富士山を遥かに望む高台邸宅マンション
最上階 5階180㎡超！ 4LDK＋FC＋3WIC＋SIC
価格6,500万円
神奈川県横浜市磯子区汐見台3丁目2番4 ジェイパーク横濱ヒルズ 5階 A棟 501
交通 : 上大岡駅 京浜急行本線・横浜市営地下鉄ブルーライン 徒歩約15分
物件 J PARK YOKOHAMA HILLS
ジェイパーク横濱ヒルズは2003年完成の地上6階 全30戸の邸宅マンション。
最も小さい住戸でも専有面積が152平方メートルで、この物件は全戸のなかでも2番目に大きい広さです。
ちなみに当物件は新規募集時のパンフレットの写真に使われたお部屋です。
＊管理費 : 月額 27,480円
＊修繕積立金 : 月額19,970円
＊駐車場 : 月額 9,000円～14,000円／台
＊バイク : 月額 月額700円～2,000円／台
＊自転車 : ２台目以降 月額200円／台
＊間取り : 4LDK＋FC＋3WIC＋SIC
＊専有面積 : 181.51㎡（54.90坪）壁芯面積
＊バルコニー面積 : 33.76㎡（10.21坪）
＊ポーチ面積：7.26㎡（2.19坪）
＊築年月 : 2003年7月
＊施工会社：五洋建設（株）
＊地上6階 全30戸
＊構造 : 鉄筋コンクリート造
＊管理会社 :株式会社 大京アステージ (管理人日勤)
＊学区 : 上大岡小学校／藤の木中学校
＊取引の態様:専属専任媒介契約
＊当社にお申し込みの個人のお客様に限り、価格交渉いただけます。詳細は下段をご覧下さい。
＊売主との直接交渉は、弊社以外には行えません。
眺望
昨今、素晴らしい眺望と言えば、タワーマンションが連想されやすいかも知れません。しかしながら当然に、タワーマンションの立地は高容積エリアに限定されており、周辺にも高層建築物が林立するのは仕方が無いことです。
確かに遠景は文句なしなのだが、足下や真横にチョット邪魔な高層建物が目障り･･･そんな印象を物件見学で持たれた事がある方は少なくないのでは無いでしょうか。
ところで、考えて見れば当たり前なのですが、素晴らしい眺望を確保する方法には、タワーマンション以外にも、自身が高い場所に住むという方法があります。この建物は標高62メートルの高さにあるため、本物件の所在階は5階なのですが、それが最上階であり、かつ、その眺望の抜け感は文句なしと言うことになります。
また、本物件はいわゆるモデルルーム住戸ですから、角部屋どころか贅沢にも三方向(南東・南西・北西)に開放面が設けられています。通風の優位性は言うに及ばず、斜面の上から各方向の素晴らしい眺望が得られ、特に好天時には富士山まで見渡すことが出来るのです。
5階にして30階建て超高層と同等以上の眺望なのですが、それは昨今社会問題化している、超高層マンションにおける災害時、有事やコロナ時のエレベータ故障という問題とは無縁であると言うことを意味します。
仮に本物件でエレベーターが故障した場合、申し訳ありませんが駐車場階の3階レベルまで、階段で二層、下りていただければと思います。
また、この眺望に出会うまでにはドラマがあります。二つの住棟をつなぐ渡り廊下から、あるいは住戸に至る通路から、少しだけプロローグが見られます。そしてその期待を、27畳のリビング正面の眺めが裏切りません。
本来、不動産物件の内見は日中が鉄則なのですが、ここまで素晴らしいと、夜の見学もお勧めしたくなってしまいます。
重要なお知らせ ＜ yellow zone(土砂災害警戒区域) を含む崖地の安全性について 一級建築士 諸角敬 ＞
■立地
ジェイパーク横濱ヒルズ（以下「本物件」という）は敷地の南～南西方向側が、大きく開けた丘の上に立地しており、素晴らしい眺望となっています。しかもこの眺望は、東京などで良くある、隣に建物が出来たら簡単に遮られてしまう等、来年にもどうなるか分からない様なものとは異なり、相当に大がかりで乱暴な都市計画の変更がない限り、将来的にも約束されているものです。
その敷地南方向には神奈川県が指定した土砂災害警戒区域（以下「イエローゾーン」という）があり、一定の注意喚起がなされています。
■県市の崖の取り扱い
崖崩れに関しては都道府県や市町村ごとに崖条例等によって、危険とする勾配の定めがあり、30°ないしは35°を超える部分を崩れやすいと想定する場合が多いです。
