常に将来の使い道に困ることになります。また、あまりにも贅沢な子供部屋で居心地が良いと、自立すべき子供の動機を奪うことにもなりかねず、子供部屋の使用というのは、意外としっかり意図を持って計画しないと、将来に色々な影響が出る部分であるとも言えると思います。

築47年とは思えない建物内。壊してしまうのはもったいない気もします。

少しずつリフォームし、ライフスタイルに合った建物にしてみてもいかがでしょうか。

 

(3)庭

ご見学いただければ、売主様がいかにお庭の手入れをしていたか、お分かりいただけると思います。●や●や●が植えられていて、必要な樹種や花だけ位置を変えてデザインし直しても、魅力的に仕上がるのではないでしょうか。

玄関はガラスブロック
広いリビング
手入れの行き届いた庭
駐車場は屋根付きに限る
  • 雨の日でも傘が必要なく便利。

  • 洗車の回数を減らせます。
  • 霜や雪から守る。
  • 塗装の色褪せや車内シートの日焼けも防止。
  • なにか物が落ちてきても駐車場の屋根がガードしてくれます。
  • 熱線カットし、車内温度の上昇を抑えます。

鎌倉逗子ハイランド 住宅地建築協定による良好で質の高い住宅地

  •  1戸建、住居専用住宅とする。但し同一家族が居住する場合には、同一家屋内に界壁を共通にしてそれぞれ別々に外部への出入り口を持っている2以下の住宅も認めるものとする。
  • 地階を除く階数は2以下とする。
  • 地盤面からの高さは、8m、軒の高さは6.5mをそれぞれ超えないものとする。
  • 建築物の各部分の高さは、当該部分から真北方向にはかった敷地境界線までの水平距離に1.25を乗じて得たものに5mを加えた数値以下とする。
  • 建築物の外壁又はこれに代わる柱の面から敷地の境界線までの距離の内、道路に接する部分の当該距離及びその他の部分の当該距離はそれぞれ1.5m以上、1m以上とすること。
  • 敷地内の空地等は環境に応じた植樹又は張芝等を行うなど緑化につとめなければならない。
  • 住宅地としての良好な環境を維持、増進する為、少なくとも半年に1回は敷地の手入れを行うものとする。
  • 境界囲障(特に道路に面する敷地の囲障)については、風致、美観を損なわぬよう施工しなければならない。

以上、抜粋ですが、ちょっと厳しい制限があります。

環境の良い静かな戸建ての住宅地に、いきなり中高層建築物が建ち日照が妨げられるなど、生活環境が乱されることを未然に防ぐためにも協定があります。

自治会など地元でのつながりも安心でゆとりのある住環境につながります。

この物件の価格交渉について

■注意事項

・個人買主のお客様に限り、価格交渉を受け付けます。
・価格交渉には提示価格により、必ずしも応諾できない場合がございます。
・『 減額幅 』に関するご質問には一切、お答えできません。

■価格交渉の手順
 (1)建物の内見をお申し込み下さい
 (2)建物や周辺環境をご確認下さい
 (3)価格交渉をされる場合、当社指定の買付証明書にご記入いただきます

■内見申し込み時の必要事項
以下をご記入の上、メールにてお申し込み下さい。
 (1)内見希望の日時 ・・一週間以上先で、複数の日時をご指定下さい
 (2)購入者の方のお名前
 (3)購入者の方のご住所
 (4)連絡先:メールまたは電話

ご質問・ご相談はお気軽にお問い合わせください。
 

*権利:所有権 *地目:宅地 *地勢:平坦 *接道:東側幅員約6.05mの公道に約14.56m接道
*法制限等:市街化区域 第1種低層住居専用地域 建ぺい率40% 容積率80% 日影規制 斜線制限
*第2種風致地区・景観法・景観計画区域・鎌倉逗子ハイランド住宅地建築協定・宅地造成工事規制区域
*公営水道・本下水・都市ガス

*現況:居住中 引き渡し:相談

*古家あり:木造瓦葺2階建 延床面積:120.47㎡(昭和49年6月築)現況渡し(引き渡し後解体前提)

 

*備考:買主様には建物を無価値として取得していただき、引き渡し後の建物に掛かる契約不適合責任を売主は一切負わないことをご了解願います。

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