・物件チェック後の改善箇所依頼です。
・管理会社、清掃会社、補修工事会社からの提案や意見があれば伺いますので、別途メールをお願いします。
目次
23年5月25日 造園会社、清掃会社への依頼
・諸角建築顧問と一緒の現地視察の続き、造園件です。
■植栽の状況
・ドクダミが非常に多いです。ただ花自体は綺麗ですから、南側レッドロビン足下部分は諸角さんとも相談の上で残すこととしました。
・一方、東側植え込み部分はヘデラの成長を阻害していますから、少し広がってきたスギナと一緒に除去することに決めました。
・冬の視察の折には正直、ソコソコ大がかりに植え足し、植え替えをしないとダメかと思いましたが、土も良いのでしょう。植物の再生力に驚きです。
■造園関係の作業依頼
・根止めフェンスで花壇を新たに区分します（南部分のドクダミあり部分と、東側のドクダミ除去の部分）。
・ドクダミ除去部分にはヘデラ株を植え替え、館名盤付近の環境の厳しいヘデラの負けた辺りにはタマリュウを新たに追加することとしました。
・なおレッドロビンは1.9ｍと1.7ｍで、各々の目隠しの高さを整えるとの諸角さんの指示でした。
・以上については見積後、発注を検討します。
23年5月25日 清掃会社への依頼
・諸角建築顧問と一緒の現地視察の続き、清掃件です。
■追加清掃箇所：サビ
・前回現地にて清掃会社に依頼した廊下の手すりのサビは流石のプロの清掃人ですから非常にうまく対処できていると思います。
・でもプラスチックカヴァーを上げてみると裏側にまだサビが溜まっています。
・掻き出すと中は大分錆びているので、プラカヴァーを持ち上げて、少し溶剤でサビの量を減らしてみましょうか。
・一気にでは無くて良いので、定期清掃業務の中で順次、例えば毎回三箇所ずつ等々、徐々に溶剤で分解するように、心がけてみて下さい。
・また、これと別な階段手すり部分の接合部は、そもそも設計施工の段階で異種材料を繋いでいますから、無理があるのは事実です。ここも可能な範囲で対応をお願いします。
■追加清掃箇所：コケ
・また、コケが目立つ部分が出てきました。薬剤費用は別途請求で良いので、コケの分解も試行錯誤してみて下さい。
■管理会社
・管理会社任せだと、この辺りは無頓着ですから、賃貸アパートのオーナーさんは、年に何回かは自分の建物を見に行った方が良いと思います。
・こういうの、言わなくても管理費を取っているのだから、管理会社が気づくと良いのだけれど。
23年5月25日 管理会社への依頼
・今回の視察は諸角建築顧問と一緒に行ってきました。改善提案として、以下の観点を確認しました。
・なお管理会社宛ての作業依頼としては、以下二点の見積の手配と私物の注意喚起です。
＊こうした指摘が無くとも、これら賃貸アパートの「状態」に注視して補修提案や報告を上げるのも管理会社の業務の一環だと思います。
＊特に三階の廊下シートは、若干ですが浮きがあって「躓く危険」がありますから、気づいていたのなら必ず弊社や設計者に先んじて、ご指摘いただくようにお願いします。今後は気づいたことがあれば、指示がなくともご報告いただきますように、お願いします。
■工事箇所：廊下シート
・三階部分の劣化が激しく、接着剤の劣化により湾曲して浮いている部分もあります。まだ安全上の問題まではないとは思いますが、早めに対処したいと思います。
■工事箇所：排水口
・防水塗装の施工時の養生が不十分であったことが要因との設計者からの指摘ですが、ここは施工者に再施工を求めるか、NGの場合にはあらたにやり直しも検討したいと思います。
■廊下の私物
・宅配等の一時的なことならOKですが、次回来訪時にも放置だったり、別なものが置いてあれば注意分を投函して下さい。
23年3月25日 顧問設計者への依頼
・3/22にアビタＫに物件チェックに行ってきました。
・最初に顧問設計者の方にお願いしますが、担当される+Cシリーズの賃貸物件に対しては最低でも年一回以上、添付の様な現況調査に基づいて、物件チェックの写真報告を弊社とは別に、独自に実施して下さい。
・各オーナーにもそうした作業を管理していただくように、お願いします。
・当然、設計者が現地を見れば、かなり専門的な改善提案や計画的な修繕計画の立案が可能になるはずです。
・以下、あくまでも弊社の見解ですから、まずは「補修工事」なのか「清掃」なのか「外構造園」なのか等々の分類から、相談に乗っていただければと思います。
・写真番号は全て、左冒頭に振った数字のみとさせていただきます。
・当然、このあと、可及的速やかに現地確認もお願いします。
■補修工事だと考えられるもの
・とはいえ、施工時期は設計者側で差配、整理をしていただく必要があります。
・3-1、3-2は少し前に施工業者たるMDIに補修依頼をしたものだと記憶しています。
・当時の仕上がりに問題はなかったですか？
・完成後、きちんと施工されていることはご確認いただきましたでしょうか。
・それが出来ていることを前提として、一部、防水が切れていると思いますが、どうしましょうか。
・ここはご指示をいただければと思います。
・4-1は玄関周りに多数見つけましたが、塗装が跳ねています。
・スポットの色合わせで済ませて良いものかどうか。
・ご判断下さい。
・5は屋外灯ですが、清掃は丁寧に全てを取り外して中まで洗っていました。
・これはまだ、交換しなくて良いですよね？
・そんな共用部清掃は多分、他では無いだろうと思います。