こうした神奈川県や横浜市の基準に従えば、本物件の敷地は見上げ角30度を超えない範囲に全てが収まっており、崖下からの勾配が行政の基準からは急とは言えず、仮に本物件敷地の崖下で崖崩れがあったとしても建物に影響は及ばないと考えられるのです。
逆に言えば、だからこそ崖上に立地する建物の建設が横浜市から許可されているということになります。
以上、建物敷地の崖下の安全性に関してまとめましたが、建物敷地そのものである崖地と建物の基礎や安全性に関しては、より一層科学的に地耐力や地質の状態も検証した上で、建物建設の許可は検討されています。
詳細は場合分けして別記事にまとめますので、ご参照下さい。
■イエローゾーンについて
また本物件敷地の崖下側に指定されているイエローゾーンに関しては、何の知識も無く一見すると、あたかも「大変危険」と神奈川県が断じているかのような印象を受けてしまいます。しかしイエローゾーンに関してはそもそも、その指定経過もしっかり理解した上で、客観的に検討をする必要がある制度だろうと思います。
● 指定に際し地盤調査や地質調査等の科学的調査は実施しません
● 指定は航空写真等の資料から土地の形状を判断、自動的に選定しています
● 自動的に地域を設定したのち、確認できる箇所のみ、現地で目視確認しています
数年前から指定が始まったイエローゾーン（土砂災害警戒区域）やレッドソーン（土砂災害特別警戒区域）（神奈川県砂防課 045-210-6511）は、旧来の崖条例の基準である崖の傾斜30°等々を準用しただけで、かつ高さ5ｍ以上ある斜面や崖上部から崖下までの高さが10ｍ以上の場所等々の基準に該当する場所を機械的に指定しているに過ぎず、地質調査や地盤調査等の科学的調査によって特段に危険な崖を選定した制度ではないのです。
神奈川県へのヒアリングによれば、そもそもがイエローゾーンの指定は科学的根拠に基づく危険ゾーンの設定ではなく、各自治体の地域防災、避難計画策定などに役立ててもらうことを主たる目的としているとのことで、よってイエローゾーン内での個別の建築に対しては、各自治体が定めている崖条例などに沿って計画してもらうことは従来となんら変わりが無く、特段の厳しい規制が更に上乗せでかかるわけでもないとの事でした。
詳しくは別途、アース・デザイン代表 齊藤取りまとめの以下の記事（鎌倉駅周辺のイエローゾーンの指定状況等をレポートしています）をご覧下さい。以下記事にはパスワードが必要ですが、個人買主の方が弊社より本物件にお申し込みいただける場合、お問い合わせいただければ無料で発行致します。
■本物件の敷地の安全性
イエローゾーンに科学的根拠が無いということは先述の通りですが、逆に言えば建築確認や建築許可における崖地への科学的理論に基づく対処が不適切な場合、エイローゾーンやレッドゾーンの指定の有無に拘わらず、建物は危険になります。以下、崖頂上部にチッチする本物件の敷地が、どういうロジックで安全性を確保しているのかをまとめます。
● 当該敷地周辺は地耐力の無い表土部分が約1.8mの深さまであり、その下層はローム層が深さ約5ｍまである。（ボーリングデータより）
● 本物件の基礎はベタ基礎（コンクリートの平板で建物を支える構造）でそのローム層に支持される設計となっている。このため本物件は安定地盤に直接支持されているため、杭による工事は必要ないとの判断を、建築確認申請時に得ている。
■杭の無いベタ基礎の5-6階建て中層建築物の崖地での安全性について
杭なしで直接地盤に建物を支持させるとき、該当箇所の土の物理試験を行い申請機関での安全性の審査が必要となります。この点だけをとってみても、イエローゾーンの指定よりもはるかに科学的根拠を求められているということです。
このため本物件の地盤に関しては、設計時に十分な安全性の確認が行われた結果、良好地盤であると科学的根拠を持って判断されたと考えることが出来ます。
地盤の良い土地においては、5-6階建て程度の建物であれば杭の無い建物は多数ありますが、逆に言えば地盤が良い＝堅固であるからこそベタ基礎が採用できたという言い方も出来、十分な地耐力が得られる良好な地盤だからこそ、地震時にも揺れが少なく、このため、本物件は築20年にもなるというのに、建物に構造的に大きなクラックや傾きなどの症状が報告されていないという状態に帰結するのだろうと思います。
以上、本物件は一般的な災害にも一定の強さをもつ、堅固な土地に立地しており、そのことが本物件の建設工事実施の合法的根拠となっている「建築確認申請（の構造計算）」や「建築許可」などで問われる地盤の安全性のチェックによって、科学的に裏付けられている建物ということがいえると思います。
環境
当地には「汐見台一団地の住宅施設」という珍しい都市計画制限が課されており、建物は中層の住宅施設に限定したり、エリア一帯の住戸数を約4,300 戸の制限と制限することで優れた住環境の維持を実現しています。
確かに日本では多くの市町村が人口は増えれば良いものであると言う価値観に基づく都市計画行政を執行していますが、このために旧来の住環境は多くの都市で破壊され、通りは狭小宅地が数ばかり増え、車は一家に一台以上ですから自ら渋滞を引き起こしているような町までよく見かけます。しかし例えばアメリカの都市計画で「居住人口を制限する」などということは住環境保全の観点からむしろ常識で、汐見台は国内でも相当先進的な試みを実施している地区であると言って良いでしょう。
このため後述の通り、眺望や無電柱化等々、ちょっと日本の都市ではないようなレベルの景観が維持されているのです。
モデルルーム住戸！
更地や戸建て用地には、「隣地は黙って買え」という格言があります。全くその通りだと思います。なかなか買える機会が無いのに、買う価値が十分にあるから、買えるものなら買っておけという意味でしょう。
「マンションはモデルルームタイプを買え」や「最上階を買え」は、おそらく全く同じ意味でしょう。
本マンション。最大面積の住戸は本物件ではありません。にも係わらず、販売時のパンフレットに掲載されている、モデルルーム住戸はこの部屋です。
それは新築販売時、不動産業者が何を売り物にして何を伝えようとしたか、何に価値を見いだしていたのか。そんなことを物語っているのでは無いでしょうか。
ペット飼育可！ 大型犬も可能！
この物件はなんとペット飼育可です。管理規約にも「ペット飼育可２頭まで、但しレトリバー種は１頭まで」と定められています。
近所の久良岐公園（くらきこうえん）で愛犬と一緒にジョギング、素敵だと思いませんか。
磯子区のマンションでは175件中73件が「ペット可」ですが、久良岐公園（くらきこうえん）に近いのは当マンションともう１件だけ（2021.10.23大手不動産情報サイト調べ）。
広大な公園のなかでペットも伸び伸び遊べるのではないでしょうか。
2021年 徹底ハウスクリーニング！
この物件はなんと、プロの清掃員が3人がかりで4日間、全室を徹底清掃しています。
「徹底」と言うのは、エアコンからウォシュレットまで分解して部品毎に清掃したり、汚れの状況を見極めて、手持ちの酸性、アルカリ性、塩素系等々の13種類の洗剤から最適な分量をその場で調合して清掃するという意味です。
技術を含め、おそらく他社では絶対に真似の出来ない清掃レベルと当社では自負しています。
高い耐震性
柱にはスパイラルフープ配筋構造が採用。配筋をらせん状に巻いていくので継ぎ目が少なく、自身の揺れに対して柱が粘りをもち、高い耐震性を実現します。また、壁・床の鉄筋を二列に配し、建物全体を強固に支えるダブル配筋を採用しています。
セキュリティー
24時間マンションセキュリティー
防犯性に優れたTVモニター付きオートロックシステムと警備会社による24時間監視システム
住まいるレスキュー
「トイレが詰まった」「ガラスを割った」「電球を交換したい」など、専有部分の不具合でお困りの際に、お電話一本で駆け付ける安心のサービスもあります。
駐車場
１台分は新入居者様用に敷地内に確保されていますが、２台目からは抽選制となります。
もし空きがなければ周辺にも駐車場がございます。
■A 本物件から徒歩約3分
・8台空きあり（22/4/18現在）
・月13,241円 手数料なし 敷金２か月（滞納等なければ解約時返金）
■B 本物件から徒歩約5分
・2台空きあり（22/4/16現在）
・月20,000円 手数料なし 保証金20,000円（1年以上の契約で返金）
専有面積 181.51平方メートル（54.9坪）
間取り 4LDK＋ファミリークローゼット＋3ウォークインクローゼット＋シューズインクローゼット
この物件の特徴はなんといっても専有面積の広さ。2016年1月から2021年3月までの横浜市の新築マンションの平均専有面積は67.16平方メートルですから、この物件はなんと2.7倍。一般的な4LDKよりもゆったりつくられており、収納もたっぷりです。