・ここで宣伝ですが清掃業者さんが今年から若返ります。よって今までは新規受注お断りでしたが仕事を増やすことが可能です。あくまでも弊社管理コンサルとセットですが、ご希望のアパートオーナーの方には「このクオリティ」の清掃をご提供できることとなりました。
・ちなみに大御所は引退とのことですが、まあそうはさせないようにしようと思っています。
・6排気口のシール、他シールは、6年目になりますから、一旦、「手の届く範囲」でやっておいてはどうでしょう。
・「手の届く範囲」などと書くと雑な印象かも知れませんが、足場は非常にお金がかかります。
・6年目の補修が深刻な事態を招くことは希ですから、脚立で届く範囲（でも相当できます）をまずは対象にするのが良いと思います。
・7キャノピのところも4と一緒ですかね。
・8、9はサビです。
・対処の方法をご指示下さい。
■外構造園だと考えられるもの
・館名盤回りが非常に汚らしくなってきています。
・今までは清掃のついでで対応してもらいましたが、ここは一度、しっかり造園を入れましょう。
・場合によっては樹木の植え替えも含めて見積が欲しいところです。
・廊下側の足下は、今すぐではないですが、来年以降の作業計画を立てておきましょう。
■清掃業務だと考えられるもの
・13は黒カビですよね？
・これは清掃に区分して良いですか？
・工事で何かやりますか？
・14はなんでしょうね？
・シールの後のようですが、次回の共用部清掃で掃除屋さんが見ておいて下さい。
・報告して下さい。
・11と12を飛ばして書いたのは報告だからです。
・このサビ、なんと薬剤調合でその場で掃除屋さんが落としました。
・しかも多分、アルミのコーティングの下地は保護状態のままでうまくやっていたと思います。
・具体的には当然、溶剤はなにかは言えませんが、二つ混ぜて、一つが非常に高額な薬品とのことです。そこで今度はオーナーにお願いですが、このサビ落としは、通常の共用部の清掃予算とは別に予算を取っていただければと思います。見積は別途掃除屋さんに依頼します。
■サビの差
・31は本件建物の鉄骨部分です。32は隣接の、一緒に（同じ時期）建設された建物の同じ箇所のサビっぷりです。
・思い当たることとしてはこっちは丁寧に掃除をしていると言うことくらいですが、確かに海も近いし塩分も飛んでくるでしょうから、それを放置しただけでこんなに錆びますか？
・設計者としてのご意見下さい。
・でももしもそうだとしたら、掃除というのは本当に大事な仕事だと言うことになりますね。
22年10月25日 管理会社への依頼
・何台か、シールのない自転車がある様です。
・駐輪場自体はとても綺麗で、以前のような無関係の人間の駐輪も、御社がしっかり取り締まってくれたお陰でありません。
・大きな問題ではないので、ついでの時で良いので確認して下さい。
・2階に外から見えてしまう高さの洗濯物干しがあります。
・洗濯物は外干しは良いですが、バルコニの高さを超えないように。
・高さが必要な場合は済みませんが、ソコから見えない工夫をしていただくか、室内にしていただくように、注意喚起をして下さい。
22年9月28日 清掃会社からの回答
・申し訳ございません。
・10/7前後を目処に、再度、清掃に入ります。
22年9月27日 「隅」を再点検願います
・ご報告ありがとうございます。
・齊藤が9/25に現地確認したところ、添付部分の掃除が出来ていないと感じました。
・再度の清掃実施をお願いします。
・写真上段を☆系洗剤で部分的に実施して、使用前、使用後をご報告下さい。
・その他の部分は☆☆ですから、お手数ですが今回の手順を再度実施してみて下さい。
22年☆月☆日 清掃会社からの報告
＞☆月☆日特別清掃に入らせて頂きました。
＞共用通路・階段・エントランス・その他を高圧洗浄致しました。
＞共用通路の汚れが目立ちましたので念入りに入らせて頂きました。
＞今後とも建物美観維持に努めさせて頂きますので宜しくお願い致します。
＞担当 ☆☆
● 借入金はマイナス評価になる ・・・(1)
● 現金は不動産に置き換えると目減りする ・・・(2)
● (1)は、その他の基礎控除、小規模宅地の特例等と一緒にマイナスカウント可能 ・・・(3)
以上で話は終わりなのですが、更に話を分かりやすくするために、実際に当社のコンサルティングで相続税を4千万円近く、節約できた方々の具体的な計算例を二例ほど紹介したいと思います。
これらの対策は、被相続人がお元気であることが条件となりますが、数ヶ月で十分に組み立てることが可能です。相続税ほど、諦めてはいけない税金は、無いのです。
ご覧の通り、とても簡単に相続税を下げることが出来るので、中には税理士の提案の下、既にご経験の方も多数あると思います。本当に誰にでも出来る程度のことなので。
賃貸アパートを購入して、相続税を数千万円、『下げるだけ』のことならば。
大変な問題が発生するのは10年後、15年後です。もしかすると、次世代の話なのかもしれません。
アパートメーカーはアパートを売るのが仕事ですから、そんな長期的将来には興味はありません。また、税理士は建物や事業に特別な知識があるわけではありませんから、適正な工事費も、適正な賃料も、それらの調整方法にも専門的知識はありません。「相続税は０になったが、10年もしないで空室だらけで困っている」という賃貸アパートが世に溢れている一番の要因であるといって良いでしょう。
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