また、開放感の高いワイドスパンと居室内の柱の出を抑えたアウトフレームレイアウトを採用。空間をすっきり活用でき、家具などのレイアウトがしやすくなっています。
キッチン
美しさと機能性に優れた人造大理石カウンターのキッチン。網かご付きワイドシンク、クローエ社製のシングルレバー水栓、また売主様が購入時にIHクッキングヒーターと食器洗浄機、レンジフードをスペックアップされておりとても多機能なキッチンです。耐震ラッチ付きの吊戸棚、カビや汚れに強いハイドロテクト目地を使用したキッチン前のスペイン製大型タイルなど、安全性と清潔感に配慮した設計。
さらに、キッチンツールがたっぷり入るシンク下のスライドキャビネットや便利なスパイスラック、ガラス扉の吊戸棚、小物ハンガーなど豊富な収納も設置されています。
洗面室
ゆったりとした使い心地が楽しめるダブルボウル、全面ミラーのワイドなホテル仕様の洗面化粧台。洗面小物や化粧品などの収納に便利なメディシンキャビネットも両脇に設置しています。ほかにも、機能性・デザイン性に優れたマルチシングルレバー混合水栓やタオル類などの収納に便利なリネン庫も設置されています。
浴室
浴室はゆったりと入浴できる大型ユニットバス。出入りしやすい低床型浴槽、簡単操作のオートバスシステム、お湯をかけるだけで曇りを防ぐハイドロミラー、収納パネルなど安全性と機能性に配慮したバスルームになっています。さらに、洗濯物の乾燥から湿気換気、浴室暖房、涼風、24時間低風量換気機能を備えた浴室換気乾燥機も設置されています。
玄関 パノラマ
リビング パノラマ
浴室 パノラマ
キッチン パノラマ
景観規制
この物件は横浜市が条例で定める風致地区の一部にあたります。風致地区の国土交通省の定義は以下のとおりです。
風致地区は、都市における風致を維持するために定められる都市計画法第8条第1項第7号に規定する地域地区です。 「都市の風致」とは、都市において水や緑などの自然的な要素に富んだ土地における良好な自然的景観であり、風致地区は、良好な自然的景観を形成している区域のうち、土地利用計画上、都市環境の保全を図るため風致の維持が必要な区域について定めるものです。
しっかり法律で定められた規制なので、風致地区内で建物を建てるときは許可が必要です。横浜市はこの物件を含む199haの区域を「磯子風致地区」として指定しています。具体的には第4種の規制として、建蔽率（40％）、容積率（用途地域で規定）、建築物の高さ（15m）、外壁後退（道路2m、その他1m）が定められています。
特にこの物件は斜面地にあり、高い建物が建てられないので、眺望が遮られないのがメリットです。
また、無電柱化もされています。写真はこの物件の裏側の道ですが、電柱がないことがわかりますよね。
上大岡情報
発展を続ける上大岡駅周辺。交通・商業環境だけでなく、近くの公園も特徴的。ぜひ周辺環境もご確認ください。
近隣 お店情報
現地より車で約3分・徒歩ですと約9分、汐見台中央商店街があります。
日々の買い物に便利なスーパーマーケット「Aコープ」や郵便局、ファミリーマート。
商店街内の中国家庭料理「大宅門」はお得で美味しい中華。
平日ランチ1,000円以内で、このボリューム！
ラーメンもあっさりした昔ながらのお味です。サラダ・デザート付きで大満足。
ちなみに写真の白飯は普通盛り！おかわりもできちゃいます。
駐車場も完備。500円以上の利用で2時間無料なのでゆっくりとお食事できます。
この物件の価格交渉について
■注意事項
・個人買主のお客様に限り、価格交渉を受け付けます。
・価格交渉には提示価格により、必ずしも応諾できない場合がございます。
・『 減額幅 』に関するご質問には一切、お答えできません。
■価格交渉の手順
（１）建物の内見をお申し込み下さい
（２）建物や周辺環境をご確認下さい
（３）価格交渉をされる場合、当社指定の買付証明書にご記入いただきます
■内見申し込み時の必要事項
以下をご記入の上、メールにてお申し込み下さい。
（１）内見希望の日時 ・・一週間以上先で、複数の日時をご指定下さい
（２）購入者の方のお名前
（３）購入者の方のご住所
（４）連絡先：メールまたは電話
物件の見学について
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担当者が順次ご返信いたします。少々お時間をいただきますこと、予めご了承ください。
